信和置业（00083.HK）2025年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期信和置业（00083.HK）发布2025年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

(一)销售活动
      中期年度内,集团应占物业销售总收入(連同所占联营公司及合营企业)为六十九亿一千二百万港元(二零二四:二十四亿四千八百万港元)。
      物业销售收入主要来自出售于二零二四╱二零二五财政年度完成项目,包括位于将军澳的凯柏峰I、II及III、元朗的柏珑I及II,以及出售于过往财政年度完成项目的余下住宅单位及车位,包括位于何文田的St.George’sMansions、黄竹坑的海盈山、西南九龙的维港汇及黄竹坑的扬海。此外,位于新加坡的青麓尚居之销售收入已按照现行会计准则入帐。
      中期年度内,集团出售于过往推售项目的部分余下单位,包括位于何文田的St.George’sMansions(售出百分之八十四点六)、将军澳的凯柏峰I、II及III(售出百分之九十八点八)、元朗的柏珑I、II及III(售出百分之八十六点一)、西南九龙的维港汇(售出百分之九十八点四)及油塘的柏景峰(售出百分之五十五点五)。
      展望未来,集团有多个新项目可供推售,包括位于将军澳的海瑅湾,项目已获发预售楼花同意书。此外,集团预期将于二零二六年获发土瓜湾的荣光街╱崇安街发展项目预售楼花同意书。项目推售计划视乎获发预售楼花同意书的时间及市况。
      (二)土地储备
      于二零二五年十二月三十一日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼拥有土地储备应占楼面面积约一千八百八十万平方尺,各类型物业比例均衡:商业占百分之四十九点六、住宅占百分之二十五点八、工业占百分之十、停车场
      中期年度内,集团取得以下香港项目合约完成证明书(俗称「满意纸」)。项目的详细资料如下:
      (四)租赁活动
      中期年度内,集团应占总租金收益(連同所占联营公司及合营企业)为十七亿零八百万港元(二零二四:十七亿四千八百万港元),按年下降百分之二点三。尽管零售市场气氛其后按季有所改善,有关跌幅主要由于二零二五年年初零售市道疲软,对续租租金构成压力所致。中期年度内,净租金收益为十三亿五千六百万港元(二零二四:十三亿七千七百万港元),按年下降百分之一点五。净租金收益的跌幅较总租金收益为小,主要是由于集团就一项投资物业相关的地契条款豁免费用成功上诉。
      中期年度内,集团投资物业的组合整体出租率为百分之八十九点五(二零二四:百分之八十九点五),整体表现维持稳定。物业组合中,住宅录得最大增幅,出租率上升三个百分点至百分之九十二(二零二四:百分之八十九)。商舖及写字楼物业出租率均录得温和增长,其中商舖物业出租率上升零点七个百分点至百分之九十二点九(二零二四:百分之九十二点二),而写字楼物业出租率微升零点一个百分点至百分之八十四点一(二零二四:百分之八十四)。工业物业表现相对偏软,出租率为百分之八十五点六(二零二四:百分之八十九点七)。
      中期年度内,市场环境持续变化。尽管访港旅客人数持续回升,本地居民的出境活动仍然高企,尤其于周末期间跨境消费活动增加,导致本地零售消费出现一定程度的外流。同时,提供免费跨境包邮服务的电商平台迅速普及,进一步加大对实体零售商的压力。市场动态不断变化,集团保持警惕并迅速应对消费模式的转变,持续完善和提升租户组合,配合市场及保持韧性。同时,集团在旗下商场举行巿场推广和宣传活动,吸引人流和加强与顾客的互动。此外,数码会员计划「SREWARDS」继续发挥关键作用,透过目标式推广活动和参考数据推行的精准行销策略,提升顾客忠诚度,同时吸引顾客在集团旗下零售物业消费。
      尽管写字楼物业市场继续面对供应过剩的挑战,中期年度内,大规模写字楼租赁成交增加,显示需求初现复苏迹象。香港特区政府推出多项支持措施,包括暂停推售商业用地,以及鼓励将酒店和商厦改装为学生宿舍的相关计划,有助纾缓市场库存压力。二零二五全年共有一百一十九宗新股上市,金融市场气氛回暖,亦为写字楼物业市场前景带来正面支持。此外,香港特区政府推出的各类人才入境计划已吸引超过五十九万名来自中国内地及海外的专才申请,预期将进一步带动经济活动及促进企业扩展,对写字楼需求带来支持。受惠于国家推动的区域融合发展策略,包括粤港澳大湾区建设及北部都会区规划,香港可充分发挥其国际枢纽和金融中心的独特优势,进一步巩固作为连接中国内地与国际的重要桥梁角色。集团的写字楼物业组合具备顶尖建筑规格和绿色建筑认证,能吸引重视可持续发展和优质办公空间的租户。
