北辰实业（601588）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期北辰实业（601588）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    公司主营业务包括会展及配套设施服务、房地产开发。

    1.会展及配套设施服务

    公司以首都会展为依托，大力整合会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局，已成为中国国际服务贸易交易会（以下简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，承担着聚焦首都城市功能定位、培育首都会展核心竞争力的职责使命，助力北京“四个中心”功能建设和国际消费中心城市建设，并致力于打造“国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”。

    公司以北辰商管为依托，统筹开展会展配套设施服务，以产业思维做实资产运营，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等多业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，积极服务北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，树立北京亚奥商圈资产管理新标杆。

    2.房地产开发

    公司房地产开发业务已形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多档次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市。

    二、报告期内公司所处行业情况

    二零二五年，面对国内外经济环境的复杂变化，国家全面贯彻新发展理念、推动高质量发展，统筹国内国际两个大局，实施更加积极有为的宏观政策，纵深推进全国统一大市场建设，国民经济运行总体平稳，经济发展向新向优，全年GDP增速为5.0%。

    1、会展及配套设施服务

    二零二五年，会展业发展环境持续优化，中央及地方密集出台支持举措，推动行业数字化、绿色化转型，深化“会展+”融合发展模式，放大会展综合带动效应，国际化与专业化水平稳步提升。酒店业整体处于弱复苏状态，节假日成为业绩核心拉动点，但需求恢复节奏滞后于供给增长，行业整体竞争较为激烈，非旅游目的地酒店经营面临较大挑战。北京写字楼市场处于筑底调整阶段，全年无大规模新增供应入市，空置率呈小幅回落态势，同时租户议价能力较强，业主多通过优惠举措吸引租户、稳定出租率，租金水平处于下行通道。

    2、房地产开发

    二零二五年，房地产行业处于深度调整与转型修复阶段。政策方面，中央强调持续推动房地产市场止跌回稳，优化存量商品房收购政策，系统推进“好房子”建设，高质量开展城市更新，加快构建房地产发展新模式；地方政府坚持因城施策、精准施策，通过优化限购限售政策、下调购房首付比例与房贷利率、深化公积金政策改革等举措，多维度激活刚性与改善性住房需求。

    市场方面，一季度房地产市场延续修复态势，二季度市场有所转弱，四季度在房企促销的情况下，核心城市商品房销售规模趋于平稳。受改善型楼盘入市带动影响，新建商品住宅成交均价延续小幅结构性上涨态势，但城市间分化显著，三四线城市以消化库存项目为主，房价下行压力犹存。根据国家统计局数据显示，二零二五年全国房地产市场商品住宅销售面积73299万平方米，同比下降9.2%，商品住宅销售额73335亿元，同比下降13.0%。全年土地市场呈现“前高后低”走势，上半年核心城市加快优质地块供应，带动住宅用地出让金明显上涨；下半年核心城市优质地块供应放缓，土地市场热度有所回落。

    三、经营情况讨论与分析

    二零二五年，公司聚焦“协同发展、改革创新”，积极谋划经营发展，深化多业态资源整合与协同联动，持续提升管理效能，在会展及配套设施服务、房地产开发核心板块持续发力，全力应对行业挑战，寻求新的增长机遇。

    （一）会展及配套设施服务

    报告期内，会展及配套设施服务板块紧扣国家战略与行业发展需求，全链条业务协同发力，经营质效与市场布局再上新台阶。

    1.会展服务能级与运营效能增强

    公司依托高端国务政务活动服务保障、会展活动主承办、场馆及酒店运营管理、会展产业研究咨询以及数字化综合服务平台五大业务支撑，通过积极拓展政府类展会和国际化展会、大力培育自主品牌展会、为战略新兴产业的头部企业提供一站式会展服务等措施，打造“国内领军、国际领先的会展产业链链主企业”。

    （1）国务政务活动综合服务能力持续增强

    公司深度融入首都国际交往中心建设战略布局，报告期内圆满完成全球妇女峰会、中拉论坛第四届部长级会议、2025年亚洲基础设施投资银行第十届理事会年会、中国人民政治协商会议北京市第十四届委员会第三次会议、第四届中国-非洲经贸博览会、2025年上合组织天津峰会、第十二届北京香山论坛等多项重大国务政务活动的服务保障任务，“北辰服务”获得主办方高度认可，品牌影响力进一步提升。

