香港兴业国际（00480.HK）2026年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期香港兴业国际（00480.HK）发布2026年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本公司为多元化综合企业,主要经营物业发展及投资业务。集团的核心策略是持续发展愉景湾及兴业太古汇等旗舰项目,以提升其资产价值。集团致力收购不同规模的地块及项目进行发展或重建,同时为旗下现有投资物业增值。集团亦不断物色机会,扩大物业组合,并以轻资产模式参与优质项目。
      土地储备
      截至2026年3月31日,集团应占土地储备面积合计8,425,000平方尺(包括由合营公司持有的土地),待履行相关条款及条件后,该等土地将用作物业发展。
      物业发展及投资业务
      集团物业发展及投资业务于2026财年的收入(包括按比例分占合营公司及联营公司的收入1,423百万港元(2025年:1,345百万港元))为3,458百万港元,较去年的2,174百万港元有所增加。
      物业发展及投资业务的收益达469百万港元(2025年:379百万港元),当中包括按比例分占合营公司及联营公司的收益278百万港元(2025年:151百万港元)。
      物业发展
      香港
      尽管全球贸易紧张关系升温和地缘政局不明朗,为宏观经济带来挑战,香港经济仍展现韧性,2025年实质本地生产总值录得3.5%增长。于2026财年,香港一手住宅市场转趋回暖,住宅价格稳步上升,此乃受惠于香港特区政府推出一系列支持措施,包括调整按揭利率、放宽印花税优惠门槛、降低新资本投资者入境计划的投资门槛、续推人才输入政策,以及美国利率回落所致。
      于2026财年,集团持有50%权益的愉景湾达成‘愉景湾2.0蓝图’下的多个重要里程碑。该蓝图以长远高增值为发展策略,涵盖愉景北全新大型住宅项目‘Toscana意涛’展销厅开幕、海陆交通重大升级,以及全年度举办多项盛事及活动。
      按照总纲图则第7.0E号,‘Toscana意涛’将增加超过130万平方尺总楼面面积,并于愉景北提供超过1,400个住宅单位,及占地逾16万平方尺的意式中央公园ParkToscana。ParkToscana以‘GreenLivingArt’及‘ClubhouseEverywhere’为主题,划分成13个意式主题园区。项目首批530个单位已获发占用许可证,预计于2026年第二季开售。
      城市规划委员会已批准愉景湾6f区及10b区的未来住宅发展项目,6f区项目可饱览全海景,而10b区则设有350米长的海滨长廊,毗邻香港大屿山游艇会(‘LYC’)。就此,集团已展开总纲图则第8.0号的申请,并同步推进相关研究,将其纳入修订总纲图则,适时呈交政府审批。
      配合‘愉景湾2.0蓝图’,愉景湾高尔夫球会(‘DBGC’)和海澄湖畔会所亦按计划推进升级工程,其中多个主要工程已于2026财年内完成。一幢全新的多元康体中心亦正在兴建中,预计于2027年第四季落成,届时将提供多项室内和户外的休闲及体育设施,包括温室农场、攀石设施、匹克球场、滑板公园、露营区及餐厅等。另一方面,愉景湾国际学校及智新书院校舍拟扩建总楼面面积的总纲图则,预计将于2026年第二季获得政府批准,进一步提升愉景湾的教育配套。
      愉景湾持续优化社区配套设施,发展成为充满活力的社区,并积极推广环保意识、健康活力生活、身心健康和家庭凝聚力。于2026财年,愉景湾举办多项大型活动,包括全港最大规模的沙滩音乐节‘TheNextwaveXX25沙滩音乐节’、‘愉景湾沙滩猎蛋奇兵暨嘉年华’和‘愉景湾意式冬日庆典’等节庆盛事,同时亦引入‘宠物巴士’服务、首个以健康与艺术体验为主题的‘愉景湾疗愈生活日’,以及每月举办广受欢迎的‘周末市集’等。此外,愉景湾亦举办多项体育赛事,涵盖赛跑、网球、花式溜冰、冰上曲棍球、高尔夫球、渡海泳、匹克球及板式网球等,进一步丰富愉景湾的休闲活动选择。此等活动不仅为娱乐体验,更营造独特的度假氛围,吸引追求生活品味的置业人士,同时提升居民的满意度。
