*ST荣控（000668）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期*ST荣控（000668）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的主要业务

    报告期内，公司主营业务为房地产开发与经营、跨境物流业务。

    （一）房地产业务

    报告期内，公司主要推进长春国际金融中心（写字楼）销售及北京荣丰嘉园（住宅）项目销售。公司综合考虑政府政策及市场情况，适时调整经营及销售策略，降价促销，提高投资回报，同时加大项目宣传推介力度，采取全员销售、以老带新、以价换量等多种措施，加快存量资产处置。

    （二）跨境物流业务

    报告期内，公司通过控股子公司荣控伟华开展跨境物流业务。公司聚焦于跨境电商平台客户的国际空运出口全程物流服务，为跨境电商平台客户提供“门到港”及“港到港”的空运物流服务。

    二、报告期内公司所处行业情况

    2025年，房地产行业仍处于深度调整阶段，行业发展重心正从“房住不炒”逐步向“推动房地产高质量发展”转型。尽管去年房地产开发投资、销售等核心指标同比仍有所回落，但市场已呈现出结构性企稳的积极迹象。中央经济工作会议明确提出“着力稳定房地产市场”，进一步释放出坚定有力的稳楼市政策导向。随着各项政策效应持续释放、市场供求关系逐步改善，房地产市场有望稳步实现筑底企稳，也为房地产企业坚守功能定位、履行社会责任、迈向高质量发展创造了新的机遇。

    三、核心竞争力分析

    公司有完善的治理结构，“三会”运作规范，内部管理制度较为系统完整，内部控制程序覆盖经营活动的各个环节，起到了良好的监督促进作用，为公司经营活动的有序开展提供了有力保障。

    房地产业务方面，经过二十多年的发展，公司积累了丰富的技术、管理和开发经验，有较强的创新能力，体现在个性化的设计、个性化的管理、个性化的服务等方面，产品设计、规划理念超前，曾引领全国小户型风潮。

    四、主营业务分析

    1、概述

    公司目前主营业务为房地产开发与销售、跨境物流。报告期内，公司一方面坚持立足于现有产品，加大销售去化力度，保障稳定经营；另一方面继续发展新业务，提升公司可持续经营能力。

    （一）房地产业务

    报告期内，公司无新增土地储备及新开发项目，目前仅持有长春国际金融中心项目，该项目位于长春市南关区人民大街与解放大路交汇处，以及地铁一、二号线交汇处，规划用地面积3.26万平方米，总建筑面积29.15万平方米，主楼高度为226米，为吉林省最高建筑。项目区位与品质优势较为明显，周边配套设施成熟，资产状态良好，已引入多家大型金融机构入驻，具有一定的中心效应，是南关区的核心项目之一。该项目住宅部分已全部售罄，目前在售主要为办公产品。

    结合2025年的数据来看，长春写字楼市场整体呈现出“总量收缩、结构分化”的特征。

    从供应端看，全年办公产品供应面积6.8万平方米，同比大幅下降37.44%。这表明在市场压力下，开发商普遍采取了收缩供给的策略。成交方面，成交面积为19.31万平方米，同比下降25.65%。尽管成交量下滑，但成交均价却逆势上涨8.63%，达到7480元/m2，反映出市场成交可能更多集中在品质较高的核心区项目，从而拉高了整体均价。

    在整体市场承压的背景下，南关区作为长春市中心城区，凭借政策推动和优质项目支撑，展现出显著的区域韧性。2025年，南关区写字楼成交量约6.41万平方米，占全市总成交量的33.20%，位居各区域之首。南关区的良好表现得益于政府推动的“楼宇经济”发展战略，政府通过“一楼一策”精准招商，重点引进金融、科技等企业区域总部和创新平台，推动了产业集聚。同时，政府鼓励企业总部迁入，提供税收优惠、土地使用优惠等政策支持，为写字楼市场营造良好的营商环境。

    2025年，公司综合考虑政府政策及市场情况，适时调整经营及销售策略，降价促销，提高投资回报，同时加大项目宣传推介力度，采取全员销售、以老带新、以价换量等多种措施，加快存量资产处置，取得较为明显的效果，租售形势较往年明显改善。

