远东发展（00035.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期远东发展（00035.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

1.物业分部
      本集团物业分部包括物业发展及物业投资。
      物业发展
      本集团拥有多元化之住宅物业发展项目组合,项目遍布澳洲、英国、香港、新加坡、马来西亚及中国内地,皆侧重于大众住宅市场。本集团强劲的地区多元化发展降低了波动性,使我们可善用不同物业周期所带来之优势。本集团已于该等市场分别成立实力雄厚之当地团队,让本集团识别趋势及物色最具吸引力之机遇,以进行物业发展,例如与曼彻斯特市议会(「曼彻斯特市议会」)建立之伙伴关系。该等土地收购策略产生之土地储备策略令本集团之发展项目享有相对较低之土地成本基础,并减少资金闲置情况。
      于二零二六年三月三十一日,本集团的发展中住宅物业之累计应占预售价值及未入账已订约销售总额约为港币8,400,000,000元。大部分预售所得款项于相关项目落成前不会在本集团之综合损益表反映。下表载列于二零二六年三月三十一日本集团住宅物业之累计应占预售价值及累计未入账已订约销售总额之明细。
      于二零二六年三月三十一日,本集团于不同地区正处于不同完工阶段之活跃住宅物业发展项目之预期应占开发总值约为港币58,800,000,000元。
      澳洲
      墨尔本
      640 Bourke Street位于墨尔本,毗邻West Side Place及Upper West Side,为综合用途发展项目。该项目楼高68层,提供高档之一房、二房及三房公寓。该发展项目提供629个住宅单位(总可售楼面面积约为519,000平方尺,预期开发总值约为港币4,100,000,000元)。该发展项目于二零二五年二月下旬推出后,于二零二六年三月三十一日已预售价值约港币1,490,000,000元之单位。本集团自二零二六年三月起已调高价格。该发展项目预期于二零二九年财年落成。640 Bourke Street连同West Side Place及Upper West Side横跨三个相连街区,将延伸形成综合用途发展项目,大大振兴中心商业区西面活动。
      West Side Place为位于墨尔本中心商业区之已竣工综合用途住宅发展项目,拥有四幢大厦,1,377个单位,包括位于第一座提供257间客房之丽思卡尔顿酒店以及位于第三座提供316间客房之帝盛酒店。预期将于二零二七年财年继续销售及结算。于二零二六年三月三十一日,第一座及第二座可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币116,000,000元,其中约港币97,000,000元已入账为已订约销售。于二零二六年三月三十一日,第三座及第四座可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币51,000,000元,其中约港币31,000,000元已入账为已订约销售。
      珀斯
      Perth Hub为Perth CityLink项目之第一阶段,为毗邻Perth Arena之综合用途发展项目。其包括Perth City Link之第2及3地段,提供预期开发总值约港币855,000,000元之314个住宅单位及提供263间客房之帝盛酒店。该发展项目已竣工,且所有单位均已交付。
      获选为Perth City Link项目之属意发展商后,本集团获得Perth City Link项目第4、9及10地段。该三幅地皮将发展成多个精品住宅单位以及一座集零售、娱乐、商业与酒店设施于一身之综合大楼。该项目现处于规划阶段。
      The Towers at Elizabeth Quay为建有两座楼宇之综合用途旗舰发展项目,包括总可售楼面面积约371,000平方尺之住宅单位。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币565,000,000元。
      布里斯本
      Queen’s Wharf Residences为本集团持有50%权益之发展项目。该发展项目毗邻QWB项目,建有三座楼宇,提供约2,000个单位,可售楼面面积约为1,500,000平方尺。该发展项目之预期开发总值合共约为港币11,700,000,000元(应占开发总值约为港币5,800,000,000元)。
      第四座是唯一一座直接与QWB项目相连之住宅大厦,提供666个住宅单位,总可售楼面面积约为506,000平方尺,预期开发总值约为港币3,200,000,000元(应占开发总值约为港币1,600,000,000元)。该发展项目已于二零二五年三月落成及开始交付流程。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期应占开发总值约为港币8,000,000元,其中约港币3,000,000元入账为已订约销售。
      第五座初步提供847个住宅单位,总可售楼面面积约为701,000平方尺。预期开发总值约为港币5,900,000,000元(应占开发总值约为港币3,000,000,000元)。余下单位已于二零二五年七月在市场重新推出,且价格已作出进一步调整。于二零二六年三月三十一日,本集团预售价值约港币5,100,000,000元(应占开发总值约为港币2,600,000,000元)之单位。该发展项目预期于二零二九年财年落成。