      位于大埔的豪宅项目林海山城(与希慎兴业有限公司按40:60比例合营发展)持续录得强劲的本地买家需求,而中国内地及海外买家对项目的兴趣亦显着上升。
      中国内地
      于2026财年,中央政府推出全面性的刺激经济方案,旨在稳定房地产市场、纾缓现金流压力,以及增强发展商及买家的信心。重点政策及财政措施包括放宽按揭、首付及限购限制,以及政府鼓励收购存量房,均有助提振市场气氛,当中以一线城市尤为显着。尽管如此,受需求疲弱、供应过剩及负担能力持续受压所影响,市场复苏步伐仍然缓慢,各个城市亦表现不一。
      为应对市场波动,集团继续聚焦于核心城市、提供优质项目,并采取积极的市场推广策略,同时严格遵循审慎的投资决策方针。
      集团现时的中国内地重点住宅项目包括:
      于2026财年,随着宏观经济渐趋平稳,香港不同范畴的租赁市场表现个别发展。办公室市场持续受压,反映租赁需求更为审慎及企业持续缩减规模;而受惠于旅游业稳步复苏,同时得益于针对性行销策略,零售市场录得局部改善。整体而言,高息环境、港元强势以及本地消费增长放缓,继续压抑市场气氛,令租赁市场成交量偏低。
      尽管面对当前挑战及各区激烈竞争,集团凭藉多元化的租户组合及积极的推广策略,令零售及写字楼物业的出租率维持稳健。
      租户普遍重视价值、灵活性及服务质素。因此,集团加强挽留租户,巩固与他们的合作关系,并提供度身订造的租赁方案,包括灵活的租赁条款、装修津贴及续租优惠,以降低空置风险。
      集团主动与租户保持紧密沟通,以支持他们适应消费模式的变化,尤其是受惠于旅游业复苏、跨境消费上升,及生活品味需求日益转变的商户。相关措施有助吸引重视稳健业务、品牌曝光及长线合作的租户,巩固集团旗下物业于租赁市场的首选地位。
      集团位于愉景湾的投资物业包括愉景广场(连同扩建部分)及愉景北商场,于2026财年录得约79%的平均出租率。集团拥有该等物业50%权益。
      集团继续开拓新商机,透过租户重组,维持均衡的餐饮及零售组合,以满足愉景湾社区对多元生活品味的追求。愉景湾设施及交通的升级计划正在推进,以优化居民及访客体验。
      在零售市况疲弱的情况下,整个行业均面对销售额和客流量继续受压。尽管如此,荃湾中染大厦办公室的平均出租率仍维持约82%,而8咪半商场于逆市中亦展现韧性,平均出租率达89%。
      土瓜湾联合报大厦的平均出租率为87%。大厦土地用途由工业改为住宅的申请已获批准,补地价金额有待落实。
      长沙湾西港都会中心的平均出租率为83%。而位于九龙塘的出租住宅大厦合勤名厦租赁表现强劲,平均出租率达约97%。
      荷里活道及摩罗上街项目正发展为学生宿舍,总楼面面积约26,500平方尺,提供55个单位和160个住宿位,预计于2026年第三季竣工。
      中国内地
      于2026财年,上海兴业太古汇(集团持有50%权益)的两幢办公楼—香港兴业中心一座及二座平均出租率合计约93%。尽管营商环境充满挑战,市场竞争激烈,兴业太古汇的表现仍大幅超越市场水平。
      兴业太古汇于2026财年持续优化租户组合并强化其市场定位;与此同时,项目的策略性重新定位和优化工程亦稳步推进。项目引入逾80间新店,涵盖旗舰店及概念店,带动客流量上升79%,同时维持91%的出租率,巩固其市场领导地位。
      路易威登的‘路易号’继续为标志性的景点,成功吸引来自87个国家及地区的访客,显着带动入境消费。受惠于项目持续优化的品牌组合,以及政府利好政策,‘路易号’的开幕巩固了兴业太古汇作为高端潮奢购物点的地位。北广场的大型改造优化工程已于2026财年内完工,而行人道体验升级工程正稳步推进。
      于2026年3月,集团与嘉兴市人民政府,按10:90合营比例成功投得浙江省嘉兴市秀洲区‘2026嘉秀洲-007号’的土地使用权。地块的地面总楼面面积约为125,000平方米,而地下总楼面面积约为108,000平方米。该地块将发展成饱览湖景、涵盖购物中心及户外商业街的综合商业项目,预计于2026年第四季动工,并于三年内落成。该项目标志着集团在零售和酒店发展及管理领域,迈向轻资产投资的重要里程碑。
