万物云，三把尺｜中报风云①

文/乐居财经 徐酒眠

8月13日，万物云（02602.HK）披露2026上半年业绩。次日上午10点，业绩发布会准时召开，董事长、执行董事兼总经理朱保全，执行董事、首席运营官何曙华、财务负责人王绪斌等高管出席。

今年上半年，万物云实现总营收约191.12亿元，同比增长5.4%；期内录得净利润8.2亿元同比下降2.1%；剔除开发商业务影响后，核心净利润10.99亿元，同比增长7.3%。

行业深度调整周期下，万物云呈递的这份业绩数字本身并不算惊艳。

但穿透表明数据，关联交易占比降至历史最低、循环型业务占比再攀升、AI用量翻三倍、项目底盘持续优化、现金储备丰厚、分红慷慨。

截至报告期末，万物云手握货币资金约103.67亿元，中期派息8.2亿元，每股0.711元（含税）。在行业普遍承压的当下，这种分红力度本身就是一种发展的信心。

三个关键数据

业绩会上，财务负责人王绪斌给出了一个简洁的分析框架：

开发商业务毛利下降1.36亿元、非开发商业务毛利增长0.62亿元、销管研费用提效0.7亿元。

万物云正在用市场化的增长和内部的效率提升，弥补开发商业务毛利的下降，利润的“剪刀差”正在收窄。

这三组数据，恰好勾勒出万物云今年上半年的经营全貌。

第一组，开发商业务在收缩，但不是被动收缩。

报告期内，开发商业务收入降至9.8亿元，同比下降27.0%，占总收入比例已从2021年的23.7%降至5.1%。

而持续关连交易收入8.21亿元，同比减少3.51亿元，占总收入比重降至4.3% ，创历史新低。

“这不是被动收缩，而是公司主动选择的结果。我们对开发商业务的依赖，正在逐年降低。”王绪斌表示。

关联方贸易应收款项，则较2025年末减少2.9亿元至17.74亿元。开发商应收账款原值同比下降20.5%，净值同比下降50.6%，降幅远大于整体应收账款降幅。

开发商业务收缩的另一面，是历史应收款的处理。

通过多元化方式积极推进回款，部分应收款项化被动为主动，万物云将应收债权置换为工抵资产，共形成51.6亿元资产。

其中运营型资产16.9亿元。最大的一笔是上海滨江万芊荟，改造后写字楼出租率83%、商业出租率从34.2%提升到82.7%，已成为能产生现金流的资产。

此外，销售型资产33.5亿元，没有产生亏损。

万物云正在将应收账款变成能运营、能产生现金流的资产。

第二组，非开发商业务在增长，循环型业务占比首超九成。

万物云的“压舱石”循环型业务包括住宅物业管理、物业及设施管理、BPaaS解决方案，今年上半年贡献营收约173.53亿元，同比增长6.4%，占总收入比例首次超过九成，达到90.8%。

三个业务板块中，商企和城市空间综合服务收入62.05亿元，同比增长7.9%，增速领跑；社区空间居住消费服务收入119.52亿元，同比增长5.5%。

第三组，AI提效，正在兑现为真金白银。

今年上半年，万物云的行政开支同比减少约4300万元，费用率同比下降0.5个百分点。这正是王绪斌所说的“销管研费用提效0.7亿元”。

王绪斌表示：“报表利润数据是结构性调整的代价；而剔除了开发商业务和一次性因素之后，公司的真实经营能力在回升。”

内外加减法

回顾物业服务市场上半年，“退场”无疑是住宅市场的一个热词。

业绩会上，朱保全给出了三类核心原因：

其一，开发商存量新盘项目退场。

五年前，开发商新交付楼盘算是物业优质增量；但当前楼市销售下滑，大量的空置房带来了收缴率的不足，曾经的优质项目可能变为亏损问题项目。

在朱保全看来，开发建筑有保交楼的说法，物业行业也需要保障机制，为空置房未来3-5年的建筑养护费用建立制度保障，“毕竟房屋长期缺乏养护会加速损坏，对各方都不太有利。”

其二，主要是历史收购资产包项目退场。

物企过往的收购，往往是一个巨大的资产包，内部大量项目不符合企业的战略布局。

其三，业委会合作项目退场。

部分业委会组织松散、法律约束弱；签约时承诺维修资金大修消防等设施，物业进场后业委会解散，承诺全部无法落地，项目难以持续运营。

“退场，我觉得这是一个双向选择。以前有一种声音说，物业企业都喊着不赚钱，但大家却总是赖着不走。”朱保全表示，“今年上半年物业企业的退盘，恰恰是对这种声音积极主动的回复。”

他同时也提出，退场是理性的，但行业仍欠不动产养护一个答案。

今年上半年，万物云主动退出低毛利、低回款住宅项目139个，年化饱和收入7.43亿元。

有退亦有进。

报告期内，万物云新签约住宅项目207个，年化饱和收入8.35亿元，其中63.5%来自存量盘换签，一二线城市占比89.3%，中标率提升11个百分点至85%。

一进一出之间，项目质量在换血。物业行业不是增长变慢，而是从面积增长逻辑进入项目质量逻辑。

三把尺

这次业绩会上最有意思的部分，是朱保全用“三把尺” 来衡量AI的价值——

降本增效的效率尺、优化服务的能力尺、兑现市场化收益的商业尺。

第一把尺：效率尺。

数字员工“财翠翠”“可可”“闻仲”，以及远程调度、灵石智慧平台等数字化工具，已深度嵌入万物云的审批、客诉、项目运营、安全管控全链条。

数据佐证了规模化落地的程度：2025年全年AI Token消耗量725亿，2026年仅单月便达500亿量级，上半年累计消耗2320亿Token。规模化应用同步带动管理费用减少4,304万元。

第二把尺：能力尺。

在内部运营场景中，“财翠翠”AI审批业务总量达82.92万单，并通过580件督办事项实现审批风险的全流程闭环。

AI产品也正在刷新业主服务体验。

AI服务助手“可可”实现7×24小时全天候服务，目前已上线4140个项目，累计服务超47万客户。

夜间时段（18:00至次日9:00），“可可”承接业主诉求6.2万单，需求识别仅需6秒，工单派单压缩至1分钟。

项目运营AI助手“闻仲”扎根一线管理，主动识别出2.5万起潜在投诉。

这些都是传统“数人头”模式无法实现的服务能力。

第三把尺：商业尺。

朱保全透露，“万物云的科技能力也在加速市场化，实现客户价值兑现。上半年正式将灵石大规模推向市场，签约1339台的背后是不同行业客户用真金白银投下的信任票。”

在超高层建筑武汉襄阳大厦，灵石在不改造原有硬件的前提下，实现了年综合节能20万kWh。

在武汉大学项目中，灵石智慧运营方案凭借人机协同新模式，助力项目成功中标。

从内部工具变成对外产品，万物云正在把科技能力变成一门生意。虽然当前阶段收入贡献有限，但方向已经跑通了。

“未来万物云将持续加码AI、低碳投入，并更加聚焦真实业务场景，让科技投入变成实实在在的生产力。”朱保全表示。

蝶城改造、灵石交付和AI提效，是万物云未来增长的三个方向。

截至报告期末，万物云的蝶城底盘增长至708个。

与此同时，围绕业主居住周期的服务延伸也在加速：房屋经纪业务二手买卖成交6429单，同比增长10%；在管项目市占率提升至18.06%。房屋修缮业务收入3.13亿元，同比增长45.3%。

相关公司：万科物业hk02602