万物云（02602.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期万物云（02602.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

一、退场是市场的双向选择和行业的新陈代谢
      过去1年,物业行业依靠地产交付、收并购和外拓驱动的规模扩张逻辑进一步弱化。上市物企层面,2025年披露在管面积的50家上市物企总在管面积约75.1亿平方米,同比增长5.3%。
      在规模增速放缓的同时,行业竞争重点正在从‘抢规模’转向‘筛项目’。2026年上半年,物企普遍更加关注项目质量、回款能力和经营回报,主动退出低毛利、低回款、低效益项目。据公开资料,多家物企退出在管面积超过千万平方米,单家企业最大退出面积突破6,000万平方米;各个物业企业持续优化项目组合,推动业务增长从外延规模扩张转向经营质量提升。
      有退亦有进,物企在主动退出低质项目的同时,也通过业委会竞标、存量市场拓展获取了一批优质项目,推动在管项目组合的结构性改善。退出与进入同步发生,行业正在形成‘优胜劣汰、质量优先’的新竞争格局。
      物业行业不是‘增长变慢’,而是从‘面积增长逻辑’进入‘项目质量逻辑’。过去行业看谁管得多,现在更要看谁能管得稳、收得回、留得住、赚得到。主动退出低质项目,短期可能影响规模,但长期看是行业从粗放扩张走向质量经营的必要进化过程。
      二、‘数人头’模式制约行业的科技创新
      AI和机器人已经开始进入物业项目现场,并嵌入清洁、巡检、客服、工单、能耗、安全等高频服务场景。中物智库2025年行业调研测算显示,AI智能巡检已可替代部分常规人工巡查,AI客服可处理20%-30%的重复性咨询,AI智控节能可降低大型空调能耗约15%-30%。头部企业也已出现更具体的落地样本:碧桂园服务的清洁机器人‘零号居民’已规模化交付1,053台,单个项目作业工时提升超100%,人均作业面积提升超60%;招商积余通过AI工单助手、智能客服等工具,将客服录单效率提升90%;本集团通过与高仙机器人的合作,清洁机器人已覆盖10个住宅项目、约20.3万平方米,人均管理面积由7,247平方米提升至14,495平方米,日作业频次提升21%,年度总成本下降21.4%。
      但与此同时,行业内许多项目的采购和评价方式仍以人数、岗位和工时为主要依据,服务价值更多被理解为人力投入,而不是服务结果、运营效率和管理能力。在这种模式下,即使AI、机器人和数字化工具已经能够带来作业效率提升、人员配置优化和成本结构改善,相关提效成果也难以充分转化为企业的定价优势和商业回报。
      因此,物业行业真正的生产力升级,不只是技术进入项目现场,而是服务购买方式和评价标准的变化:从‘买人头’转向‘买结果、买效率、买运营能力’,从‘AI替代员工’到‘AI推动流程变革’。只有当客户更加关注服务质量、响应效率、能源节约、安全保障和资产运营结果时,AI、机器人和数字化工具才能真正成为行业效率提升和价值重估的基础。
      三、以‘绣花功夫’不断提升小区物业管理和便民服务水平
      如果说前两点反映的是行业自身的结构性调整,那么政策层面则为物业行业打开了新的长期价值空间。
      习近平总书记在上海考察时强调,城市管理要像‘绣花’一样精细,要不断提升小区物业管理和便民服务水平。这一重要论述,深刻指出了物业服务在城市治理中的基础性地位——物业不是简单的‘看门扫地的’,而是城市精细化管理的一线执行者、居民生活品质的最后一公里守护者。
      ‘十五五’规划所指向的城市更新、完整社区建设、老旧小区改造、物业服务进家庭和绿色低碳等方向,进一步将物业服务纳入存量城市运营体系的核心环节。在这一框架下,物业行业的长期价值坐标正在被重新定义:
      一方面,老旧小区改造、完整社区建设、一刻钟便民生活圈、适老化改造、停车充电、社区商业等政策方向,要求住宅物业从基础‘四保’延伸至更广义的社区服务和居民生活支持;另一方面,公共建筑节能、低效楼宇和园区改造、城市基础设施生命线安全等方向,也推动商办、公建、园区等非住宅空间对设施运营、能源管理、安全监测和数字化运维提出更高要求。
      对本集团而言,这一方向与公司长期坚持的‘理想之地’理念高度契合——物业行业的长期价值不再只来自项目交付后的基础服务,而是来自对存量空间的持续运营能力:既要保障空间安全有序运行,也要提升居民生活便利性、客户资产使用效率和城市公共空间治理水平,并在绿色低碳和数字化运维中创造新的服务价值。这正是‘通过长期、专业、精细化的空间运营,让社区、楼宇、园区和城市公共空间成为更安全、更便利、更绿色、更可持续的生活和工作空间’的题中应有之义。
      战略回顾