      第六座为住宅大厦,提供315个住宅单位,总可售楼面面积约为337,000平方尺,预期开发总值约为港币2,600,000,000元(应占开发总值约为港币1,300,000,000元)。该项目现处于规划阶段,预期将于二零二九年财年与第五座竣工。
      黄金海岸
      The Star Residences-Epsilon(第二座)为本集团拥有33.3%权益之项目,提供437个住宅单位,总可售楼面面积约为327,000平方尺及预期开发总值约为港币1,700,000,000元(应占开发总值约为港币574,000,000元)。其亦包括提供202间客房之澳洲首间安达仕酒店。于二零二六年三月三十一日,本集团预售价值约港币1,700,000,000元(应占开发总值约为港币573,000,000元)之单位。预期该发展项目将于二零二七年财年落成。
      英国
      伦敦
      Aspenat Consort Place为位于伦敦金丝雀码头Marsh Wall之已竣工综合用途发展地盘。其包括502个住宅单位及139个可负担房屋单位,总可售楼面面积约为482,000平方尺。该发展项目亦提供237间客房之帝盛酒店及商业空间。
      于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币1,900,000,000元,其中约港币91,000,000元入账为已订约销售。预期将于二零二七年财年继续销售及结算。
      位于北伦敦之Hornsey Town Hall为综合用途重建项目,其将现有市政厅转为设有公共空间之酒店╱服务式公寓大楼及住宅部分,提供135个住宅单位及11个社会╱可负担单位,总可售楼面面积约为114,000平方尺。该发展项目已落成。于二零二六年三月三十一日,其可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币96,000,000元,将于该发展项目内之酒店及其他设施实现拟定社区用途后推出销售。
      伦敦金丝雀码头之Ensign House(毗邻AspenatConsortPlace)拟发展为一座包括逾400个住宅单位及约120个可负担房屋单位之住宅大厦。该等住宅单位提供总可售楼面面积约296,000平方尺,预期开发总值约为港币3,500,000,000元。该项目现处于规划阶段。
      曼彻斯特
      Victoria North为英国其中一个最大型重建项目,为本集团与曼彻斯特市议会之合营公司,覆盖面积逾390亩(相当于17,000,000平方尺)。该发展项目可于未来十至十五年提供约20,000间新房屋,整合优质住宅及社会基建设施,以支持市中心扩展。近期,该发展项目于二零二五年九月获英国政府列为十二个潜在新城镇之一,确立其国家级地位。
      为支持Sandhills新轻铁站建设,住房社区与地方政府事务部过往向大曼彻斯特交通局拨款1,500,000英镑,用于推进业务计划大纲。自上一份报告以来,交通部已确认拨款资本投资最多60,000,000英镑以交付新铁路站,确保此主要策略交通基建设施于二零三零年六月前落成。作为大曼彻斯特交通局设计及交付综合交通规划之一部分,该策略性交通基建设施将让Victoria North及其居民迎来大曼彻斯特广泛的经济机遇,同时带动本地租金及资本价值增长。
      Victoria North之初期发展正在进行,新增项目将纳入长期发展项目持续推进,并打造具吸引力之投资方案。
      位于Red Bank之Victoria Riverside建有三座楼宇,包括596个单位及38幢独立洋房,总可售楼面面积约为460,000平方尺,预期开发总值合共约为港币2,100,000,000元。
      A座(Crown View)包括275个住宅单位,总可售楼面面积约为207,000平方尺及预期开发总值合共约为港币1,000,000,000元。于二零二六年三月三十一日录得预售总值约港币1,000,000,000元,并预期于二零二七年财年上半年落成。
      B座(City View)包括128个可负担房屋单位,已预售予Trafford Housing Trust,该基金属于英格兰最大住房协会之一的L&Q旗下,代价为26,000,000英镑。该楼宇已于二零二五年七月落成及结算,现由本集团旗下营运商Found管理。
      C座(Park View)包括193个住宅单位,总可售楼面面积约为129,000平方尺及预期开发总值合共约为港币594,000,000元。该楼宇已于二零二五年七月落成,并启动交付程序,支持本集团悉数偿还发展贷款。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币64,000,000元,其中约港币43,000,000元已入账列作已订约销售。
      Bromley Street亦已落成,包括38幢独立洋房,总可售楼面面积约为39,000平方尺及预期开发总值合共约为港币176,000,000元。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币109,000,000元,其中约港币27,000,000元已入账列作已订约销售。