    （二）跨境物流业务

    2025年全球空运货代市场呈现稳健增长态势，市场规模约在352.2亿美元至818.3亿美元之间，预计到2030年将增长至1148.8亿美元，年复合增长率在4.5%至6.6%之间，全球航空货运代理市场货量预计到2033年将增长至7060万吨。我国作为全球制造业中心和最大的贸易国，是国际空运货代行业最核心、最活跃的市场。据ResearchandMarkets分析，我国空运货代市场规模在2025年预计达到959.97亿元人民币，是亚太地区最重要的市场之一。特别是爆发式增长的跨境电商出口，已成为支撑我国空运货量增长的最主要动力，电商平台已成为最大货主。

    公司于2024年7月设立子公司广东荣控伟华国际物流有限公司开展跨境物流业务，主要聚焦于跨境电商平台客户的国际空运出口全程物流服务，为跨境电商平台客户提供“门到港”及“港到港”的空运物流服务。

    经过两年培育，公司跨境物流业务已具备一定基础，对房地产业务的依赖性有所降低。公司拟于2025年起调整战略发展方向，逐步消化存量房产，由房地产行业向跨境物流行业转型，以提高可持续经营能力。

    报告期内，公司共实现营业收入406228473.90元，同比增长204.38%；归属于母公司的净利润26146847.58元，同比增长107.11%；截至报告期末，资产总额1268626339.44元，同比减少7.91%；归属于母公司所有者权益759919643.50元，同比增加3.56%。

未来展望：

（一）公司战略发展方向

    公司目前主营业务为房地产开发与销售、跨境物流，计划自2025年起三年内逐步退出房地产行业，向跨境物流行业转型。未来一方面将立足于现有产品，加大销售去化力度，保障稳定经营；另一方面将继续发展新业务，降低对传统房地产业务的依赖，提升公司可持续经营能力。

    公司持有的核心资产为长春国际金融中心及北京荣丰嘉园项目存量房产，其中长春国金中心项目尚有待售面积约10万平方米，区位优势明显，周边配套设施成熟，资产状态良好，目前销售价格也极具竞争优势。随着行业政策持续宽松，公司根据市场竞争情况改变销售策略，降价促销，租售形势较往年明显改善，能为公司提供较为可靠的收入来源。

    在盘活存量资源的同时，公司将坚持差异化发展战略，整合有利资源，力争在局部区域或细分领域形成竞争优势，探索适合公司实际情况的适度多元化发展模式。

    经过两年培育，公司跨境物流业务已形成一定业务规模与经营基础。随着跨境电商行业交易规模保持高速增长，跨境物流行业具备良好发展前景与广阔市场空间。

    （二）公司提升可持续经营能力的具体措施

    1.大力发展新业务

    充分发挥上市公司功能，为新产业提供品牌、资金及资源赋能，在去年基础上做大做强，进一步降低地产项目收入占比。

    2.快速去化存量房地产项目

    公司将采取加速盘活存量资源、提升资产运营效率、引入战略合作等多种措施，快速去化存量房地产项目。进一步提高企业经营流动性，化解潜在经营风险。

    3.整合内部管理要素，提升经营效率

    根据公司发展阶段的变化，对公司内部管理要素进行整合，持续优化管理模式及组织结构，完善不同岗位人才发展机制，持续提升经营团队成员的业务胜任能力和综合素养。通过精细化管理，提高管理水平，降低经营成本，提升盈利能力。

    4.积极寻找优质资产，继续推动业务转型

    结合公司的实际情况，积极寻找具备可持续增长能力的优质资产，继续推动公司业务完全转型，提升可持续发展能力。

    （三）公司面临的风险及应对措施

    1.政策风险

    国家制定的政策对房地产行业有着深远的影响，目前房地产政策环境处于宽松期，但市场预期偏弱，需求不足，行业整体仍面临较大的下行压力，未来调控政策优化程度及托底力度对公司经营有较大影响，公司将继续密切关注相关政策的变化，适时调整经营策略，降低经营风险。

    2.市场风险

    长春房地产市场商业及办公产品需求偏弱，库存压力仍然较大，公司开发的长春国际金融中心项目目前主要为商业及办公产品，面临较大市场竞争压力。公司将密切关注市场动态和供求关系变化，灵活调整销售策略和定价策略，同时加强市场研究、挖掘客户需求，更好地满足市场需求，降低市场风险。

    3.转型不及预期风险

    公司房地产业务规模较小，竞争压力大，亟待通过转型来提升可持续发展能力，面临转型不及预期的风险。未来公司将立足实际，加强对风险的认识和防范意识，实现主营业务平稳转型。

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