      蝶城+:从‘单向变革’到‘与业主磨合’中螺旋上升
      过去四年,本集团在组织变阵、标准化作业和科技工具应用方面已形成一定实践基础,并在部分项目中验证了提效效果。但在与业主磨合中,部分业主意见使得提效能力对毛利率影响有反复情况。具体而言,业主对服务价格、人员配置和服务体验更加敏感,行业评价方式仍较多停留在‘数人头、看岗位’的模式。客户对‘按服务结果评价、按服务价值付费’的认知仍在逐步形成。
      从扩底盘到优底盘:提升项目组合质量
      报告期内,本集团住宅底盘稳步扩张,新签约住宅项目207个,年化饱和收入人民币835.0百万元,其中63.5%来自存量盘换签,一二线城市占比达到89.3%,中标率较去年提升11个百分点至85%。截至2026年6月30日,本集团的蝶城底盘增长至708个,其中标准蝶城284个、主攻蝶城251个、目标蝶城173个。
      报告期内,本集团更加关注项目是否具备持续服务价值、合理回报空间和客户稳定性,持续优化住宅项目组合,主动退出低毛利、低回款或难以通过运营改善实现合理回报的住宅项目139个,年化饱和收入人民币742.7百万元。
      本集团进一步完善住宅项目准入和风险识别机制,明确发布《不承接项目标准》,围绕战略匹配、项目区位、建筑规模、物业费单价、与既有蝶城协同距离、盈利测算、产权及红线清晰度、设施设备风险、总包调度权、合同调价及无责退出机制等维度设置‘准入底线’和‘重点审查’标准,前置识别低质低效项目风险。上述调整说明,本集团经营重点进一步转向‘能否形成高质量、可持续、有回报的住宅基本盘’。
      从内部提效到客户认可:提升品牌竞争力
      蝶城内提效改造已在本集团权益口径体现出积极成效,但在项目收支口径和客户感知口径中,仍受到低费率、业主成本敏感、岗位可见度要求和用工成本上升的共同约束。
      住宅空间内的提效不应只被理解为‘少用人、降成本’,而是通过组织、标准和科技能力的结合,重构项目现场服务能力。如今业主对于‘物业服务能力等价于服务人头数’的传统认知已经在开始慢慢向‘解决多少问题、带来多少改善’转变,但客户对物业服务价值的认知转变仍需要时间。这也是本集团持续推动弹性定价、以‘质价相符’重新定义服务评价标准的出发点。当提效成果能够显着改善项目经营质量时,本集团也将具备更大空间,通过更优服务方案来回馈业主,进而提升本集团在存量住宅市场中的长期竞争力。
      从单点服务到周期陪伴:延伸业主服务价值
      在住宅物业服务过程中,本集团持续沉淀社区触点、业主信任和房屋资产服务能力,并围绕业主在房屋交易、居住改善和房屋维护等方面的真实需求,推动房屋租赁、买卖、装修、维修等服务,对业主居住周期和房屋资产周期的进一步陪伴。
      在房屋经纪方面,本集团旗下朴邻品牌在市场承压环境下仍实现运营效率提升,二手买卖新增签约业绩人民币1.89亿元,成交6,429单,同比增长10%;在管项目中的二手买卖市占率达18.06%,较2025年提升1.73个百分点。在装修服务方面,本集团旗下研选家依托物业网格和社区触点提升有效需求识别,截至2026年6月30日,物业渠道累计获取有效线索28,465条,占有效线索总数的59.65%,物业渠道已成为主要获客来源。在房屋修缮方面,本集团围绕存量房维护和老旧小区改造需求推进标准产品复制,修缮业务收入达人民币3.13亿元,同比增长45.3%。
      企服+:从‘先发红利’到‘技术突围’
      过去,多元客户战略有效推动本集团降低对开发商业务的依赖,并打开了更广阔的B端客户和非住宅空间服务场景。本集团开发商业务收入占比已由2021年的23.7%下降至报告期内的5.1%;物业及设施管理服务业务收入亦由2021年的人民币52.9亿元增长至2025年的人民币106.7亿元,并在报告期内实现收入人民币56.3亿元,同比增长8.9%。这得益于本集团整合戴德梁行、丹田物业等专业公司,在行业内具备先发红利。
      与此同时,随着商写空置率上升、客户预算更趋审慎,以及更多服务商进入企业服务市场,非住宅基础物业业务正面临更激烈的价格竞争和毛利率压力。面对行业环境变化,本集团对企服+战略进行进一步深化,推动业务发展从单纯客户拓展转向更加重视客户质量、资产效率、技术能力和客户价值共创的解决方案模式。
      从广泛拓展到纪律选择:提升客户和项目质量
      在市场环境发生变化的背景下,本集团在企服+业务拓展中不再单纯以项目数量、管理面积或客户数量作为增长目标,而是更加关注客户质量、合同可持续性、项目盈利能力和长期服务空间。报告期内,本集团围绕八大赛道持续筛选高质量B端客户,新签及续约B端项目中,来自八大赛道的客户占比达到28%,较去年同期提升1个百分点,平均合同周期为2.0年。