      Collyhurst Village为Victoria North总体规划首阶段中之一部分,包括144个私人住宅单位,总可售楼面面积约为153,000平方尺及预期开发总值合共约为港币448,000,000元。首批公开市场发售单位已于二零二五年七月落成。于二零二六年三月三十一日,录得预售总值约港币241,000,000元。该发展项目亦包括130个可负担房屋单位,总可售楼面面积约为104,000平方尺。首批可负担房屋已于二零二五年九月落成,剩余开发总值合共约为港币133,000,000元。其余单位预期将于二零二七年财年分阶段竣工。
      未来发展将聚焦曼彻斯特之Red Bank Riverside,毗邻本集团Victoria Riverside发展项目。该阶段包括7幢6至34层高楼宇,预期交付约1,551间房屋,总可售楼面面积约为1,082,000平方尺,预期开发总值合共约为港币6,000,000,000元。该发展项目另设占地约20,000平方尺商业及零售空间之全新大街。地基修复工程已完成,预期于二零三零年财年至二零三一年财年分阶段竣工。
      Falcon为Red Bank Riverside住宅大厦之一,已于二零二四年三月底推出。该发展项目提供189个住宅单位,总可售楼面面积约为131,000平方尺及预期开发总值合共约为港币698,000,000元。于二零二六年三月三十一日,本集团预售价值约为港币533,000,000元之单位。余下单位将于落成后推出。
      Kingfisher为Red Bank Riverside之另一座住宅大厦,已于二零二四年八月推出。该发展项目提供322个住宅单位,总可售楼面面积约为230,000平方尺及预期开发总值合共约为港币1,300,000,000元。于二零二六年三月三十一日,本集团预售价值约为港币818,000,000元之单位。
      MeadowSide为本集团于曼彻斯特之首个主要住宅发展项目,四期中有三期(第二、三及五期)已竣工及悉数结算。第四期已取得兴建40层住宅大厦之规划许可。然而,本集团善用该地段不断变化之市场趋势,持续评估增加建筑面积及相应提升开发总值之机遇。
      于二零二四年八月,公私合营各占50%权益之合伙关系正式确立,以重建位于老特拉福德(OldTrafford)切斯特道(ChesterRoad)之大曼彻斯特警察总部旧址地盘。本集团作为私营合作伙伴保留50%权益,而特拉福德都会区议会(25%)及大曼彻斯特联合管理局(25%)则为公营合作伙伴。
      该地盘地段优越,邻近曼彻斯特联足球俱乐部以及老特拉福德板球场,估计开发总值约为322,000,000英镑。该发展项目拟交付约1,200间新房屋,包括可负担房屋单位、提供250间客房之酒店及约30,000平方尺之地下商业空间辅以新公共开放空间,以支持新社区之发展。
      中国内地
      过去数年,本集团一直发展上海一项高端城镇项目锦秋花园。该发展项目包括多元化住宅组合,提供低层住宅、高层住宅及独立洋房。于二零二六年三月三十一日,君悦庭之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币37,000,000元,而御尚II之可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币18,000,000元。
      位于广州之远东御江豪庭为拥有五座住宅楼宇之发展项目。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币15,000,000元。
      香港
      多年来,本集团透过收购重建用地、参与政府招标及参与市建局投标,已在香港建立其发展项目组合。
      位于大埔公路之毕架•金峰为住宅发展地盘,提供62个单位及4幢洋房,总可售楼面面积约为84,000平方尺,预期开发总值约为港币1,700,000,000元。该发展项目已落成。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币204,000,000元,其中约港币88,000,000元已取得作已订约销售。4幢洋房之预期开发总值约为港币352,000,000元,并计划于近期推出销售。
      柏蔚森为位于启德之住宅发展项目,提供1,305个住宅单位,总可售楼面面积约为508,000平方尺,预期开发总值约为港币10,400,000,000元(应占开发总值约为港币5,200,000,000元)。该发展项目已于二零二五年八月落成,并于二零二五年九月开始交付。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期应占开发总值为价值约港币4,900,000,000元(应占开发总值约为港币2,400,000,000元)之单位。其中约港币580,000,000元已入账为已订约销售。
      位于丹桂村之住宅发展项目珀爵包括24幢独立洋房,总可售楼面面积约50,000平方尺。该发展项目已落成。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币247,000,000元。
      尚澄为位于沙头角之住宅发展项目。该发展项目包括总可售楼面面积约103,000平方尺之261个低层单位。该发展项目已落成。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期开发总值约为港币436,000,000元。
