茂业商业（600828）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期茂业商业（600828）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    公司坚持做大做强主营业务，以商业零售为主，并辅以部分物业租赁和酒店业务。旗下实体零售门店数量共23家，经营业态包括百货商场、购物中心、奥特莱斯及超市；商业零售主要经营模式仍为联营模式、自营模式和租赁模式，以联营模式和租赁模式为主。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年，国际形势变乱交织，多级加速，地缘冲突频发，国内经济顶压前行，稳中有进。我国总体消费市场受益于国家积极宏观政策和适度货币宽松政策的影响，社会消费品零售总额约为人民币50.12万亿元，同比增长3.7%。从消费类型看，全年商品零售额约为人民币44.32万亿元，同比增长3.8%。按零售业态看，全年限额以上零售业中，便利店、超市、百货店、专业店零售额均比同期分别增长5.5%、4.3%、0.1%、2.6%。

    （一）消费需求理性化，市场整体平稳运行

    随着生活水平的提高和信息获取渠道的多元化，消费者不再仅关注商品价格，而是更加注重产品品质、品牌信誉、售后服务以及个性化体验。行业更聚焦优质、特色、高性价比商品，零售百货市场温和增长，行业整体进入稳健调整、提质增效阶段。

    （二）业态结构持续优化，体验消费占比提升

    传统百货加快向场景式、体验化、生活化转型，餐饮、娱乐、亲子、文创等体验业态成为拉动客流的重要支撑。

    （三）线上线下深度融合，全渠道运营成常态

    线上线下一体化发展，直播、社群、小程序、即时配送等成为标配，全渠道经营提升服务效率与客户粘性。

    （四）政策助力消费复苏

    促消费政策持续发力，带动节日消费、假日经济活跃，为零售百货行业恢复发展提供有力支撑。

    2026年，随着十五五规划的开局，国家深入实施提振消费专项行动，列为年度首要任务，持续出台多项促消费政策，通过实施消费品以旧换新、加大财政金融支持、优化消费环境、培育服务消费新增长点等举措，不断释放内需潜力。在政策红利带动下，百货零售行业依托场景升级、全渠道融合与商品力提升，迎来更有利的发展环境，将整体呈现稳步复苏、提质增效的良好态势。

    三、经营情况讨论与分析

    报告期内，公司围绕年度经营计划，紧抓市场复苏机遇，立足主业，精耕细作，坚持稳中求进：

    （一）持续业态创新改革，迭代促就联营转租赁与购物中心化战略的深化

    报告期内，公司以“首店引育、业态焕新、场景打造、区域深耕”的核心理念积极推进全国各门店改造升级、业态结构优化，提高体验类与生活类业态空间布局及扩容，甄选潜力品牌跃升业态能级，持续商品精细化管理，深刻重构“人、货、场”关系，推动行业向效率与体验竞争转型。赋能运营价值的提升，持续推进联营转租赁战略，全国各门店践行由传统百货逐步转型购物中心化的策略，从业态、品牌、内容、商业空间等多维度的调整升级同步促就了公司联营转租赁及购物中心化的步伐。

    根据不同门店的当地消费趋向、不同消费者的分层需求逐步调整门店业态，成都春熙店围绕在地商圈“首发经济高地”的定位，以首店引育、业态焕新及场景升级的核心理念，重点引入了安踏Arena西南旗舰店、如家酒店等首店及品牌进驻，品牌集成效应挤身商圈前列；此外，成都双流茂业天地店，精准锚定其航空港“百万人口成熟商圈”，集家庭群体、空港枢纽、高校集群、产业园区等多元客流为一体的商圈特性，重点引入鸡毛店、网鱼网咖、儿童乐园等日常消费及亲子休闲业态。其他区域店也新引入品牌及旗舰店如RITUALS、特斯拉、可隆、UR、热风、名创优品旗舰店、KOLON、源氏木语、胖永辉、尹珍珠、焦下及KKV等，为家庭消费提供一站式购物及娱乐体验。

    （二）优化商品精细化运营，提升运营管理质效

    作为深耕百货零售行业70余年的老牌百货零售公司，公司在持续专注提供高“质价比”与“性价比”的商品与服务的同时，积极顺应消费升级趋势，不断优化商品结构，提升商品竞争力。同时，兼顾新消费赛道的需求，提高引入体验类、场景类、生活类等新消费商品及品牌，提升场景化消费、体验式消费及服务型消费占比，同步赋能业态转型。深化“一店一策”招商战略，开展精准营销，提升顾客满意度与粘性。

