上实城市开发（00563.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期上实城市开发（00563.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

综述
      二零二六年上半年,房地产行业步入深度转型期,产品力与运营力已成为企业穿越周期的竞争壁垒。面对市场环境变化,本集团主动推进战略升级,聚焦「城市更新、资产运营、资本运作」三大赛道,率先落地好社区「3+4+4」标准体系,以「好房子、好配套、好服务」打造完整社区,持续增强经营韧性。期内,西安•安沄及上实•云秀两大标杆项目正式动工,标志着好社区标准体系从规划走向实践。重点项目方面,上海上实听海、西安上实启元、烟台上实云麓、天津上实仰山、上海上实望海及上海上实云端等销售表现稳健,持续贡献收益。本集团将秉持「围绕城市更新,聚焦核心城市」的发展方向,深耕上海及其他核心一、二线城市,着力提升盈利能力及综合实力,进一步巩固本集团的市场领先地位。
      合约销售
      截至二零二六年六月三十日止六个月,本集团商品房的合约销售金额为人民币1,289,520,000元(二零二五年六月三十日止六个月︰人民币689,140,000元),同比上升87.1%。总合约销售面积为75,000平方米,同比上升82.9%,总平均售价约为每平方米人民币17,200元,主要是由于期内二线城市销售比例较多所致。
      期内,上海上实听海、西安上实启元、烟台上实云麓、天津上实仰山、上海上实望海及上海上实云端等为本集团的重点销售项目,分别占期内合约销售总金额约40.9%、27.3%、11.6%、8.1%、7.3%和2.9%。
      土地储备
      截至二零二六年六月三十日止六个月,本集团土地储备共有28个项目,分布于10个内地重点城市,包括上海、北京、天津、西安、重庆、无锡、沈阳、烟台、深圳及武汉,当中大部分为建成及处于建设期的中、高档住宅及商用物业,未来可售规划建筑面积约3,179,000平方米,可满足未来3至5年的发展。
      二零二六年上半年,全国土地市场延续「缩量提质」的基调,整体成交规模与热度均有所下降,房企拿地态度普遍审慎。然而,核心城市优质地块依然备受追捧,竞拍热度不减。本集团秉持审慎的拿地策略,严选合适标的,精准捕捉核心地段的稀缺资源。期内,本集团以约人民币2,675,000,000元成功夺得上海市徐汇区凌云社区地块,该地块占地面积为27,571平方米,为混合用途开发项目,可开发为约75%之住宅开发项目,配备25%商业设施,为后续项目开发增添优质储备。
      物业发展
      截至二零二六年六月三十日止六个月,本集团在建项目共5个,在建面积758,000平方米,主要包括上海上实听海、西安自然界、上海TODTOWN天荟、烟台上实云麓和西安上实启元等等项目。而交付面积合共29,000平方米,主要为上海上实听海、上海上实望海、天津上实仰山、烟台上实云麓。
      二零二六年上半年,房地产利好政策持续出台,集团把握市场窗口,适时加快多个住宅项目的推售节奏,上海上实听海、西安上实启元、烟台上实云麓、天津上实仰山、上海上实望海及上海上实云端等项目自推售以来,市场反响热烈,广受好评。其中,上海上实听海为本集团销售贡献最大的项目。
      投资性物业
      截至二零二六年六月三十日止六个月,本集团于上海、北京、天津、重庆、沈阳、西安及深圳等7个重点开发大城市已经建成多个商业项目,持有的投资性物业总面积约1,324,000平方米。期内,本集团的整体租金收入同比上升14.6%至417,929,000港元(二零二五年六月三十日止六个月:364,827,000港元)。
      本集团秉持租售并举的策略,在租赁住宅领域持续深耕,旗下长租品牌「阡集」已建立稳固的市场地位。阡集•汇社区、阡集•莘社区、阡集•创社区三大社区合共向市场供应5,500套品质房源,服务近万名租户,出租率长期领先行业,成为上海保租房头部品牌。此外,本集团进一步拓展业务版图至香港,透过营运学生宿舍建立业务据点,以优化地域布局、扩阔收入来源,强化本集团在区内的竞争实力。

业务展望：

展望二零二六年下半年,稳定房地产市场仍是宏观政策的核心方向,经济工作依然以扩大内需为主轴。房地产既承载民生安居需求,亦连通投资与消费两端,其平稳发展对整体经济运行具有基础性支撑作用。随着《城市更新「十五五」规划》全面落地,行业正式进入存量提质时代。当前市场虽仍在筑底,分化格局未改,但在供需两端政策持续护航,以及「好房子」建设、城市更新及存量盘活等重点工作有序推进,市场信心可望逐步提升,构建更为平稳健康的发展格局。
      三十而立,上实城开将以厚积薄发之势,全面加快转型步伐。本集团将坚守上海作为发展主阵地,并向其他核心一、二线城市有序拓展,紧扣国家政策方向,以好社区「3+4+4」标准为引领,持续深耕城市更新赛道,做精做优租赁住宅业务,同时推动高质量物业项目开发,致力为居民缔造「好房子」品质生活。此外,本集团将稳步推进资产证券化转型,着力强化资本运作能力,提升资金效率,优化负债结构,释放资产价值,确保国有资产提质增效,为股东构筑长期稳健的回报基础。

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