      住宅租赁市场表现相对稳健,主要受惠于大量专才及海外留学生抵港,持续带动刚性住屋需求。集团将ONECENTRALPLACE重新定位为提供优质配套服务的高端住宅,把握租务市场增长动力,应对与日俱增的需求。项目自二零二五年七月推出以来,于中期年度内迅速录得百分之七十五的出租率,备受市场青睐。整体而言,住宅租赁市场前景审慎乐观,预期相关业绩将持续令人鼓舞。
      于二零二五年十二月三十一日,集团在中国内地、香港,新加坡及澳洲悉尼的投资物业及酒店应占楼面面积约一千三百五十万平方尺。当中,商业(商舖及写字楼)占百分之六十三点二、工业占百分之十一点六、停车场占百分之十一点六、酒店占百分之八点八及住宅占百分之四点八。
      (五)酒店
      中期年度内,集团酒店收入(連同所占联营公司及合营企业)为八亿二千二百万港元,而去年同期为七亿九千四百万港元,经营溢利为二亿八千九百万港元(二零二四:二亿六千一百万港元)。
      二零二五年,香港旅游业持续强劲复苏。其中来自中国内地的旅客占总入境旅客百分之七十六,按年上升百分之十一至三千七百八十万人次,同时,非中国内地市场亦录得百分之十五的增幅。受惠于旅游业复苏及审慎的成本管理,期内集团旗下香港各酒店的业务表现均录得按年增长。在新加坡,随着新建及翻新酒店相继投入营运,市场竞争加剧,房价增长放缓,为营运带来新挑战,惟汇率优势在财务层面为业绩提供部分支持。相比之下,澳洲悉尼的业绩持续令人鼓舞,在入住率和房价提升带动下,中期年度的营业毛利录得增长。
      在香港市场方面,尽管访港旅客人数持续上升,旅客偏好与行业结构的迅速改变,正重塑酒店行业格局。受惠于长假期及节庆期间的强劲需求,入住率按年提升,惟房价表现有所差异。在新加坡,新酒店落成增加整体房间供应,持续对房价构成压力。相较之下,悉尼的本地旅游需求保持韧性,带动入住率及房价按年维持增长。
      香港特区政府持续推动文化、体育及旅游的协同发展,为经济注入新动力,提升香港的吸引力。透过「无处不旅游」的发展理念,政府正积极发展游艇经济、大型盛事、邮轮旅游及体验式旅游活动,丰富旅游产品。在此策略性与多元化发展的大环境下,集团对香港旅游业的前景保持信心。
      管理层继续强调控制成本,同时积极探索新策略提升酒店服务质素和营运效率。随着商务和休闲旅客逐渐增加,香港港丽酒店入住率上升。定位为度假酒店的香港富丽敦海洋公园酒店,于中国内地暑假、节庆和长假期间尤其受中国内地旅客欢迎,需求显着上升。香港遨凯酒店于二零二三年九月重开,持续受惠于其新的商业和营运策略,录得可观的入住率和房价。
      于二零二五年十二月三十一日,集团旗下酒店包括新加坡富丽敦酒店、新加坡富丽敦海湾酒店、香港富丽敦海洋公园酒店、香港港丽酒店、悉尼富丽敦酒店及香港遨凯酒店。
      (六)中国内地业务
      于二零二五年十二月三十一日,集团在中国内地拥有土地储备应占楼面面积约三百四十万平方尺,当中约七十万平方尺为发展中项目、一百二十万平方尺为已完成之销售物业,其余为投资物业。发展中项目为位于成都的信和•御龙山(占百分之二十权益)。

业务展望：

本人首次以本公司主席的身份撰写本报告,深感荣幸。欣见本港二零二五年整体经济及营商环境,尤其在下半年出现显着改善。美国联邦储备局自九月起展开减息周期,期间三度减息累计七十五个基点,有效提振市场信心。同时,香港特区政府推出多项人才入境计划,反应热烈,累计吸引逾五十九万宗申请,超过二十七万名人才及其家庭成员抵港,加上来港升学学生人数持续上升,为本地楼市带来正面支持。配合香港特区政府推出一系列支持本港地产市场的措施相应落实,整体经济环境更趋稳健。在上述多项利好因素带动下,一手住宅市场交投按年上升百分之二十一点五,成交宗数超过二万宗;中原城市领先指数(CCL)亦于二零二五年录得百分之四点六的按年升幅,反映住宅市场逐步回暖。
      尽管全球环境日益复杂多变,国家的经济发展、创新科技实力及整体国力持续展现坚实发展动力。国家「十五五」规划将为下一阶段发展作出前瞻性的战略部署,勾划清晰全面的发展蓝图,同时亦将为香港的未来发展提出重要定位。巩固提升和建设打造「四中心、一高地」,充分体现中央对香港长远发展的坚定支持。相关部署将进一步强化并提升香港在国际金融、航运、贸易和创新科技领域的核心角色,巩固香港在「一国两制」框架下的独特优势,使香港尤其在推动创科方面,以香港所长,服务国家所需。
