路劲（01098.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期路劲（01098.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

二零二六年上半年业绩
      集团二零二六年上半年实现物业销售额(包括合资及联营企业项目)人民币27.92亿元,较去年同期下降约47%。集团印尼高速公路项目二零二六年上半年路费收入港币9.71亿元,较去年同期上升约11%,若撇除汇率影响,则较去年同期上升约17%。二零二六年上半年集团期内录得亏损港币14.37亿元,股东应占亏损港币18.49亿元,每股亏损为港币2.47元。
      业务简报
      二零二六年上半年,内地房地产市场处于筑底修复阶段,整体呈「总量磨底、结构分化」格局。核心城市受惠于利好政策及优质项目投放,二手房市场率先回温,新房市场修复相对滞后,二季度呈现温和复苏态势。三四线城市则继续受高库存及需求不足影响,房价仍面对下行压力。房地产的稳定对社会经济的发展有十分重要的作用,故此今年上半年中央及地方政府持续出台利好政策,包括于四月中央政治局会议提出努力稳定房地产市场,强调加大高品质住房供给及支持刚性和改善性需求,并进一步放宽限购限贷、住房公积金及交易税费等措施。近期,国务院批覆印发扩大消费的「十五五」规划,首次将住房消费纳入大宗耐用商品消费范畴并置于首位,并明确深化住房公积金制度改革与扩大使用范围,旨在着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。预计在顶层政策定调之下,各地方提振住房消费举措将加速落地实施。惟受宏观经济放缓及居民收入预期影响,市场全面修复仍面临挑战,房地产市场整体仍处筑底阶段。相对而言,香港房地产市场在租金高企及降息预期等因素推动下,购房需求有所回升,二零二六年上半年呈「价量齐升」复苏态势。惟自六月起,受内地加强资金外流管制及买家观望情绪所影响,成交量有所回落。预期下半年市场将进入整固期,交投量或进一步放缓。
      面对充满挑战的经营及销售环境,集团二零二六年上半年实现物业销售额(包括合资及联营企业项目)合共人民币27.92亿元,其中,签订销售合同额为人民币23.21亿元及销售协议待转合同为人民币4.71亿元。粤港澳大湾区及长三角地区为主要销售区,香港项目住宅销售均价为每平方米港币260,000元,内地项目住宅销售均价为每平方米人民币15,200元。
      年初香港楼市气氛有所回暖,加上凯和山于三月中旬加推洋房及大户型单位,香港项目成交量明显回升。惟自六月起,受新盘市场竞争激烈及内地加强资金外流管制影响,成交量随即回落。三个香港项目(包括晋环及山水盈)上半年合共完成物业销售额港币9.57亿元,物业交付额港币8.02亿元。
      二零二六年上半年,集团内地及香港物业交付额(包括合资及联营企业项目)合共约人民币47.67亿元,交付面积约24万平方米,交付套数约为2,200套。受房地产市场持续低迷、竞盘降价促销所影响,集团房地产项目利润率下滑和物业与相关资产减值拨备增加,引致期内房地产分部出现亏损港币11.93亿元。
      二零二六年上半年,受房地产市场下行及企业资金紧张等因素影响,房企拿地依然审慎,土地市场成交规模明显缩减,国企为拿地主力。监于集团面对重大流动性压力及已启动债务重组工作,为预留资金支持集团日常运作,已暂停参与拍地,故此期内未获取新项目或地块。于二零二六年六月三十日,集团土地储备合共约207万平方米,其中已销售但未交付的面积为24万平方米。
      二零二六年上半年,集团印尼高速公路项目的总车流量为1,693万架次,日均混合车流量约93,500架次,较去年同期增加3%。印尼高速公路项目上半年印尼盾路费收入同比增长17%,折算为港币的路费收入则受到印尼盾兑港币贬值约6%影响,路费收入为港币9.71亿元,同比增长11%。
      尽管地缘政治局势动荡,加上中东地区战争令国际燃油价格高企,二零二六年上半年印尼国内生产总值同比增长5.45%。为应对国际燃油价格高企对印尼国内经济与民生的影响,印尼政府上半年仍保持补贴燃油价格不变,抵销了外部环境带来的负面影响。所以,上半年的车流量及路费收入仍有增长。集团于跨爪哇公路的项目已于二零二六年上半年实施特别或一般收费费率调整,调整幅度由4.1%至29.5%不等,受惠于其他跨爪哇公路接续路段尚未实施费率调整,所以整条跨爪哇公路没有出现严重分流。另外,印尼盾贬值令出国旅游的成本增加,促使更多民众选择在印尼国内旅游,令整体车流量增加。部分项目受惠于附近工业园建设和工业活动增加,货车车流量持续增加,带动路费收入上升。
      二零二六年上半年,集团分占印尼高速公路项目合资企业溢利为港币1.61亿元,较去年同期增加约港币3,000万元,集团公路分部溢利(扣除总部支出和税项后)为港币1.25亿元,较去年同期上升约港币2,900万元,主要受惠于收费费率调整令路费收入有所上升。
      其他原产业业务,主要包括房地产基金投资及文旅业务,经过重组及整顿后,业务规模已大幅缩减,包括关闭非核心业务及出售非核心资产。往后,集团将持续检讨余下业务的经营状况并适时作出处理。

业务展望：

展望下半年,预期内地房地产市场将延续分化调整态势,核心城市仍具韧性,但整体市场仍处筑底巩固阶段。预期中央政府将推出更多结构性增量政策,并推动已出台政策加快落地显效。金融方面,房企融资环境有望进一步改善,按揭利率整体维持低位,视市场修复情况存在适度优化空间。同时,土地市场延续‘缩量提质’趋势,成交规模或持续收缩,一二线与三四线城市分化将加剧。整体而言,市场全面复苏仍取决于居民收入预期的改善及房企债务风险的化解,下半年行业挑战依然严峻,加上集团正与债权人磋商实施离岸债务重组,故集团在投资决策及资金安排上将持续审慎。
      如上所述,当前内地经济运行面临挑战,国内需求不足,企业经营困难;加上受地缘政治紧张局势及全球关税政策影响,短期内对内地经济仍会带来冲击,预期房地产短期形势仍相当严峻,但普遍认为内地房地产业,对经济发展仍有重要支撑作用,集团对内地房地产业务发展前景保持审慎态度。
      下半年,集团房地产营运团队将坚持不懈地保障日常运营稳定,以保交付为核心,同时严控现金流。公路业务方面,集团将继续寻找机会以优化印尼收费公路业务,并配合整体重组进程,积极推进印尼收费公路的建议出售事宜。离岸债务重组方面,重组支持协议之里程碑日已达成,展示推进实施重组的势头持续向好。集团将持续与债权人保持紧密沟通与合作,稳妥有序推进重组工作,并将适时刊发进一步公布,以通知股东及其他投资者与重组有关的任何重大进展。

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