      于二零二一年六月,本集团于屯门蓝地购入一幅地皮。该项目现时处于规划阶段,预期开发总值估计为港币6,300,000,000元,总可售楼面面积约383,000平方尺。该项目正处于规划阶段。
      于二零二一年九月,本集团成立一间合营公司(由本集团持有33.3%权益),以收购位于西贡蚝涌之一幅住宅地皮。该发展项目提供26间高档住宅,总可售楼面面积约为58,000平方尺,预期开发总值约为港币1,500,000,000元(应占开发总值约为港币485,000,000元)。该发展项目已开始施工,并预期将于二零二七年财年落成。视乎市况,预期该发展项目于二零二七年推出销售。
      于二零二二年九月,本集团透过市建局进行之招标收购香港西营盘一幅占地面积约1,077.3平方米之地皮之发展权。该地皮为综合用途住宅及商业发展项目,210个住宅单位及商业空间之预期可售楼面面积分别约为75,000平方尺及2,800平方尺。该发展项目之建筑图则已获得核准。地基工程已竣工,上盖结构工程正在进行。该项目预期于二零二八年财年落成。该发展项目将于二零二七年财年根据市况推出。
      本集团已取得荃湾油柑头一幅地皮之规划批文,该地皮指定用作综合用途住宅发展项目。该项目之预期开发总值约为港币3,100,000,000元及预期可售楼面面积约为235,000平方尺。该发展项目目前处于规划阶段。
      马来西亚
      Dorsett Place Waterfront Subang毗邻着名五星级酒店梳邦帝盛君豪酒店,为本集团持有50%权益之发展项目。该发展项目覆盖三个街区,将提供1,989间全服务式套房。该发展项目已于二零二五年九月落成。A座及B座之收益已根据发展进度确认,而A座及B座于二零二五年九月开始交付。于二零二六年三月三十一日,可供出售竣工存货之预期应占开发总值约为港币324,000,000元,其中约港币99,000,000元已入账为已订约销售。
      为充分提升长期经常性收入,本集团就更改C座之用途进行评估,现已以YOIHO Dorsett Waterfront Subang之名称作为学生宿舍试运。于二零二六年五月首名学生入伙后开始营运。凭藉具针对性之市场推广活动,预期将于二零二七年财年上半年开始第一阶段营运,并预计该物业于二零二七年财年下半年全面投入营运及隆重开幕,届时将达到全面营运能力。
      新加坡
      Cuscaden Reserve为坐落于新加坡黄金地段第九区之住宅发展地盘。本集团拥有该发展项目之10%权益。其提供约17,000平方尺之应占可售楼面面积。于二零二六年三月三十一日,该发展项目已落成并悉数结算。
      物业投资
      本集团物业投资包括主要位于香港、中国内地、新加坡、英国及澳洲之零售及办公楼宇投资。于二零二六年财年,已录得投资物业之公平值亏损约港币34,000,000元。于二零二六年三月三十一日,投资物业账面值约为港币6,100,000,000元(于二零二五年三月三十一日:约港币5,800,000,000元)。
      本集团过往购入上海宝山区之两个关连地盘,该等地盘拟发展成指定作出租用途之住宅楼宇。第一阶段已完成,其可出租楼面面积约573,000平方尺,提供1,666个单位。租赁营运于二零二六年三月三十一日开始。而第二阶段正在开展准备工作,预期提供约2,700个住宅单位。预期第二阶段于二零二九年财年落成。
      2.酒店业务及管理
      本集团拥有并透过四个不同品牌营运旗下酒店组合、帝盛酒店及度假村,侧重于三至四星级酒店业务,包括核心品牌「帝盛」;注重生活之现代酒店品牌「Dao by Dorsett」;提供别树一帜之「d.Collection」精品酒店品牌,以及提供简洁实惠价值之「丝丽酒店」品牌。
      于二零二六年三月三十一日,本集团拥有合共38间酒店,包括全资拥有之帝盛集团、位于珀斯及墨尔本之丽思卡尔顿酒店、上海学屿、部分拥有之Palasino Group、澳洲之Dorsett Gold Coast及The Star Grand以及新加坡之Dao by Dorsett AMTD及樟宜帝盛酒店。约9,900间客房遍布中国内地、香港、马来西亚、新加坡、澳洲、英国及欧洲大陆。
      于二零二五年九月二十九日,本集团之上海学屿开业,提供115间客房,是于中国内地上海的首间旅舍。该旅舍位于宝山区锦秋路,邻近不断扩展之商业设施及上海大学等学府,位处充满活力的住宅枢纽。该旅舍座落于上海市其中一个新兴增长区,凭藉其便利性、现代配套设施及畅通易达特性,极具优势吸引多元化旅客,包括访问学者、家庭及休闲旅客。
      本集团于英国伦敦之Dorsett Canary Wharf London于二零二五年十月一日正式开幕,为本集团的最新高档四星级酒店,亦为本集团在市内物业组合中的第三项物业。该酒店提供237间时尚客房、多功能会议设施及餐饮服务。凭藉坐落于伦敦中心商业区之一Canary Wharf之黄金地段优势之策略性位置,酒店可满足商务及休闲需求。在此背景下,凭藉其优越地段与本集团在伦敦酒店行业卓着声誉的协同效应,Dorsett Canary Wharf London具备绝佳优势,可满足商务及休闲需求。