    （2）会展活动主承办市场化水平持续提升

    公司会展主承办业务紧扣服务新质生产力发展与国际消费中心城市建设主线，聚焦生物医药、人工智能、具身机器人、银发经济等重点赛道，报告期内成功举办2025年服贸会、第29届世界燃气大会、第十一届北京国际老龄产业博览会、国际科技园及创新区域协会（IASP）2025年世界大会、2025北京国际健康生活消费博览会、2025北京半程马拉松博览会、2025年ICCA全球场馆论坛、2025中国制冷展、第二十七届中国北京国际科技产业博览会等展会项目。其中，2025年服贸会聚焦国际化、数智化、特色化，融合“两园一河”（首钢园、园博园、永定河）打造“会展小镇”，在展览展示、会议论坛、市场化招商等关键领域取得进一步突破，观众累计入场28.2万人次，同比增长8%，展商国际化率超20%，市场化收入与赞助总额实现“双增长”，期间共举办40余场配套活动，展示近140项“北京服务”典型案例，达成超900项合作成果。此外，创新融合“文商旅体展”，筹备主办新型室内庙会——首届大都新春庙会，打造集“科技感、国际范、中国味”于一体的沉浸式节庆消费场景。

    （3）场馆及酒店运营管理规模稳步扩张

    报告期内公司在自持场馆及酒店接待各类型展会活动2397场，同比增长约6.9%，参观参展参会客流量达503.37万人次。

    公司受托管理的国家会议中心二期项目和首都国际会展中心于报告期内正式投入运营。国家会议中心二期项目是北京国际交往中心和我国主场外交的重要设施，投入运营后与公司自持的国家会议中心联动形成整体规模超130万平方米的世界级会展综合体，报告期内举办千人以上会议55场、一万平方米以上展览60场，成为北京国际交往活动的重要平台与窗口。首都国际会展中心作为北京市服务扩大开放的重要平台，总建筑面积61.1万平方米，室内展览面积近21万平方米，投入运营后成为北京单体规模最大、功能最完善、技术最先进的综合型会展场馆，报告期内与中国国际展览中心顺义馆双馆联动，接待北京史上规模最大展会——第十九届中国国际机床展览会，总面积达31万平方米，创北京市单场展会面积和该展办展规模之最。两大场馆积极探索多功能、多元化使用，接连承接维也纳新年音乐会、北京国际燕京啤酒文化节、“仲满杯”击剑公开赛以及红旗、小米、理想等汽车品牌发布会。其中，首都国际会议中心获评北京市2025年度全球首发中心-首发活力中心。

    同时，品牌输出管理业务持续领跑全国市场，报告期内公司新签约新疆石河子国际会展中心、塔城中亚文化交流中心、雄安国际学术交流中心酒店等6个场馆和酒店的受托管理项目、3个顾问咨询项目。截至目前，公司会展场馆及酒店输出管理业务已进入全国30个城市，布局京津冀、粤港澳、成渝等国家重要战略发展区，包括顾问咨询场馆及酒店项目76个，受托管理场馆及酒店项目64个，实现受托管理场馆总面积近700万平方米。公司自持及受托管理场馆规模迈入新台阶，为国内运营会展场馆数量最多、整体规模最大的会展运营企业。

    2.会展配套设施服务质效稳步提升

    （1）以产业思维做实资产运营

    公司整合内部资源，形成总规模超50万平方米的“全谱系”写字楼产品体系，涵盖超甲级、甲级、5A级等多种商务空间，针对亚运、奥运两大区域市场实施精准营销，同时创新数字化营销矩阵并打造特色圈层活动，形成全方位营销闭环以提升客户粘性。报告期内，签约涉及TMT、能源、金融等多个行业的头部企业，实现净吸纳面积约4万平方米。

    （2）积极开展产业园区招商工作

    依托“科博会”等专业展会资源，聚焦战略新兴产业构建三大产业园格局，提升写字楼等配套设施的运营质量。报告期内，“朝阳数据要素产业园”成功签约客户37家、产业集聚度达82%。同时引入全国首个汽车流通可信数据空间，并组建“人工智能会展产业园”、承接“智能机器人创新应用基地”，助力北京国际科创中心和全球数字经济标杆城市建设。