    （三）持续加大科技赋能，积极链接科技新驱脉搏

    公司高度重视科技力量，持续夯实数字化业务平台，坚持科技赋能，线上线下融合发展，打造多渠道一体化运营生态。以业绩为导向，客户需求为中心，通过微信小程序在线商城APP「茂乐惠」、茂业百货官网、抖音平台「茂业百货专场旗舰店」、小红书、企业微信、公众号及视频号等多种在线平台充分获取公域及私域的流量，抓住消费契机，运用多种营销组合方式开展全品类的线上零售及关联业务支持，打造全渠道营销的业务生态。同时，「茂悦荟」作为公司一站式会员管理系统，为线上线下会员提供全面的消费服务与支持，保持与客户全周期的互动与链接，提供会员积分、兑换、礼券发放、停车服务等功能，赋能销售效益的同时提升客户消费体验感。此外，强大的数据化分析功能与智能推送功能，助力公司为客户提供高效、精准的商品及服务。以实现全渠道打通、数据驱动、智能运营、体验升级及供应链提效。

    （四）深耕主业，开拓多业态发展

    公司战略软硬兼顾，主营业务经营攻守兼备。既坚守主营百货业务为核心的存量稳健运营及与时俱进的迭代焕新，同时兼顾物业租赁、酒店业务（JW万豪酒店）等领域。另外，今年，茂业商管的设立与落地运营，开劈了公司运营的新篇章。年内，茂业商管即承接了位于深圳罗湖中心地段的一大型商业综合体之商管委托并助其落地开业与投入运营，印证着公司商管能力专业化输出的首捷启航。

    四、报告期内核心竞争力分析

    作为深耕商业零售领域的标杆企业，公司凭借多维度核心竞争力构建起坚实的市场壁垒，具体体现在以下方面：

    （一）业态创新融合的领先优势

    公司深刻洞察百货与购物中心的业态特性，精准把握“人流吸引力与提袋率平衡”的经营核心。百货业态依托穿、住、行等领域的强劲商品力，为提升提袋率奠定坚实基础；购物中心则凭借丰富的吃喝玩乐业态聚集海量人流。基于此，公司持续推进百货购物中心化改造，适度增加体验业态的种类与面积以增强人流吸引力；同时在购物中心中实施百货化升级，合理扩大百货商品的种类与面积以提升提袋率，通过业态融合创新实现经营效能的最大化。

    （二）卓越的运营与招商能力

    公司在长期发展中积累了强大的运营管理能力，在供应链优化、成本控制等关键环节形成了成熟体系并持续迭代升级。依托强效运营能力，公司积极推行外延式拓展战略，对并购标的实现高效整合，规模优势持续凸显，在深圳、呼和浩特、包头等区域的市场份额稳居前列。招商方面，公司深度拓展与各大品牌的合作维度，已实现从国际名品到国内精品的全品牌覆盖，能精准满足不同客群的购物体验需求，招商核心能力不断强化。

    （三）深度绑定的供应商伙伴关系

    公司始终重视与供应商的战略合作，致力于构建互利共赢的生态体系。通过将区域性合作升级为全国性统一合作，将传统场地或销售合作拓展为顾客购买行为模式的共享式合作，实现双方资源的深度协同。公司加快推进供应商分级管理，与全国性统一合作供应商逐步建立基于长远发展的紧密伙伴关系，为商品供给的稳定性与竞争力提供有力支撑。

    （四）全渠道流量运营的协同效能

    公司精准把握线上线下各自优势，打造“线上引流+线下体验”的全渠道运营模式。线上依托互联网打破空间与距离限制，提升沟通时效；线下门店则强化体验感与消费乐趣，形成独特竞争壁垒。公司结合经营实际量入为出布局线上平台，通过网络平台应用强化门店商品的线上线下流量互导，有效提升门店销售效率，实现全渠道协同发展。

    （五）高认知度的品牌矩阵优势

    自2005年确立“强效运营+外延扩张”经营战术以来，公司在达成“大西南区最具影响力的百货零售巨头及城市综合体运营商”短期目标后，稳步向全国性百货零售公司转型。经过多年精耕细作，已成功打造“茂业天地”“茂业百货”“人民商场”“仁和春天”“维多利”等覆盖不同客户群体的品牌矩阵，积累了庞大的忠实顾客群体，在主营业务区域拥有广泛的品牌认知度、美誉度和影响力，消费者认可度持续提升。

    （六）优质物业的成本与增值优势

    公司坚持“物业自有为主、租赁为辅”的战略方针，目前大部分门店位于成都、深圳、呼和浩特等城市的核心商圈，地理位置得天独厚。其中60%以上为自有物业，不仅带来显著的成本优势，有效降低租金波动风险，更具备较大的物业增值空间，为公司构筑了坚实的抗风险屏障，保障长期稳定发展。