      此外,本集团的Dao by Dorsett North London于本年度开幕。该物业位于Hornsey Town Hall,为经过精美修复的二级表列建筑,巧妙地糅合一九三零年代的原有古迹特色与当代装潢及现代配套设施。本集团已就该物业策略性地订立出售协议,使本集团能够变现交易收益、循环投资资本、增加流动资金及降低净资产负债比率。此举与本集团出售非核心资产以加强持续转型至轻资产之策略贯彻一致。有关进一步详情,请参阅本公司日期为二零二五年二月二十五日、二零二五年五月九日、二零二六年三月六日及二零二六年六月二日之公告。
      本集团所拥有酒店于二零二六年财年按地区划分之营运表现概述如下。按地区划分之酒店业绩以相关当地货币(「当地货币」)及港币列示。
      附注:
      (i)不包括以权益法入账之Dao by Dorsett AMTD及新加坡樟宜帝盛酒店。
      (ii)不包括以权益法入账之Dorsett Gold Coast及The Star Grand。
      (iii)不包括Palasino Group,惟包括珀斯丽思卡尔顿酒店、墨尔本丽思卡尔顿酒店及上海学屿。
      于二零二六年财年,帝盛集团录得收益总额约为港币2,218,000,000元,较二零二五年财年之约港币1,918,000,000元上升15.6%。入住率为73.4%,较二零二五年财年之约72.9%上升约0.5个百分点。平均房租由二零二五年财年之约港币785元上升10.8%至二零二六年财年约港币870元。因此,平均每间客房收益由二零二五年财年之每晚约港币572元上升11.5%至二零二六年财年之每晚约港币638元。
      未来,帝盛集团将继续透过轻资产模式寻求策略增长,同时精心挑选参与在资产所有权方面的策略投资,以享有潜在资本增值及充分提升长期价值创造。该策略使帝盛集团能够从资产增值计划(「资产增值计划」)及营运改善措施中获取收益,同时在不同市场周期中维持其资产负债表的稳健性及投资灵活性。
      香港
      于二零二六年财年,本集团于香港酒店营运之入住率及平均房租均录得增长。二零二六年财年之整体入住率上升5.2个百分点至约89.3%,而二零二五年财年则为84.1%。平均房租亦由二零二五年财年之约港币704元上升8.1%至约港币761元。因此,本集团香港酒店之收益总额较二零二五年财年之港币708,000,000元增加25.1%至二零二六年财年约港币886,000,000元。
      香港酒店业表现反映市场竞争激烈,各酒店通过调整定价策略,在营运成本上涨及区域竞争加剧的背景下平衡入住率增长。行业面临多重挑战,例如中国内地旅客消费注重成本、港币升值削弱消费力,以及短途旅行转向深圳替代目的地的消费模式转变。
      受政府支持政策的推动,包括《旅游业发展蓝图2.0》及「个人游」计划扩展至59个中国内地城市,本集团对香港前景充满信心。于本年度下半年,在针对中东及东盟市场的清真认证资助计划等2025年施政报告各项措施的支持下,政府致力将本港进一步打造成高消费游客的首选目的地。启德体育园的成功开幕,加上二零二六年的香港国际文化高峰论坛及大型体育赛事等一系列盛事,均巩固香港作为亚洲盛事之都的地位。
      启德帝盛酒店于二零二六年财年之经营业绩亮丽,受惠于需求畅旺、交通便捷及其毗邻大型活动场地。该酒店的收益增长势头强劲,进一步巩固管理层对启德区作为主要旅游及生活地点长远潜力的信心。
      近期,在丰富活动日程、吸引高消费游客的政策措施及市场情绪好转的支持下,预期需求将保持强劲。同时,长远而言,本集团对香港作为区内领先旅游及活动枢纽的地位依然充满信心。展望未来,本集团将透过为「无处不旅游」趋势度身订制的精准营销及创新服务,持续实行策略举措,以推动入住率及收益增长。
      马来西亚
      于二零二六年财年,马来西亚旅游业及酒店业呈强劲发展趋势,国内外旅客络绎不绝。该增长得益于与中国内地及印度延长互相免签政策,该政策为旅客人次复苏奠定基础。
      于财政年度,本集团于马来西亚之酒店录得之收益较二零二五年财年之约99,000,000马币增加4.0%至于二零二六年财年之约103,000,000马币。入住率维持在60.7%,较二零二五年财年之61.2%轻微下降0.5个百分点。平均房租上涨4.0%,由二零二五年财年约227马币增加至二零二六年财年约236马币。平均每间客房收益继续上升,由二零二五年财年每晚约139马币上升3.6%至二零二六年财年每晚约144马币,表明越来越多游客选择马来西亚作为理想目的地,推动住宿需求增加。
      于二零二六年财年,本集团的马来西亚酒店入住率轻微下降,主要归因于纳闽帝盛君豪酒店因本财政年度企业及项目相关差旅减少而受到负面影响,反映当地市场业务活动较疲弱;而吉隆坡Maytower丝丽酒店则面临吉隆坡市中心新开业及翻新酒店供应导致的竞争加剧,故访客人次保持稳定,惟使入住率受压。
      为此,本集团已实施针对性提振措施,包括将销售重心转向长期住宿、政府及企业分部,强化分销渠道,并完善定价策略以提升把握需求的能力。本集团亦加强成本控制及提升营运效率,以维持利润率,同时复苏措施奏效。
      未来,随着商务差旅复常及竞争压力趋稳,管理层预期近期业绩将逐步改善。受游客持续流入、交通更加便捷,以及马来西亚继续定位为东南亚具成本竞争优势的休闲及商务目的地支持,本集团对马来西亚市场的长远前景依然充满信心。
