深物业A（000011）2025年中报财务分析：营收与归母净利润双增，扣非净利润亏损扩大，现金流与债务结构承压

近期深物业A（000011）发布2025年中报，证券之星财报模型分析如下：

财务表现概览

深物业A（000011）2025年中报显示，公司营业总收入为10.88亿元，同比上升27.09%；归母净利润为1442.8万元，同比上升56.61%。然而，扣非净利润为-2541.3万元，同比下降360.94%，显示公司盈利能力依赖非经常性损益，主业经营面临压力。

第二季度单季数据显示，营业总收入为5.95亿元，同比上升32.28%；归母净利润为942.23万元，同比上升7.7%；扣非净利润为-2558.37万元，同比下降368.84%，延续了上半年整体趋势。

盈利能力分析

公司毛利率为25.22%，同比增幅15.5%；净利率为0.93%，同比增幅499.81%。尽管净利率增幅显著，但绝对水平仍较低，且2024年净利率为-47.08%，历史波动剧烈，反映盈利稳定性不足。

三费合计为1.71亿元，三费占营收比为15.73%，同比下降11.73%，显示公司在费用控制方面有所改善。但销售费用同比上升110.49%，主要因销售代理费用增加；财务费用同比上升178.13%，主要因利息费用增加，对利润形成压力。

资产与负债状况

截至报告期末，公司货币资金为28.46亿元，同比上升50.93%，主要因销售回款增加及新增借款。有息负债为72.07亿元，同比上升36.12%，有息资产负债率已达40.91%。短期借款同比上升310.32%，长期借款同比上升9.97%，显示债务结构短期化趋势明显。

一年内到期的非流动负债为57.47%，主要因一年内到期的长期借款增加，叠加货币资金/流动负债为41.17%，短期偿债能力面临一定压力。

应收账款为5.59亿元，同比上升6.34%，主要因应收物业管理费增加。合同负债为79.53%，主要因预售房款增加，反映项目销售有所推进。

现金流与投资回报

每股经营性现金流为-0.18元，同比上升85.45%，但仍为负值，近3年经营性现金流均值为负，显示主营业务造血能力不足。经营活动产生的现金流量净额同比上升85.45%，主要因销售回款增加。

投资活动产生的现金流量净额同比上升1708.25%，主要因处置非流动资产的现金流入增加；筹资活动产生的现金流量净额同比上升1077.13%，主要因银行借款增加及支付股利减少。

现金及现金等价物净增加额同比上升235.12%，主要因银行借款增加及偿还到期借款增加。

主营业务结构

从收入构成看，物业管理收入为7.7亿元，占总收入70.80%，毛利率为16.51%；房地产收入为2.14亿元，占比19.63%，毛利率为39.87%；资产运营收入为1.04亿元，占比9.57%，毛利率为59.62%，为毛利率最高的业务板块。

地区分布上，深圳地区收入为9.04亿元，占比83.06%，利润占比达97.64%，为公司主要利润来源；其他地区收入为1.84亿元，占比16.94%，但利润贡献仅2.36%，盈利能力显著偏低。

风险提示

• 扣非净利润持续为负，主业盈利能力弱，依赖非经常性损益支撑利润。
• 存货/营收比高达393.59%，存货去化压力大，影响资金周转效率。
• 近3年经营性现金流均值为负，叠加财务费用高企，存在持续融资依赖风险。
• 投资收益同比变动-674.12%，主要因合营公司净利润减少，对外投资回报大幅下滑。
• 营业外支出同比上升113.27%，主要因非流动资产毁损报废损失及滞纳金增加，管理成本上升。

综上，深物业A2025年上半年营收与归母净利润实现增长，但核心盈利能力未见改善，现金流与债务结构仍存压力，未来需关注主业盈利能力修复及资金链安全。

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