      与此同时,本集团对低毛利、低回报或服务边界不可持续的项目坚持审慎报价和纪律性选择,主动放弃或退出不符合回报要求的B端项目16个,涉及合同金额人民币57.0百万元。上述举措说明,企服+的增长逻辑正在从‘拿项目、扩面积’转向‘选客户、优结构、做深项目价值’,以提升非住宅业务经营质量。
      从项目管理到技术驱动:构建资产服务的竞争优势
      在非住宅市场竞争加剧、客户预算更加审慎的环境下,B端客户对于物业及设施管理服务的需求,正在从基础项目管理延伸至资产运行效率改善。客户不仅关注日常服务交付,也更加关注设施设备稳定运行、能源成本优化、安全风险控制、空间使用效率和运营过程可视化。因此,企服+下一阶段的关键,是通过技术和专业运营能力,为客户提供可衡量、可比较、可持续优化的资产效率解决方案。
      以武汉大学医学院项目为例,面对多院区、多主体、多条线交叉管理的复杂场景,本集团通过灵石‘一网统管’方案,将传统‘多对多’的分散管理,重构为统一调度、统一监管和全流程闭环的智慧物业服务方案。在招投标过程中,智能化信息化服务被写入采购规则,智慧平台方案形成10分评分项,灵石能力从技术展示转化为可评审、可比较、可拉分的方案优势,并成为本集团中标的重要支撑。技术能力已经开始进入客户采购决策和项目获取环节,成为本集团区别于传统物业服务商的重要竞争能力。
      同时,技术能力的价值并不止于项目获取,更需要在运营期转化为客户可感知、可量化的资产效率改善。以能源管理为例,报告期内本集团能源管理服务落地项目37个;截至2026年6月30日,172个存量能耗项目实现降碳超过4,500吨,节能率达9.6%。在具体项目中,上海中港汇黄浦在入住率上升10%的情况下实现节能19%,蔡司苏州研发制造基地在恒温恒湿高标准下实现节能17%,深圳南山云科技大厦通过三级能源管理体系,同比能耗成本降低41%。这些案例说明,能源管理不只是绿色低碳概念,而是能够直接转化为客户可衡量的运营成本优化和资产运行效率改善。
      科技能力:‘内部提效’成果显着,启动‘对外输出’
      从单点工具到组织效率底座
      报告期内,本集团进一步推动相关能力在更多管理流程和业务场景中落地,将高频管理动作、员工知识问答、标准作业经验和流程节点沉淀为可复用的数字化能力,推动AI员工从内部管理提效走向客户服务触点。
      在内部运营场景中,以财务审核与督办AI员工‘财翠翠’为例,报告期内,财翠翠AI审批业务总量达829,231单,并通过580件督办事项实现审批风险的全流程闭环,2026年上半年Token消耗达49.38亿。本集团将高频、规则化的审批流程沉淀为可量化、可追溯、可审计的智能化处理能力,在增强组织风险承载能力的同时提升运营效率。
      在客户服务场景中,面向业主的AI服务助手‘可可’已上线4,140个项目、12,992个网格,累计服务超47万名客户,累计产生超35万次有效对话、超284万条消息,并响应业主诉求超10.7万单。其中,在管家下班后的夜间时段,即18:00至次日9:00,‘可可’通过微信入口承接客户咨询与诉求响应,累计夜间响应业主诉求超6.2万单,推动客户服务从依赖人工在线向7×24小时持续响应延伸,2026年上半年Token消耗达333.6亿。
      从内部验证到外部客户应用
      过去,灵石已在本集团内部项目中完成多场景应用验证,在设备接入、工单闭环、告警处置、能耗管理和现场调度等方面形成了较为成熟的空间运营能力沉淀。报告期内,本集团在内部验证基础上,推动以灵石边缘服务器为核心的产品化方案进入外部客户场景,重点验证其在不同空间类型、不同客户需求下的标准化交付能力和持续运营价值。截至2026年6月30日,灵石产品已签约租赁1,339台,已交付项目472台,平均交付周期为16.7天。
      当前阶段,灵石的战略重点并非单纯追求短期财务收入贡献,而是完成从内部效率工具向外部空间运营科技产品的商业化验证。报告期内,本集团围绕客户付费意愿、产品标准化、交付效率及单位经济模型等关键环节,持续检验灵石在外部客户场景中的应用价值。通过将内部项目积累的空间运营经验沉淀为标准产品、标准交付和可复制解决方案,灵石已成为本集团科技能力外部化的重要载体,也为本集团在空间运营科技领域形成可复制的产品能力奠定基础。

业务展望：

因此,物业行业真正的生产力升级,不只是技术进入项目现场,而是服务购买方式和评价标准的变化:从‘买人头’转向‘买结果、买效率、买运营能力’,从‘AI替代员工’到‘AI推动流程变革’。只有当客户更加关注服务质量、响应效率、能源节约、安全保障和资产运营结果时,AI、机器人和数字化工具才能真正成为行业效率提升和价值重估的基础。

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