      本集团将于二零二六年五月十五日在马来西亚Iskandar Puteri开设Daoby Dorsett Puteri Cove,首次将Dao by Dorsett品牌引入马来西亚。该酒店作为混合用途住宿选择,对短期及长期住宿均极具吸引力。其位置、所提供套房及地区连接网络带动寻求便利、独立及舒适商务及休闲旅客的需求。
      中国内地
      于二零二六年财年,受惠于长假期及政府文旅消费券,中国内地的国内旅游保持强劲。然而,由于国内外品牌迅速扩张,酒店业的竞争依然激烈,带动持续创新并引发价格战。消费者越来越注重价格,加上经济审慎态度,持续抑制非必要开支,同时旅游趋势转向「体验导向」且经济实惠的短途旅行,使平均每间客房收益进一步下降。同时,免签国家扩展至46个以及前往日本及东南亚的外地旅游之需求激增,消费需求大量转向海外,情况以黄金周及农历新年假期尤甚。
      于二零二六年财年,入住率较于二零二五年财年之59.4%下降7.7个百分点至51.7%。然而,平均房租较二零二五年财年约人民币338元增长3.0%至约人民币348元。因此,平均每间客房收益由于二零二五年财年之每晚约人民币201元减少10.4%至于二零二六年财年之每晚约人民币180元。整体而言,本集团的中国内地酒店收益由二零二五年财年约人民币180,000,000元减少12.8%至二零二六年财年约人民币157,000,000元。
      本集团于中国内地之酒店表现较为疲弱,主要归因于庐山东林假日酒店的营运业绩下滑,该酒店因定位为度假型酒店,加上非必要休闲旅游的复苏步伐不一,导致入住率下降。在谨慎的宏观经济环境下,该物业需求受到竞争加剧及更注重价格的消费行为进一步影响,尤其是旅游淡季期间。
      就本集团中国内地酒店组合中的其余市区酒店而言,在国内旅游需求稳定以及商务及短期休闲住宿需求逐步复苏的支撑下,营运趋势相对较为稳定。
      为此,本集团已实施针对性的改善措施,包括产品重新定位、推出以健康与体验式旅游为重点的全新营销活动,并实施更严格的成本控制,使营运模式更切合现时需求。
      展望未来,管理层预期,随着国内旅游气氛好转,且于本财政年度需求平均分布,近期业绩将趋于稳定。就中长期而言,借助市镇化持续、基建设施投资以及国内旅游业的结构性增长,本集团对中国内地市场仍充满信心。
      新加坡
      新加坡旅游业于二零二六年财年表现稳健,访客人次在下半年呈现按年增长。情况改善得益于紧凑会议、展览及奖励旅游(会展旅游)及活动安排,包括世界游泳锦标赛、新加坡金融科技节以及于二零二六年二月举行的二零二六年新加坡航空展。该等大型活动打造高尚重大盛事的知名度,带来高回报的企业需求。
      影响二零二六年财年整体业绩的主要因素包括新加坡元持续升值,以及唐人街及市中心地区的酒店客房供应过剩,在唐人街地区的情况尤为严重,该区新增客房近1,000间,对酒店的入住率与平均房租均造成影响。
      在此背景下,新加坡帝盛酒店的入住率较二零二五年财年上升6.9个百分点,达到85.2%。平均房租亦由二零二五年财年约196新加坡元上升1.5%至约199新加坡元,并推动平均每间客房收益增长10.4%,达到每晚约170新加坡元。整体而言,本集团新加坡酒店的收益由二零二五年财年约18,000,000新加坡元增长11.1%至二零二六年财年约20,000,000新加坡元。
      樟宜帝盛酒店的翻新工程已竣工,彰显本集团成功落实资产提升与投资措施。新设客房及升级设施提升收益表现及价值创造,从而展现本集团透过精准的资本投资释放增量回报的能力。
      未来,预期近期业绩将受以下因素支持:即将举行多项会展旅游及盛事、企业差旅持续复苏以及区域休闲需求更加殷切。本集团对新加坡的长远前景抱持信心,源自其作为全球顶尖商业枢纽的地位、旅游业持续投资及长期需求韧性。
      英国
      于二零二六年财年,本集团于英国的酒店业务整体入住率大幅下降至约54.9%,二零二五年财年则约为81.2%。虽然平均房租温和上升约1.6%至约131英镑,但于二零二六年财年之平均每间客房收益下降至每晚约72英镑。
      入住率下降主要归因于两间新开业酒店,分别为Dorsett Canary Wharf London及Dao by Dorsett North London。该两间酒店均于二零二六年财年开始营运,目前正处于初期发展阶段。一如所有新开业酒店,该等酒店在首数个月内的入住率通常低于稳定入住率,对整体地区入住率造成一定影响。
      Dao by Dorsett North London目前正处于营运初期,于本集团决定出售该资产后,该酒店分类为非核心资产。Dorsett Canary Wharf London则是本集团英国酒店组合中一项关键策略新增资产。该酒店位处伦敦环球金融区的策略地点,地段优越,可把握企业、会议及高档休闲需求。凭藉多元化活动、不断扩展的综合用途发展项目及日益完善的交通网络,随着品牌知名度提高及入住率攀升,预期该物业将实现稳定的表现。
      本集团已采取针对性的商业策略,包括加强企业合约业务、强化本地营销以及拓展休闲、长期住宿及企业分部需求。随着该等新物业逐步成熟及品牌知名度提升,管理层预期入住率将逐步上升,并为收益作出贡献。
      未来,随着通货膨胀压力缓和及旅游需求趋稳,本集团对英国酒店业市场的短期前景保持谨慎乐观态度,同时,凭藉伦敦作为全球金融、文化及旅游枢纽的地位,本集团对其长远前景抱持高度信心。
      澳洲