    五、报告期内主要经营情况

    2025年1-12月，公司实现营业收入236,705.56万元，同比下降12.84%，归属于上市公司股东的净利润-24,581.35万元，同比下降761.74%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-8,679.52万元。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    展望2026年，全球宏观环境仍将变幻莫测，地缘政治冲突此消彼长，国内环境挑战增加，国家提振内需，激发消费动能的积极政策有望持续加强与释放，百货零售业筑底回升，乘势破局重生。2026年，百货零售行业仍将是存量博弈与升维的一年，将从原本单纯的品牌及规模竞争转入深度运营和价值创造的内卷时代，从传统的百货零售逐渐转向场景化体验化的综合商业载体。同时，这也将是核心高阶质量与商业能级梯度下沉，扩散与普惠深化的新阶段。百货零售翘楚将锚定存量商业资源升维的同时赋能下沉商圈，以最大张力拓展与链接更具质量、深度与价值的商业生态系统。

    (二)公司发展战略

    公司将本着“美好生活方式缔造者、幸福人生传递者”的企业使命，积极进取，务实创新，继续坚持外延式发展和内生式增长相结合的发展路径，在提高经营管理质量和效益的基础上，继续对现有门店进行升级改造与转型。同时，在未来的经营发展上，做到三个坚持：1、坚持持续提升坪效；2、坚持持续提升商品力；3、坚持自有物业为主、租赁为辅。

    (三)经营计划

    公司牢记“美好生活方式缔造者、幸福人生传递者”的企业使命，立志于做大做强商业零售，同时辅以物业租赁、酒店及商管多轮驱动为发展战略，从而通过业绩提升实现企业对社会价值的贡献。

    1、革故鼎新，聚力破局

    2026年，公司将不囿于困，驱动业态持续提质焕新，加大运营与赋能力度，推动传统百货空间向体验型商业综合体与智慧零售的转型。在业态布局上，核心百货门店将以新型消费为趋导侧重以场景、价值与深度体验为焦点升维打造新型购物中心；同时，将同步次梯度门店逐步升维改造，加大体验式、沉浸式、场景式业态的进驻。在运营上，在提升场景化体验业态占比的同时，深化联营转租赁战略与购物中心化的战略。此外，将加强如首店经济、文旅融合、品牌与在地特色的发展力度，推动核心商业能级与高阶体验对下沉市场的渗透与普及，获取新晋消费增长点，承接各区域的外溢需求。

    2、持续提升科技赋能，优化全渠道布局

    展望2026年，百货零售行业将进入科技深度赋能、业态全面创新、价值持续提升的新阶段。公司将以数据为关键要素，以智慧运营为核心抓手，推动全渠道融合、沉浸式体验、智能供应链、精准会员服务协同发力，努力打造线上线下一体化、商业服务融合化、运营管理数智化的现代百货零售体系。

    3、智慧赋能，商管启航

    在商管新赛道领域，公司将以“标准化、轻资产、可复制”为核心路径，依托公司内外宏实且优质的商业资源，加速拓展优质核心商业项目的商管服务规模，推动轻资产模式的规模化落地，实现公司多轨并行的战略，为公司的长期可持续发展注入新动能，新格局。

    (四)可能面对的风险

    1、消费市场回暖未达预期的风险

    随着经济社会全面恢复常态化运行，宏观政策显效发力，国民经济回升向好，高质量发展稳步推进。但同时，中国面临的内部和外部环境仍旧复杂多变，国内经济持续恢复发展的基础仍不稳固，国内有效需求不足，经济内生修复动能仍需加强，可能导致消费市场回暖未达预期，从而对以实体百货零售业务为主的公司经营业绩造成不利影响。

    2、行业竞争加剧的风险

    实体零售行业由于市场集中度、商品同质化以及新开门店的持续增加，导致行业竞争日趋激烈，对公司经营成本和商品销售毛利造成压力，存在影响公司业绩的风险；网络零售权重比例的逐年增长，对实体零售行业造成冲击，传统实体零售企业面对的渠道竞争十分激烈。公司需要持续充分发挥自身优势、有效运用互联网工具，若公司无法实现业务模式的调整和创新，则可能面临业务规模和盈利能力持续下降的风险。

    3、商誉减值风险

    公司持续开展对前期并购门店的调改和升级工作，如相关规划落实不够完善，或升级效果未达预期，可能会对本公司的正常业务发展及经营业绩产生不利影响，并可能涉及并购标的公司商誉产生减值风险，公司届时将根据相关法律法规及规则的要求严格执行相关测试并及时对外披露。

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