    （3）全力推进物业管理业务拓展

    北辰悦物业管理服务体系全面升级，报告期内顺利接管北京奥林匹克塔、“我爱我家”办公楼等项目，实现服务“零断档”、客户“零客诉”，树立北京亚奥商圈资产管理新标杆。

    （4）持续强化商业项目运营能力

    报告期内，长沙北辰三角洲商业项目实现独立运营，并正式更名为“长沙北辰荟”，开启北辰商业自主运营新篇章。同时，公司受托管理的北京北辰荟项目持续创新运营模式、优化消费体验，报告期内项目开业率达99%，总客流超830万人次，商业运营质量与市场吸引力稳步提升。

    （5）深化“亚奥”和“滨江”两大商圈消费联盟建设

    报告期内，亚奥商圈新消费创新联盟纳入市级联动机制，开启联盟实体化、常态化、规范化运作；开发“亚奥消费通票”、首发朝阳美食观光巴士“中轴专线”，举办“亚奥国际嗨啤节”等活动，构建多业态融合消费场景。同时，联合湖南省博物馆、湖南广电传媒等企事业单位发起成立“长沙北辰滨江商圈新生活创新联盟”，聚焦涵盖夜间、游憩、文体、节庆、会展、数字的六大新消费场景，与亚奥商圈新消费创新联盟形成“南北联动”新格局，构建“大会展”格局，助力公司品牌打造、市场扩张和影响力的进一步提升。

    （二）房地产开发

    在房地产市场持续调整的复杂环境下，公司深度挖掘运营潜力，统筹去库存、保交付、防风险、谋转型，持续推进地产业务平稳经营。

    1.精准营销促进项目去化

    顺应市场变化，抢抓政策窗口，形成“一盘一策”总体方案，筹划“新春购房季”“心动五一旅居嗨购节”“车商节”等主题活动，灵活调整促销策略，其中春节期间实现认购、签约指标同比大幅增长。同时强化数字化营销手段，加大线上获客力度，“北辰橙享家”平台数字营销成交额占比创近年新高。报告期内，公司实现合同销售金额（含车位）人民币32.17亿元，销售面积25.33万平方米。其中，北辰红橡墅项目实现开盘热销，销售套数、面积位居北京市场榜首。

    2.狠抓建设保障顺利交付

    强化项目全周期精细化管控，在严控成本、确保工程质量的基础上，全力推进开发建设。报告期内，实现开复工面积109.39万平方米，竣工面积13.88万平方米。其中，长沙北辰三角洲项目“收官之作”A2区1号栋顺利封顶，2号栋、4号栋实现竣备，该项目所有建筑主体结构全部完工。同时平稳有序推进项目交付工作，全年共交付近2000套房源，其中长沙北辰三角洲悦江洋项目提前半年实现集中交付。

    3.严控风险推动转型发展

    坚持“以收定支”原则，强化资金预算与过程管控，确保现金流安全稳定。通过“清盘注销、吸收合并、股权转让”三线并行策略，整合区域资源，提升人均效能，高效推进尾盘项目退出，盘活沉淀资产。

    （三）数字化建设

    1.提升会展业务运营数字化水平

    报告期内，公司通过对自持会展场馆及受托场馆运营数字化、智能化升级，完成会展智慧场馆运营管理平台升级改造，构建统一“软件即服务”（“SaaS”）运营管理数字平台，规范数字化运营管理标准与流程，提高场馆服务效率和质量。报告期内，配合服贸会同步上线人工智能助手“小福”，以数智化手段赋能贸易匹配与展会运营。组建大都会展等数字化平台，推动会展数据要素价值转化与数字业务规模化发展。

    2.开启会展及配套设施数智化转型

    报告期内，公司发起成立“人工智能会展生态联盟”，助力会展及配套设施服务数智化转型与生态协同发展。数字营销方面，公司上线“亚奥圈”数字化平台、启动“北极星”大会员体系数字化建设，整合会展及配套设施服务、房地产开发两大业务板块数字化营销资源，构建统一对外数字营销平台，实现“统一品牌宣传、统一渠道拓展、统一资源调度”，有效提升整体资源配置效率与综合市场竞争力。数据治理方面，健全数据治理体系、统一数据底座、实现管控与经营数据标准化，成功获得数据管理能力成熟度（DCMM）甲方三级（稳健级）、数字化转型成熟度（DLMM）场景级（三星级）两项权威认证。