      本集团目前在澳洲拥有四间酒店。于本财政年度,珀斯丽思卡尔顿酒店、墨尔本丽思卡尔顿酒店及墨尔本帝盛酒店为全资拥有,而本集团透过合营公司于Dorsett Gold Coast拥有33.3%权益。
      于二零二六年财年,本集团订立买卖协议,以总代价100,000,000澳元(相当于约港币515,000,000元)出售其于珀斯丽思卡尔顿酒店的50%权益。该交易其后于年结后二零二六年五月完成。此外,本集团于年结后二零二六年四月订立另一项买卖协议,以总代价58,200,000澳元(相当于约港币315,000,000元)出售其于墨尔本丽思卡尔顿酒店的49.9%权益。预期该交易将于二零二七年财年上半年完成。
      于二零二六年财年,本集团澳洲酒店的整体入住率由二零二五年财年的67.6%上升6.0个百分点至73.6%,而平均房租则由二零二五年财年约398澳元飙升8.3%至约431澳元,令平均每间客房收益较去年同期增长17.8%至每晚约317澳元。需求复苏带动澳洲市场于二零二六年财年有所增长。各大城市之入住率录得大幅提升,其中布里斯本及珀斯在平均每间客房收益增长方面领先,而尽管墨尔本有新客房供应进入市场,表现依然稳健。
      受惠于航空运力扩增及追求豪华与环保体验的高消费游客激增,国际旅客量在二零二六年初达至疫情前水平约92%。随着澳洲人重启国际旅游,部分以休闲旅游为主的地区出现收缩,惟本集团的城市酒店表现依然强劲,特别是大型体育及文化盛事的高峰期。
      展望未来,在国际旅客持续造访、活动带动的需求以及强劲的城市市场基本面支撑下,预计近期业绩将保持韧性。本集团计划在珀斯推出新酒店,进一步扩展于澳洲之据点。有关扩展不仅增强帝盛品牌于该地区之知名度,亦使本集团于竞争激烈之酒店业中保持增长及取得成功。长远而言,由于人口增长、基建设施发展以及高档体验式旅游的需求延续,本集团对澳洲的增长前景充满信心。
      尽管如此,营商环境仍受中东的地缘政治紧张局势等多项外围不明朗因素影响,从而可能导致旅游意欲、航空连接及营运成本在短期内出现波动。然而,根据过往趋势,在本地需求来源及强劲州际旅游人流的支持下,预期酒店业将展现韧性。
      欧洲大陆-Palasino Group
      于二零二六年财年,Palasino Group旗下酒店较去年同期录得轻微收益增长。整体入住率保持在52.4%,而平均房租增长5.6%至港币731元。平均每间客房收益于二零二六年财年略增3.0%至每晚港币383元。因此,Palasino Group旗下酒店于二零二六年财年之收益总额较二零二五年财年之港币159,000,000元略增至约港币163,000,000元。
      3.停车场业务及设施管理
      本集团之停车场业务及设施管理业务包括「Care Park」及澳洲物业管理品牌,于二零二六年三月三十一日拥有或管理之泊车位组合有约98,800个泊车位。于290个停车场当中,19个为自置停车场(包括3,875个泊车位)及一个为合营公司所拥有之停车场(包括383个泊车位)。其余泊车位位于澳洲、纽西兰、英国、匈牙利及马来西亚,根据与第三方停车场拥有人订立之管理合约经营。
      停车场业务及设施管理之收益约为港币666,000,000元,较二零二五年财年下降6.6%。有关收益减少归因于持续策略性淘汰表现欠佳之停车场及二零二六年财年经调整毛利率((i)非公认会计原则财务计量)下降至17.3%,主要由于持有物业成本(包括地税)增加。
      作为本集团变现策略之一部分,本集团于二零二六年三月完成出售其在马来西亚之停车场资产,代价为55,000,000马币(相当于约港币105,000,000元)。本集团从交易实现收益约39,800,000马币(相当于约港币76,000,000元)。有关详情,请参阅本公司日期为二零二五年十二月二十二日及二零二六年三月三十日之公告。
      于二零二六年财年,Care Park继续推行其转型计划,巩固支持长期可扩展增长所需的基础。本年度一项重大里程碑为Care Park于纽西兰、澳洲及英国推出专有手机应用程式(「Care Park应用程式」),提升与客户的直接互动,并在各地带来贯彻一致的数码体验。该投资令本集团更精准掌控定价、数据及未来产品开发,并支持其整体科技策略。同时,Care Park在澳洲引入动态定价功能,实现无人自动化数据驱动回报管理。该等措施共同提升定价灵活性、提升资产表现及促进长远收益增长。
除该等科技投资外,Care Park继续推动集中支援与营运职能,借此进一步提升效率,并透过从营运模式中剔除重复且劳动密集的活动,具针对性地精简人手。该严谨方针已降低本集团的固定成本基础,并提升各地区的一致性、管治及可扩展性。该业务亦已加速在核心职能中采用人工智能赋能工具,以支援决策、自动化及营运效率,巩固Care Park作为科技导向停车管理行业翘楚的地位。于二零二六年财年,尽管成本控制仍为重点,本集团一直视增长为策略优先事项,现时已采用科技赋能的集中精简架构,支持未来数年的业务扩展及提升据点表现。
4.博彩业务及设施管理
Palasino Group
本集团在捷克共和国营运Palasino Group旗下一间综合实体娱乐场以及三间全服务实体娱乐场之项目组合,设有老虎机及赌桌。于二零二四年三月二十六日,Palasino Group于联交所独立上市。于二零二六年三月三十一日,本集团拥有Palasino Group之71.62%权益。
