合肥城建2026中报解读：省外交付退坡收入降28.36%，“好房子”战略延续但亏损扩大

合肥城建2026年半年度报告显示，报告期内公司实现营业收入33.53亿元，同比下降28.36%；归属于上市公司股东的净利润为-1.93亿元，同比下降1698.54%。管理层在讨论与分析中将行业环境定性为“整体延续筑底态势，二季度以来市场出现边际修复，且仍呈现明显的结构性特征”，并延续2025年年报确立的“1核6域4新”发展图景。以下结合2025年年报及2025年半年报，对管理层讨论与分析内容进行纵向对比。

一、战略主题演变：从“转型”表述走向“1核6域4新”具体框架

2026年半年报在“主要业务”描述中新增了两个细化动作：一是明确2025年已在原琥珀置业基础上变更成立安徽铂居智造科技有限公司，依托人工智能、大数据等新技术完成全屋定制业务体系构建；二是强调琥珀物业2025年创新推出“1+N”管家式服务及“琥珀银龄生活馆”，推动服务理念向“销运一体化”转型。战略重心由2025年上半年的“身份再定位”表述，过渡为“好房子”产品理念与“6好（好社区）、6家（好房子）、6心（好服务）”品质体系的具体落地，前后两期报告口径一致、延续性强。

二、业务结构变化：增长引擎从省外集中交付切换回省内基本盘

分地区收入结构变化

2025年全年收入增长31.26%主要依赖安徽省外（南京）项目集中交付，省外收入占比首次过半并贡献约51.46亿元；2026年上半年省外收入回落至1.21亿元，收入重心回归安徽省内，省内收入同比增长144.87%但难以对冲省外交付退坡，总收入同比减少13.35亿元。收入结构变化显示，2025年的省外高增长属于项目交付节奏驱动的阶段性兑现，而非持续性收入引擎。

子公司经营贡献分化明显

滨润置业（持股50%）持续贡献主要利润，2026年上半年净利润1.73亿元，与上年全年1.998亿元基本相当；2025年贡献利润的南京项目公司（徽琥、徽珀）在2026年上半年未进入主要子公司列表，同期徽琥置业净亏损2284.10万元。工业地产平台工投工业科技2025年全年净亏损9474.67万元、2026年上半年净亏损3719.33万元，工业地产板块仍处亏损状态。房地产开发主业之外，物业、租赁、全屋定制等业务合并计入“其他”口径，2026年上半年收入1232.42万元，同比增长101.26%，占总收入比重仅0.37%。

三、关键措施执行情况：土地获取转谨慎，去化与降本并行

土地储备与项目获取

公司2026年上半年未获取新增土地，与风险应对措施中“谨慎获取新项目，加快开发周转速度”的表述一致；2025年全年通过竞拍获取3宗涉宅地块合计土地总价款约22.05亿元，权益对价合计约17.25亿元。土地获取节奏明显放缓。

在手资源消耗与销售去化：截至2026年6月末，合同负债42.71亿元（其中预收售房款42.46亿元），较2025年末的56.63亿元下降，已售未结转资源继续消耗；存货196.93亿元，较2025年末的211.18亿元下降14.25亿元。2025年全年销售量为18.82万㎡，同比下降73.79%，管理层解释“系推盘面积减少所致”，该趋势延续至2026年上半年，项目销售表显示本期预售金额集中于琥珀东澜赋、琥珀观山悦等少数项目。

成本与费用管控：2026年上半年营业成本同比下降28.08%，与收入降幅基本同步；销售费用7606.19万元，同比下降28.50%；财务费用1.63亿元，同比增长5.77%。管理费用8590.75万元，同比增长12.67%，与收入收缩方向背离，是费用端少数逆势增长项目。所得税费用4648.03万元，同比增长153.60%，管理层解释为“根据经营情况计提的当期所得税费用增加及当期确认的递延所得税费用减少所致”。

四、核心能力建设：品牌与产品体系迭代，研发投入未见披露

核心竞争力分析中，公司强调三点：品牌优势（安徽省第一家房地产上市公司、国家壹级开发资质、AAA级信用评价等级，2025年进入房地产上市公司综合实力50强、安徽企业100强、合肥企业50强榜单）、创新能力（产品创新、供应链创新、管理机制创新、监督体系创新）、人员优势（高管团队行业经验、多层次人才激励机制）。与2025年年报对照，三项核心竞争力的表述框架未变，仅榜单年份由“2024年”更新为“2025年”。

研发投入方面，2025年年报“研发投入”章节标注“不适用”，2026年半年报未设置研发投入披露章节。公司披露的技术投入主要体现在非财务维度：产品端以“好房子6m³”品质体系覆盖社区规划、房屋建造、后期服务三大模块；供应链端“纵深推进招标模式创新，实现了‘招好产品’‘廉洁招标’的创新目标”；管理端推动三项制度改革。2026年上半年合肥市出台《合肥市“好房子”技术导则》，将住宅建设从“有没有”向“好不好”切换，公司“好房子”战略与地方政策导向形成呼应，但公司层面未披露对应的量化研发投入或专利数据。