    （四）融资工作

    公司加强资金整体统筹，强化债务管控，合理减少有息负债规模，为公司经营发展提供稳定的资金保障，报告期末融资总额233.2亿元。同时持续优化债务结构、合理规划融资渠道，努力压降资金成本，整体平均融资成本进一步下降至3.56%。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司的优势及核心竞争力主要体现为会展品牌综合影响力及复合地产开发运营能力。国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。近年来，公司以会展及配套设施服务为核心，通过会展“引领”战略带动房地产板块协同发展，两大业务板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。

    会展及配套设施服务板块，公司凭借近30年会展专业运营及国际化服务经验，积极布局会展生态产业，以成为会展业综合解决方案服务商为目标，打造全产业链发展模式。主承办业务方面，公司是服贸会的官方专业运营商，负责展会的市场化及国际化运营等工作；中国制冷展是中国乃至全球暖通空调与制冷行业最具影响力的专业展会之一，公司作为主承办企业之一，凭借其专业运营能力和资源优势，为中国制冷展的规模化、专业化、国际化提供了坚实保障。会展场馆管理方面，公司通过自持及轻资产管理输出等方式，在管理规模上维持全国第一的地位，主要自持场馆包括国家会议中心、北京国际会议中心、长沙北辰国际会议中心等，轻资产管理输出遍布全国30个城市及地区。会展服务业方面，公司依托管理场馆为参展商提供搭建、物流、信息化等方面服务。

    房地产业板块，公司具有复合地产开发运营能力，涵盖高档住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力。结合当前行业发展形势，公司积极创新发展模式，推进“会展+地产”项目联动。

    此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭借良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构建立了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。五、报告期内主要经营情况二零二五年，公司实现营业收入人民币606048.6万元，同比下降15.27%，主要受房地产开发业务结算面积下降所致。同时受房地产业务亏损影响，公司利润总额、净利润和归属母公司净利润分别为人民币-292067.4万元、-322467.8万元和-298810.7万元。每股收益为人民币-0.89元。其中，会展及配套设施服务板块报告期内实现营业收入人民币297659.1万元，小幅上升0.53%，虽然努力开阔市场，但报告期内收入结构有所变化，实现税前利润为人民币34856.1万元，同比下降29.17%；房地产开发板块报告期内实现营业收入人民币291954.8万元（含车位），同比下降27.20%，税前利润为人民币-295304.3万元，同比减亏人民币46712.4万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    二零二六年是“十五五”规划开局之年，党的二十届四中全会明确了“十五五”时期经济社会发展的指导方针和主要目标，强调完整准确全面贯彻新发展理念，加快构建新发展格局，坚持稳中求进工作总基调。中央经济工作会议进一步提出，实施更加积极有为的宏观政策，持续扩大内需、优化供给，做优增量、盘活存量，因地制宜发展新质生产力，纵深推进全国统一大市场建设。

    就会展及配套设施服务而言，国家持续完善现代服务业体制机制，将会展经济作为畅通产业循环、拉动消费增长的重要抓手，会展行业迎来场景创新、品牌升级的发展机遇。北京市委十三届八次全会首次提出推动“文商旅体展”融合发展，为亚奥区域提质升级提供广阔空间。另一方面，全国新建会展场馆陆续投用、京内会展设施持续扩容，行业空间竞争日趋激烈，对企业运营能力、品牌效应与资源整合水平提出更高要求。

    就房地产开发业务而言，未来行业仍将处于深度调整期，国家着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，大力实施城市更新，加快构建房地产发展新模式，为企业推动地产转型提供重要契机。

    (二)公司发展战略

    公司坚持“协同发展、改革创新”，以做强“大会展”产业为核心，以数智赋能为抓手，促进各业务板块深度协同，全力打造国内领军、国际领先的会展产业链链主企业和以“会展+”赋能的综合运营商。

    1、会展及配套设施服务

    公司将聚焦服务国家大局和首都“四个中心”功能建设，牢牢把握新质生产力带来的发展机遇，推动会展产业高质量发展，充分发挥会展产业在战略新兴产业中的功能与作用，带动酒店、写字楼、公寓、综合商业等配套设施的多业态联动发展。