于二零二六年财年下半年,Palasino Group于捷克共和国之新娱乐场物业PalasinoMikulov开业。该新娱乐场物业设有提供106台老虎机及10张赌桌之博彩楼层,并辅以综合会员计划,旨在吸纳新客户群,并为当地经济带来可持续贡献。
本集团于二零二六年财年之博彩业务收益约为港币448,000,000元,较二零二五年财年约港币409,000,000元上升9.6%。该增长主要由于持续成功的市场推广、宣传及广告活动推动访客增加,从而推动赌桌游戏赢率上升及老虎机投注额上升。
于QWB项目之投资
本集团连同其合营伙伴已就于布里斯本之QWB项目与The Star合作成立DBC。该发展项目设有三座世界级酒店、一间设有私人博彩区域之高档赌场、餐饮店、超过6,000平方米之零售及餐饮空间以及数千个停车位。
DBC于布里斯本持有99年之赌场牌照,其中包括在布里斯本中心商业区60公里内之25年独家经营期。DBC亦获批多达2,500台电子游戏机及无限制赌桌,包括电子衍生产品。
高档赌场The Star Brisbane初步阶段于二零二四年八月二十九日向公众开放,由The Star根据赌场管理协议以赌场营运商营运。此阶段包括可容纳约1,600台老虎机及180张赌桌之主要博彩厅及高级博彩室。其亦包括提供340间客房之The Star Grand酒店、一个活动中心、观景台、停车场、公共空间及精选餐饮店。该发展项目与Neville Bonner行人天桥相连。更多餐饮店及休闲区域将于二零二七年财年陆续开放。
于二零二六年三月三十一日,本集团连同其合营伙伴成功与The Star完成所有权交易,据此,合营伙伴因此成为DBC持股比例各占50%的拥有人。该交易有助维持超过2,700个现有职位,让雇员继续受聘,并为周边地区带来稳定。有关详情,请参阅本公司日期为二零二五年八月十二日、二零二五年八月二十二日、二零二五年十一月十七日及二零二六年三月三十一日之公告。

业务展望：

过去的财政年度,营商环境挑战重重。虽然本集团持续专注执行各核心业务分部的工作,但收益仍然下滑,主要由于项目按计划分阶段竣工,以及住宅结算较去年减少所致。有见及此,本集团已展现在资本结构管理方面恪守纪律。于二零二六年三月三十一日,负债净额减少至港币19,800,000,000元,而经调整净资产负债比率((i)非公认会计原则财务计量)下降至63.0%。上述进展反映本集团对审慎财务管理及严谨资本配置的承诺。展望未来,本集团将继续透过积极优化投资组合、变现非核心资产及审慎配置资本,优先降低负债净额,进一步改善资本负债结构。
      于物业发展方面,未来24个月,多个地标项目将按计划交付,展示清晰的庞大现金流量。预期曼彻斯特之VictoriaRiverside(A座)落成及伦敦之Aspenat Consort Place单位持续结算,将对债务偿还及流动资金作出重大贡献。于二零二六年三月三十一日,在建住宅项目的预期应占开发总值约为港币58,800,000,000元。该发展组合被视为足以支持未来六至八年的收益增长,以及本集团预期短期内无需紧急补充土地资源。因此,本集团将继续对日后土地收购采取审慎严格的方针。
      自墨尔本之640 Bourke Street于二零二五年二月下旬推出以来,市场反应持续正面,巩固近期收益储备,并支持于二零二六年三月实施的价格增幅,彰显其黄金地段优势。在香港,视乎目前市况,本集团正计划于二零二七年财年下半年推出香港西营盘项目及西贡蚝涌项目。此外,于二零二六年三月三十一日,累计应占预售价值及未入账已订约销售额约为港币8,400,000,000元,为未来发展阶段提供大量资本,前景可期。
      本集团的酒店及停车场分部转向轻资产模式将支撑经常性收入增长。香港启德帝盛酒店的营运逐渐扩展,加上上海学屿及Dorsett Canary Wharf London的全新开幕,为收益奠定稳固的基础。
      本集团目前的发展项目组合中有4间酒店,珀斯帝盛酒店计划于未来十二个月内开业。于停车场业务方面,本集团继续致力出售成熟资产以精简营运,同时获取新管理合约。数码转型举措亦正同步推进以提升投资组合之营运效率。
      此外,于上海宝山之首期长期租赁发展项目(共计1,666个单位)于二零二六年三月竣工,标志着租赁营运开始,预期产生新经常性现金流入来源。第二阶段目前正在开展准备工作,预期提供约2,700个住宿单位,并预期于二零二九年财年落成。
      在博彩业方面,Palasino Group于二零二五年十二月在捷克共和国米库洛夫开设一家新娱乐场。本集团的博彩分部预期受惠于客流量增加及营运规模扩大。就QWB项目而言,本集团对该项目之长期增长前景及价值创造仍然充满信心,尤其在二零三二年奥运支持下。本集团于二零二六年三月三十一日增持DBC的投资至50%份额,此举预期将创造改善营运的机遇。
      本集团已就多项投资确认重大减值,作为其审慎财务策略的一部分,主要包括DBC、柏蔚森及若干住宅发展项目以及酒店资产,从而为提升未来业绩奠定基础。为体现本集团对去杠杆化及保留现金的持续承诺,本集团已选择递延就其二零一九年永续资本票据作出分派。此举符合二零二三年三月三十一日以来削减债务总额约港币8,800,000,000元的彪炳往绩,使经调整净资产负债比率((i)非公认会计原则财务计量)在三年期内由73.8%降低至63.0%。未来,本集团将继续致力降低债务水平,并透过财务韧性及严谨执行力,为其持份者创造可持续价值。

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