五、财务表现与经营质量：收入收缩、亏损延续、现金流边际改善

主要财务指标对比

盈利端：公司自2025年三季度起单季归母净利润转负（2025年三季度-5131.35万元、四季度-4.81亿元、2026年一季度-2489.46万元），2026年上半年延续亏损。毛利率延续下行，房地产业毛利率由2025年全年的11.86%降至2026年上半年的10.41%，安徽省内毛利率10.79%，同比下降2.18个百分点。2026年上半年信用减值损失（坏账损失）-3105.86万元，上年同期为转回725.27万元；权益法核算的长期股权投资亏损拖累投资收益合计-3397.93万元（其中权益法下联营合营企业投资收益-3887.35万元），与2025年三季度报告披露的“交付项目毛利率下降及财务费用增加”构成利润端的多重压力来源。

现金流端：经营活动现金流量净额-8192.26万元，同比改善90.99%，管理层解释“主要系本期购买商品、接受劳务支付的现金减少所致”，属支出收缩型改善而非回款扩张型改善；投资活动现金流量净额-1.22亿元，同比转负，系新增投资支付增加及当期收回投资减少；筹资活动现金流量净额-3515.77万元，同比转负，管理层表述为“筹资收到的资金与支付的资金相当”。

资产负债表端：总资产315.56亿元，较上年末下降5.10%；归母净资产57.55亿元，下降3.24%；未分配利润由期初28.18亿元降至26.25亿元。期末融资余额合计127.66亿元（银行贷款98.88亿元、债券11.60亿元、非银行类贷款15.98亿元、基金融资1.20亿元），较2025年末的124.95亿元增加2.71亿元，融资成本区间为2.15%-4.75%；受限资产账面价值合计66.03亿元（货币资金冻结6742.38万元、存货抵押52.43亿元、投资性房地产抵押12.92亿元）。

六、风险认知演进：风险框架稳定，政策与市场变量细化

公司2026年半年报披露的风险与应对措施延续2025年半年报的三项框架：政策风险（应对：紧密跟踪政策变化，及时调整经营策略）、经营风险（应对：谨慎获取新项目，加快开发周转速度；尝试与其他房地产类企业合作共同开发）、财务风险（应对：合理安排融资计划，理性选择融资渠道和融资方式）。风险维度未新增，表述未见明显乐观或谨慎转向。

管理层对市场变量的描述有所细化：2026年上半年合肥市场出现两个结构性变量——市级普惠性购房补贴政策于2026年5月14日到期退坡，与“金三银四”传统旺季叠加共振，成为上半年撬动需求入市的关键变量；涉宅用地市场延续“总量收缩、结构优化”基调，全市仅成交10宗涉宅用地（成交总建面46.14万㎡、成交总价33.83亿元），对比2025年全年合肥涉宅地块成交49宗、成交土地款241.4亿元，土地市场供给收缩幅度显著。报告同时提示经营规模扩大带来的管理风险、房产税改革试点推进及居民住房需求变化对销售和毛利率的影响，以及项目开发中城市建设、规划调整、建筑材料价格波动等不确定性，与2025年年报重要提示内容一致。

综合结论

对比2025年年报与2026年半年报，合肥城建管理层讨论与分析呈现以下特征：战略层面，“1核6域4新”发展图景与“好房子6m³”品质体系在两期报告中保持完全一致，战略重心已从2025年上半年的“城市综合运营商转型”表述转入具体业务框架落地阶段；业务层面，收入增长引擎由2025年省外（南京）集中交付切换为省内基本盘，省外收入占比由50.94%骤降至3.62%，2026年上半年省内收入同比增长144.87%但无法完全对冲；执行层面，土地获取由2025年全年3宗转为2026年上半年零新增，与“谨慎获取新项目”的风险应对措施吻合，合同负债与存货同步收缩表明在手资源处于去化通道；财务层面，收入下降28.36%的同时毛利率继续走低至10.41%，归母净利润连续第四个报告期亏损，经营现金流改善主要依赖支出压降，融资余额小幅上升至127.66亿元；风险认知层面，三项风险框架保持稳定，管理层对合肥市场补贴政策退坡、土地供给收缩等结构性变量的关注度提升。整体来看，公司正处于交付规模收缩、盈利承压与战略转型并行推进的阶段，多元业务（物业、租赁、全屋定制、存量资产管理）尚处培育期，其对收入与利润的贡献占比仍低于1%，短期内业绩仍将高度依赖房地产开发主业的交付节奏与毛利率表现。

郑重声明：相关内容不构成任何投资建议，股市有风险，投资需谨慎。