      集团欢迎行政长官宣布亲自领导跨局、跨部门、全政府的专班统筹,负责制定香港首份五年规划,以更紧密对接国家「十五五」规划,我们对此予以全力支持。这不仅有助香港更全面融入国家发展大局,在国家整体发展进程中担当更关键角色,亦相信将为香港的长远及可持续发展注入更强动力。
      香港在国家的坚实支持及贯通全球互联互通的优势下,将巩固作为国际金融、贸易、物流、航空、专业服务及争议解决仲裁中心的世界级枢纽地位。国际调解院的总部正式落户香港,彰显香港法治体系的高度公信力,并将进一步巩固香港作为国际调解中心的领导地位,提升城市在全球的吸引力。
      在香港特区政府持续推动强化本港金融体系的努力下,香港于《全球金融中心指数》维持第三名。市场表现同样令人鼓舞。二零二五年,香港股市保持强劲动力,恒生指数全年升幅超过百分之二十八,每日平均成交额达二千四百九十八亿港元,较前一年接近倍增。至二零二五年底,全港共有一百一十九宗新股上市,集资额逾二千八百五十八亿港元,按年大幅上升百分之二百二十五,位列全球首次公开招股(IPO)集资额榜首。此外,家族办公室的设立需求持续上升,加上环球资产管理机构加快拓展亚洲业务,进一步巩固香港作为全球资本市场重要枢纽的地位。稳健而蓬勃的金融市场不仅提振整体市场信心,更为持续推动经济增长和发展动力奠定坚实基础。
      在整体环境持续改善下,集团二零二五年物业销售成绩令人鼓舞,尤其于下半年更录得显着增长,主要受惠于将军澳凯柏峰、元朗柏珑III及油塘柏景峰推售,市场反应理想,带动集团应占物业销售总收入达六十五亿港元。展望二零二六年,随着市场预期利率进一步下调,本港住宅市场的发展动力有望延续。
      集团在过去六个月投得两幅政府用地,分别是佐敦谷彩兴路(新九龙内地段第6674号)及屯门海珠路(屯门市地段第569号),为集团的土地储备增添具发展潜力的优质地皮,贯彻集团审慎而具策略性的方针,购入具良好发展价值的用地补充土地储备,亦印证集团对香港长远发展前景的坚定信心。随着利率进入下行周期,集团将继续以审慎灵活的方式运用现金资源,积极物色符合业务发展方向及长远策略的投资机遇。
      另一方面,香港盛事活动日益蓬勃,加上启德体育园于二零二五年三月正式启用,进一步带动访港旅客持续回升。多项国际级体育赛事、金融峰会及大型演唱会相继举行,吸引大量旅客访港,为旅游相关行业,尤其是零售及酒店业,带来有力支持。零售市场表现亦随之改善,自二零二五年五月连续录得按年增长,全年增幅达百分之一。展望未来,二零二六年的一连串盛事活动有望进一步带动旅客增长,并巩固香港作为全球旅游及盛事之都的领先地位。
      尽管市场受到多项利好因素支持,外围环境仍然充满不确定因素。地缘政治紧张局势持续干扰全球贸易往来与供应链,亦削弱投资者情绪;与此同时,消费模式转变正加速重塑零售及酒店业格局。在瞬息万变的市场环境下,企业必须保持灵活和快速应变,方能保持竞争力。
      人工智能(AI)作为近数十年最具影响力的科技趋势之一,正改变各行各业的营运模式。
      集团成立人工智能发展委员会,制定整体策略方向,引领集团在新时代前行。同时,集团亦投放资源推动相关培训,确保各级同事掌握此项关键技能,加强营运效能、提升工作效率及推动创新,长远提升集团的竞争力。
      集团秉持「建构更美好生活」的使命,在可持续发展路上稳步迈进。我们致力透过绿色建筑规划与管理、减碳措施、应对气候变化的发展策略、以及创新和服务社区,为可持续发展未来出一分力。集团的努力获得多个本地及国际专业机构的肯定,对此我们深感荣幸。其中,信和置业于最新MSCI环境、社会及管治(ESG)评级中的荣获「AAA」级,跻身全球「房地产开发与多元化活动」行业中最佳百分之五的企业。
      在多变的宏观经济环境中,集团保持高度警觉和灵活应变。管理层一贯重视稳健基础、了解客户需求、坚持可持续发展及不懈追求卓越的核心价值。集团将继续审慎理财,同时提高生产力和营运效率。凭藉稳健的财务基础及具前瞻性的策略部署,集团定能应对挑战,同时把握未来发展机遇,为投资者创造长远价值。

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