    公司以政府类展会、国际化展会、自主品牌展会和为头部企业提供一站式会展服务为主要业务，构建以场馆精益运营、升级受托运营管理、建立标准化服务体系、打造多元业态、深挖垂直产业、形成自主品牌矩阵、强化集中采购、建设数字平台为支撑的“四梁八柱”新型业务体系。同时深化模式转型，通过“展链、延链、补链”构建全新商业模式，以“产业发展合伙人”定位聚焦优势产业赛道，提供全链条、高附加值服务，构建“会展+”产业格局；加速产品创新，打造产品标准化、展品商品化、内容专业化的产品矩阵，实现场馆管理、服务全面升级，依托核心数据打通产品销售链路；拓展客户范畴，将会展产业全链条主体纳入客户清单，依托数据平台实现精准洞察与营销。

    公司以提升资产价值为核心目标，围绕“会展+”，发挥产业园资源集聚优势，打造资产运营新标杆。深化亚奥商圈与长沙滨江商圈“南北联动”，创新“活动经济”“票根经济”模式，打造跨区域商圈合作示范。推动商业产品与客户服务升级，完善差异化产品与价格体系、优化租户结构；深耕三大产业园建设，构建全产业链一站式服务，推动客户服务从“租赁对接”向“生态培育”转型。打造亚奥新兴创业者活力片区，选取优质公寓项目，利用“职住一体”优势，转型为“创业新空间的生态服务者”。做强“北辰悦”物业品牌，加强物业服务精细化管理，持续拓展运营规模。

    2、房地产开发

    公司以“防风险、促转型、稳现金流”为核心任务，推动地产业务向以“会展+”为依托的城市更新专业服务商转型。全力推进“一盘一策”，做好主力项目去化，保障重点项目交付。重塑业务核心，紧扣“会展+”发展主线，谋划会展场馆配套城市更新与片区运营项目。以服务升级拓展增长空间。以集约经营盘活存量价值，加快尾盘项目资产整合，通过租售并举、以租促售，提升存量资产运营效能。

    3、数字化建设

    公司将积极培育数字化新业务，围绕会展产业上下游服务生态、亚奥城市消费中心商圈生态和公司各业态，系统推进数字化转型，通过管控数字化、会展场馆数字化、酒店数字化、活动消费数字化协调等措施，提高产业运营效能，增强公司核心竞争力。

    4、融资工作和资本开支

    公司将加强资金筹划，充分利用“总部融资”模式，创新融资方式、拓宽融资渠道，强化负债管控。提高资金利用效率，有效压减公司费用支出，重视销售回款质量，确保公司现金流安全。

    二零二六年，公司预计固定资产投资人民币1.62亿元，按工程进度付款，资金来源安排为自有资金。

    (三)经营计划

    会展及配套设施服务板块全力提升重大国务政务活动及高能级展会专业保障能力，创新服贸会市场化运营水平，推进场馆多功能多元化使用，聚焦节庆假期与重要节点，举办“大都新春庙会”系列活动，促进“文商旅体展”融合发展。

    房地产开发板块全力推进去库存、防风险、降成本、减亏损工作，二零二六年预计实现开复工面积95.6万平方米，竣工面积38.6万平方米，力争实现销售面积34.3万平方米，签订合同金额（含车位）人民币34亿元。

    (四)可能面对的风险

    1、市场风险

    当前房地产市场仍处于调整期，尽管政策端持续释放积极信号，如降准降息、优化限购政策及支持住房消费等一系列利好措施密集出台，但购房者信心尚未显著修复，市场观望情绪仍未扭转，持续低迷的市场环境可能导致房地产市场去化的量价水平持续处于低位，直接影响销售回款效率，有可能给企业运营的稳健性带来一定风险。

    针对上述风险，公司将密切关注市场发展趋势，不断优化发展战略，依托优势产业聚焦城市更新、“会展+”等领域协同发展，同时坚持适度规模，并致力于加强专业化管理，努力提高现金回笼比率，防范市场风险。

    2、人才储备风险

    随着公司近年来会展及配套设施服务板块的稳步推进，公司对各类人才尤其是专业型人才与高级管理人才的需求量大幅提升，面临人才短缺的风险。

    针对上述风险，公司实施选人用人“六步走”战略，重点推进高素质专业化干部队伍建设和优秀年轻干部人才队伍建设。通过开展“优培计划”、校企合作以及“内培外引”复合型人才等多种渠道、方式，持续引才聚才。持续健全完善有利于年轻干部人才成长的体制机制，加大对年轻干部人才储备培养力度，围绕会展及配套设施服务、房地产开发板块产业发展等需要，开展专项服务、受托场馆专项挂职、跨板块挂职锻炼，着眼培养更多具有专业背景的复合型干部人才。

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