      集团持有杭州香港兴业国际中心156个办公室单位及62个停车位的使用权,于2026财年,在竞争激烈的办公室租赁市场下,仍录得强劲表现,平均出租率达87%。尽管租赁市场持续调整,对租金收入构成压力,集团仍采取积极的租赁策略,以维持长远价值。天津方面,津汇广场(集团持有15%权益)的平均出租率约为87%。
      交通服务及物业管理
      交通服务
      集团持有愉景湾交通服务50%权益,其渡轮和巴士服务需求于2026财年维持稳定,惟受2025年夏季恶劣天气影响,载客量出现间歇性波动。
      2026财年的营运挑战主要源于两大因素:地缘政治不稳导致全球燃料价格攀升;而劳工短缺及政府就兼职工实施的新政策,则致员工成本上升。
      愉景湾渡轮服务的五年牌照已成功续期,并于2025年4月1日生效。政府最新修订的‘特别协助措施’,将提升服务的可持续性及减轻营运压力。
      配合集团逐步迈向绿色交通的方针,首部新一代单层电动巴士已于2025年12月正式投入服务。另外三辆电动巴士预计于2026年第二季陆续投入服务,集团亦正采购更多电动巴士。
      往来愉景北及欣澳的自动驾驶巴士,预计于2026年中正式开始试行。
      物业管理
      于2026财年,集团在愉景湾及香港其他地区的物业管理服务保持卓越表现,在可持续发展及服务质素方面均屡获殊荣。
      愉景湾于香港品质保证局举办的‘香港绿色和可持续贡献大奖2025’中囊括多个重要奖项,包括‘杰出可持续发展物业超卓贡献大奖(物业管理)—推动绿色环保’、‘ESGConnect杰出先锋卓越奖’,并于‘环境’、‘社会’和‘管治’三个界别均勇夺‘ESGConnect先锋金章’,以及‘可持续发展物业贡献金章(推动绿色环保)’,印证集团致力推行行业领先的可持续物业管理措施的承诺。
      于2026财年,愉景湾同时于香港物业管理公司协会举办的‘香港绿识管理大奖’中荣获‘金奖’。
      物业管理的卓越表现持续备受外部肯定,于最近的一项愉景湾住宅服务调查中,94%的受访者给予‘满意’、‘良好’或‘优异’的评价。
      酒店及休闲业务
      香港旅游业于2026财年持续稳步复苏,中国内地及短途客需求稳健,带动访港旅客人次按年上升12%。然而,受港人前往中国内地及邻近地区的外游增加、港元汇率持续强劲,以及宏观经济不确定性等因素所影响,旅游业复苏进程依然受压。
      集团于香港、上海、曼谷及北海道的酒店业务于2026财年表现稳健,此乃由于酒店实施灵活定价,迅速应对市场变化及消费者喜好的转变。
      愉景湾持续发展为独特的度假胜地,提供多元化的款待服务,并透过旗下酒店及款待分部的交叉销售及合作,以及与优质国际品牌建立策略性伙伴关系,充分把握体验式旅客日益增长的需求。
      酒店业务
      香港
      香港入境旅游增长势头于2026年持续,主要受中国内地即日及短途旅客所带动。惟旅游模式转变,包括预订期缩短、价格敏感度上升,以及区内旅客平均留宿时间减少,令行业全面复苏步伐放缓。
      为维持入住率及加强顾客忠诚度,香港愉景湾酒店(集团持有50%权益)积极采取精准的营运策略,透过动态定价,充分把握休闲旅客及新兴地区市场的需求。除主题客房住宿计划,酒店也透过线上平台提升品牌曝光率,加强与主要客群的互动。此外,酒店正透过参与国际贸易展览及接待区内的业界考察团,提升其会议、展览及奖励旅游的市场定位。
      中国内地
      于2026财年,受惠于国际旅游全面恢复及利好签证政策,中国内地旅游及酒店业复苏势头强劲。2025年国内生产总值增长达5%,刺激国内旅游需求,而入境航空旅客人次亦显着回升至疫情前水平。随着消费者越趋重视文化体验、康体及绿色旅游,高端及豪华酒店亦得以受惠,均录得强劲的入住率。
      上海素凯泰酒店(集团持有50%权益)凭藉审慎的收入管理及具特色的顾客体验,在竞争激烈和成本高企的市场中展现稳健的表现。酒店透过与本地品牌独家合作、举办特色康体活动及主题美馔盛事,进一步巩固其品牌定位及深化与顾客的互动;同时,酒店亦于能源管理、采购及人手编排方面推行成本优化措施,以减轻营运开支上升的压力。
      上海素凯泰酒店将持续通过创新的住宿选择、个人化的服务、卓越的设计,以及在营运中融入可持续发展措施,维持其竞争优势,提升顾客忠诚度。
