年报观察 | 中海宏洋“猛劲”蓄力的一年

观点网 在房地产这场持续调整的“危机”中，中海宏洋看到的“机”已大于“危”。

3月23日，中海宏洋披露了2025年全年业绩情况。据财报显示，本年度集团收入为368.74亿元，同比下跌了19.7%；归母净利润为3.05亿元，毛利为32.01亿元，而毛利率与去年同期基本持平，为8.7%。

具体来看，中海宏洋的收入主要来自物业发展以及商业物业运营两大部分，其中收入依旧高度依赖于前者房开业务，为363.81亿元，占总收入的98.66%；而商业赛道收入仅有4.93亿元，占比1.34%，但也较去年同期的4.84亿元有微幅提升。

销售情况方面，2025年全年，集团实现合约全口径销售金额为321.85亿元，权益销售金额为279.67亿元，较2024年同期有所下滑，但在管理层认为，该成绩“基本达成了年初设定的目标值”。

基于全年业绩情况，董事局建议派发2025年度末期股息每股港币0.025元，加中期股息每股港币0.01元，全年合计每股港币0.035元，派息比率约36.0%。

“机”大于“危”

作为“中海副牌”，中海宏洋高度聚焦二三线及下沉市场，围绕首置与刚需改善客群，而这也让其找到了结构性机会。

面对2025年复杂的市场环境，集团主席兼执行董事庄勇表示，虽然2025年市场仍在持续下跌，2026年可能也在企稳当中，但在这种持续调整当中，机会已经慢慢涌现，危机的“机”已经大于“危”。

他指出，按照2025年新房成交面积推测，中国每年有2%的换房需求，后期随着中国城镇化率的提升，居民新房的需求也会逐步提升。“正是这种结构性的分化，给中海宏洋带来了更多的机会。”

据财报披露，在中海宏洋目前已布局的33座城市当中，21个城市的销售金额位列当地的前三名，其中7个城市排名第一，兰州、银川、赣州、泰州、吉林5个城市市占率超过20%。

新开盘项目方面，公司全年共有18个首开项目，合计贡献合约金额约115亿元，平均去化率达到50%，其中在“以新代旧”下，2022年及以后拿地项目的合约销售金额占比逐年提升，由2023年的32%、2024年的46%，提升至2025年的60%。

这也跟中海宏洋的“三个主流”投资策略有关--在主流的城市、主流的地段，做主流的产品。

土地新增方面，2025年，中海宏洋共新增22宗地块，总土地成本为117.08亿元，共涉及合肥、呼和浩特、兰州、银川等13座城市，新增土地货值335亿元，高度聚焦二三线及下沉市场。

其中，合肥是中海宏洋去年高度布局城市之一，共获取了5宗地块，总代价39.13亿元，占总成本价的33.42%；新增货值95亿元，货值占比28%。

事实上，对比过去两年的拿地情况，2025年无疑是中海宏洋补货最为积极的一年。

对此，管理层回应称，是基于企业未来的发展需求。在现有的库存当中，2022年-2024年新增的地块去化率已达到90%，基本接近去化尾声，剩下不到100亿元的货值。

至于2020年和2021年获取的总货值1700亿元中，目前也已去化了1300多亿元；按照2025年100多亿元的去化速度，基本能在三年内完成去化。

总得来看，截至2025年末，中海宏洋的总土储面积为1199.23万平方米，土地权益比为86%。主要集中在兰州、合肥、汕头，总土储面积分别为190.71万平方米、166.24万平方米、139.55万平方米。

财务企稳

“我们有内在需求补货，更有能力补货。”CEO杨林如是说道。他指出，通过过去几年的连续降杠杆，中海宏洋的财务状况越来越优质，留出了较大的投资空间。

具体来看财报数据，2025年中海宏洋年内销售回款为335.60亿元，回款率超104.3%；经营性现金流为21.87亿元，保持四年为正。截至2025年末，集团手上的现金及银行结余为268.65亿元，占总资产的22.6%，现金短债比为1.8倍。

观点新媒体了解到，自2022年以来，中海宏洋资产负债率与净负债率均实现逐渐下降。截至2025年年末，资产负债率首次降至70%以内，为67.9%，较2024年同期下降了3个百分点；同时，净负债率亦下降了2个百分点至31.7%。

数据来源：财报 观点指数整理

融资方面，截至2025年末，公司总借款为389亿元，未使用的银行信贷额度为129亿元，年内加权平均融资成本为3.4%，其中内地的平均融资成本为3.1%，香港的平均融资成本为3.7%。

按融资方式划分，银行及其它贷款占总贷款的98%，债券占13%。其中，一年内到期的短债占总贷款的30%，1-2年内到期要偿还的贷款占比为23%。

2025年，中海宏洋值得一提的有一笔30亿元的境外银团贷款。

去年9月10日，中海宏洋在香港与7家著名银行组成的银团，签订了总额最高为等值30亿元人民币的贷款协议。该笔贷款也成为中海宏洋历年来筹组的最高金额境外银行贷款，信贷期限为36个月。

与以往房企境外贷款不同的是，此次的银团由“中资+港资+外资”三方组合而成，既有传统主力中资背景的中国银行、交通银行、中国民生银行、平安银行香港分行，也有东亚银行、南洋商业银行两家港资本地银行，更有1家来自新加坡的外资银行--星展银行香港分行。

除此之外，2025年中海宏洋也分别发行了三笔债券，合计发行总额28亿元

第一期是在2025年5月，包含两笔债券，一笔是利率2.4%、3年期的4亿元债券；另一笔是利率2.7%、5年期的11亿元债券。第二期是在同年的9月，发行金额为13亿元，3年期，利率2.4%，是中海宏洋境内单笔规模最大、期限最长、利率最低的一笔债券。

在充足的现金流之下，2025年11月份，中海宏洋提前归还了一笔2026年2月到期的5亿美金公司债。

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