融创服务（01516.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期融创服务（01516.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

2025年回顾
      2025年,物业管理行业在多重挤压中继续深度调整。第一重挤压来自于物业费收入受到挑战:多地政府指导价引发降价潮、业主缴费意愿持续下降;第二重挤压来自于服务成本逐年攀升:存量项目占比扩大,交付年限增长带来设施维护、改造投入增加,人力成本刚性上涨;第三重挤压来自地产开发商交付质量与客群矛盾的长期影响,带来隐形成本的增加;第四重挤压来自增量减缓、行业竞争加剧。这一系列的影响,都导致行业整体盈利空间持续收窄,现金流承压显着。回顾2025年,本公司围绕质量、专业价值、效率,坚韧而笃定的调整与发展。
      对质量的坚守。首先体现在拓展的质量,截至2025年底本公司25+核心城市饱和收入占比近七成,核心城市新增拓展单年签约额占比约92%;存量住宅拓展提升明显,存量住宅在总体住宅签约额占比近90%,其中高物业费单价的优质项目可圈可点;商企客户的战略坚定且有成效,锁定优质赛道的头部企业,已形成众多稳定的战略大客户持续为其提供服务,同时新拓一定数量的潜在优质大客户,进一步向战略客户转化升级。另一方面,即使面临市场诸多压力,本公司依然选择提升服务品质,筑牢物业的立身根本。在本公司已有的中高端住宅服务标签上,进一步打造环境系列「融韵五境」系列产品,从园区绿化、园区水景、园区小品、归心空间、活动设施五个维度,提升园区美学感受,即使在已呈现高品质的「归心礼御」系列,通过「融韵五境」的精心打磨,依然会让人有眼前一亮、心悦其境的感受。2025年10月,本公司社造大会召开,面向行业发布融创服务特色的「社区营造」,致力于推动形成社区业主、街道居委、社区商家共治共益的生态。这一年,涌现了众多阳光主理人,共同召开议事堂议事,在杭州时代奥城共议共创开发了「开心农场」,既满足了老年人家门口的田园梦,也满足了孩子们对于土地和自然的探索;在西安珑府,疫情后留下的核酸检测亭,在议事堂的讨论中,被确定改造为「友间好铺」,它是珑府业主的便民工具百宝箱,也是闲置物品交换点,还是小朋友们换书籍交朋友的小基地。这样的美好,正在本公司不同的社区中悄然发生,和谐共生也是物业人的致力追求。本公司对质量的坚守,既是物业管理新发展阶段的市场要求,也是本公司发展的长期坚定选择。
      对专业的打磨。在激烈的市场竞争以及客户高要求下,专业能力透过产品在市场中被验证。2025年,商企服务形成了以「设施设备管理」、「礼宾服务」、「能源管理」为核心的三大产品,完善体系与打造标杆,获得了客户的认可:单一甲方的满意度达到98%,单一甲方合约的回款率90%以上。生活服务,则继续围绕业主需求,做业主需要的便民服务,打造零售前置仓和家修两个拳头产品,凝练便捷、价优、有保障客户显而易见的服务标签。下单业主户数明显增加,同比增长约74%,订单数同比增长约117%,业主对生活服务心智逐渐建立,复购频次同比增加约26%。商业运营服务,在文旅商业生态上加载「亲子」与「业态共生」理念,运营能力在市场拓展中验证成效,2025年轻资产商业项目新拓一座,新开业一座,商管公司全年销售额与客流量同比均有增长。
      对效率的要求。2025年提效成果显着,销售及管理费用同比降低约25%,销售及管理费率约6.9%,同比降低约2.1个百分点。这得益于本公司积极调整组织架构:减少管理层级、缩小管理半径、高效触达一线。也得益于AI科技的应用。在业务端对现有数字化产品做AI能力加持,提升核心业务流程标准化水平与运营效率,融慧摄像
      机自动抓拍的品检系统,通过AI判图准确率大于95%,大大提升了工单流转效率;在管理端,流程制度AI助手、客户服务AI助手、系统操作AI助手也在本公司内部各个领域应用上线,助力提升员工日常工作效率,AI正在成为物业数智化转型的更优解。
      面对压力和挑战,本公司2025年营业收入基本保持稳定,归母净利润同比扭亏为盈,主要由于关联方应收款项减值亏损年内大幅减少,这也标志着关联方对于本公司的财务影响已基本解决。当然,本公司也看到,近年来地产开发商新交付项目的交付遗留问题,对收缴率和现金流产生了负面的影响。本公司积极推进解决地产开发商交付项目的遗留问题,并取得阶段性的进展。2025年推动9个项目起费,实现新增收入确认约人民币3,500万元;推动地产开发商优先解决消防、电梯、供暖等生活配套刚需问题265个,带动31个项目收缴率提升;本公司大力投入维修整改,投入资金约人民币2,000万元,带动64个项目收缴率提升;针对上年度亏损,遗留问题短期内难解决、收缴难提升项目,精简配置控成本,81个项目成本率下降;对于结构性持续亏损的项目,坚决撤场,2025年当年撤场及已决策推进撤场中的项目59个,预计对2026年经营现金流流出减少约人民币5,700万元。相信经营现金流的恢复指日可待。

业务展望：

《「十五五」规划建议》中首次直接提及「物业」,将物业管理行业纳入国家战略规划,明确实施「物业服务质量提升行动」,物业管理行业同样充满了新机遇。在过去一年的磨砺中,本公司已做好打硬仗的准备,也具备了打胜仗的基础。
      展望2026年,市场环境依然充满挑战,行业竞争也会依然激烈。在经营层面,围绕经营提质、现金流提升开展全面快速推进。首先针对近年来地产开发商交付质量不佳的项目及亏损项目,明确取舍,快速行动。对于不能扭亏的项目,会坚决退出;对于可扭亏的项目,将结合交付遗留问题、联动开发商制定针对性解决方案,在保障基础服务质量的基础上,推进客户关系改善、拉动收费与清欠。同时,本公司将通过目标管理与激励方式的调整、服务模式和组织架构的持续优化等多项举措,推动增收、提效、优本。此外,在确保经营稳健的基础上,本公司也要做好长期可持续发展:1、继续加大已有核心城市和重点业态的布局,深化客户对本公司标杆项目、产品和服务标签以及本公司整体市场形象的认知。2、围绕市场竞争,强化非住细分领域的专业化能力、系统构建生态合作资源提高对战略客户挖潜和转化能力、整合供应链提高控本与竞价实力、持续投入数字化建设并积极尝试AI等新技术新工具在一线服务和后台管理场景的应用。3、项目经理是一线的指挥官,是本公司业务扎实发展的基座。项目经理对于交付满意的服务、健康的经营结果、良好的客户和社区生态,都是至关重要的。通过资源支持、业务赋能、激励机制,充分激发一线团队的士气与斗志;持续优化项目组织分工与流程,为项目经理减负提效。本公司将持续完善项目经理培养及内生机制,打造一支过硬的能打胜仗的一线队伍。
      本公司将通过短期稳经营、长期强能力的协同推进,实现稳健优质发展。
      路遥跬步,韧力笃行,终将至。

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