      泰国
      泰国旅游及酒店业于2025年放缓,主要受中国旅客入境量下降及旅游喜好转变所影响。然而,消费较高的长途旅客市场仍展现韧性,有助稳定整体行业表现。曼谷素凯泰酒店(TheSukhothaiBangkok)将继续巩固其在豪华酒店业的领导地位,同时积极推动可持续旅游的方针。
      尽管曼谷市场环境转弱,曼谷素凯泰酒店于2026财年仍录得强劲的收入增长,表现优于同业,并于节日期间创下单月最高收入纪录。酒店维持多元化的客源组合,涵盖个人旅客、团体及企业客户。酒店的收入贡献在欧洲、中东及非洲地区与亚太地区旅客之间保持均衡占比,当中以中国、美国、英国、南韩及法国为主要客群。
      因应市场变化,曼谷素凯泰酒店将继续聚焦于高消费的核心市场,同时积极扩展亚洲及中东地区的新兴奢华旅游市场。与此同时,曼谷素凯泰酒店将优化其销售及收入策略,并整合行销方案,以延续其屡创新高的增长势头。
      日本
      日本北海道二世古的甘露之森酒店在完成全面升级工程后,已于2025年6月重新开幕。作为当地温泉文化的门户,酒店于1985年开业,毗邻世界级冬季滑雪胜地NisekoUnited旗下的二世古安努普利国际滑雪场,并可饱览着名的羊蹄山景致。
      该酒店于2023年收购,为集团在日本的首个自营酒店物业,与旗下现有的‘AubergeHospitality’及‘素凯泰酒店及度假村’品牌组合相辅相成。
      休闲业务
      愉景湾的高端休闲业务包括愉景湾康乐会(‘DBRC’)、海澄湖畔会所、DBGC及LYC,以及愉景湾溜冰场(‘DBIR’)。这些设施凭藉独特的设计、顶级配套及卓越的营运表现,继续在业界确立领导地位。集团持有愉景湾休闲业务50%权益。
      LYC是香港首个获游艇码头行业协会颁发‘白金五金锚游艇码头’认证的游艇会,同时拥有香港唯一‘超级游艇适泊码头’殊荣,为游艇业界树立新标准。
      LYC的‘2025海上奢华盛会’游艇展,展出了超过30艘来自国际知名品牌的游艇,更吸引中国内地游艇品牌首度参展,展示其一体化产业链及跨境服务模式。除了核心的航海业务,LYC亦已积极拓展婚礼和宴活业务,并凭藉其卓越的款待、餐饮及服务水平屡获业界认可。
      DBGC在2026财年继续升级其设施以提升会员体验。升级后的练习场于2026年2月启用,涵盖配备高清挥杆分析功能的高端室内套房,并增设采用TrackMan技术的表现记录中心,为会员提供促进球技和加强互动交流的优良环境。
      为培育新一代高尔夫球精英,DBGC已推出有系统的训练课程,包括为期三个月的课程、密集式训练营及弹性假期课程。这些课程专为初学者及中级球手而设,涵盖技术训练与实地练习,有助提升学生技术水平及加深其对该运动的兴趣。
      DBIR透过举办多项比赛,建立其高端国际冰上运动场地的地位。2026财年举办的大型赛事包括IIHF世界冰球锦标赛、ISI香港滑冰邀请赛、亚洲超级联赛、短道速滑香港杯及愉景湾公开花式滑冰邀请赛。
      DBIR为中国香港短道速滑队备战2026米兰冬季奥运会的官方训练场地,支持运动员于国际赛事中争取佳绩。

业务展望：

尽管外围不明朗因素或将持续,集团将继续优化营运模式以维持竞争力,并实施严谨的成本管控。同时,集团正策略性地将人工智能应用于各业务范畴,以提升营运效率,并为创造长远价值奠定更稳固的基础。
      展望未来,集团将坚定应对市场变化,把握新机遇。凭藉集团的深厚根基,加上对打造优质社区及可持续发展的承诺,将有助实现持续增长。
      凭藉稳健的资产负债状况及坚实的的财务基础,集团将继续审慎而灵活地于重点城市物色投资机遇,同时因应市况及监管要求变化作出适切部署。随着香港住宅物业市场的信心逐步回升,临海发展项目‘Toscana意涛’自2025年11月命名以来,市场反应理想。该项目将于今年稍后推出,有望支持集团未来的财务表现。
      集团将于2027年庆祝半世纪的创新发展,未来集团的策略方向依然明确。在推进策略蓝图的同时,集团将保持灵活而审慎,同时坚持追求卓越,并以长远服务社区为本。

以上内容为证券之星据公开信息整理，仅供参考不构成投资建议。