向上而生｜绿城服务李海荣 事了拂衣去

编者按：在经济转型与行业升级语境下，企业的发展方向愈发清晰——唯有向上，方能突破重围、触摸新机。但向上的道路并不总是铺满玫瑰，有时也荆棘丛生，考验的是企业的战略定力、创新勇气与持续生长的生命力。

在这一背景下，观点新媒体继续策划并推出“向上而生”年度报道，寻找一批在变革中砥砺前行、推动中国经济与各行各业高质量发展的企业，共同迎接新的一年。

同时，我们将对话具有全球视野和丰富学识的经济学者与行业领袖，倾听他们对趋势的洞察、对成长的思考，探寻2026年“向上而生”的动力。

观点网 2025年对绿城服务来说是非常关键的一年。

李海荣与陈浩的离开，特别是前者，意味着一代领导团队彻底退出。虽然影响力不及创始人宋卫平退出，但单论对绿城服务的贡献，李海荣绝对居功至伟。

自绿城服务独立运营以来，李海荣在管理、制度、模式上的推动作用，甚至超过了宋卫平。在她带领下，绿城服务完成了“从零到一”的创业闯关。

然而天下无不散之筵席，随着时间推移，李海荣意识到不管是从主观还是客观出发，自己都应该放手。她选了一位接班人，并逐渐移交权力，这个人正是现任主席杨掌法。

完成交接后，绿城服务正式进入新的阶段。

新掌门人杨掌法是2002年就加入绿城服务的老员工，对公司内部也可以说是了如指掌，但接下来要走的路同样不轻松：业绩增速放缓、股价下跌、盈利能力改善等问题在等待着他。

元老离席

2020年初的一场庆典上，李海荣用一句话概括了绿城服务的创业历程：“从三个人拼一张桌子，从五千块的平均年薪，一直到今天集聚88600服务者的上市集团公司。”

结合她的经历来看，这句话应该没有夸大的成分。

1995年1月6日，杭州绿城房地产开发有限公司正式成立，创业初期团队仅有10人。

尽管面临诸多挑战，但创始人宋卫平在开发丹桂花园等早期项目时，就注重建筑质量和小区环境营造。因此，尽管绿城的地产业务尚未步入正轨，销售规模还没几个亿，还是设置了一个物业公司。

只不过，那个年代房地产行业正处于起步阶段，物业服务更是一片混沌。宋卫平所设置的物管板块只是一个雏形，并未形成明确的服务标准、战略目标、发展方向等。这种状况，直到李海荣到来才有所改变。

1997年，李海荣加入绿城房地产集团，并接下了物业公司的担子。

那个时候，杭州整个物管行业都处于“草莽”时代，对物管的理解仅停留在“保洁扫扫地，保安站站岗”。

李海荣对物管也没有具体的概念，为了完成老板交代的任务，规范绿城物业初期的管理和标准问题，她“三访上海”，并成为一个广为流传的故事。

1998年5月开始，李海荣先后三次从杭州到上海“偷师”，方法也极其简单，就是去往当地管理比较好的小区，找到长凳一坐半天，观察小区内物管人员的做法，回去后就在绿城物业内部推广开来。

第一次“偷师”时，李海荣学会了给物管员工配备统一的工作服和购买了一批清洁毛巾；第二次，她给绿城物业带回了查岗、巡逻、记录和开设宣传栏的制度；第三次从上海回来后，李海荣给每个小区设立了一个“质量管理员”岗位。

同年8月，学有所成的李海荣提议，将绿城物业从绿城房产集团的下属部门中分拆出来独立运营，这就是“绿城物业服务集团有限公司”的来由。

在这之后十余年时间里，李海荣作为绿城物业唯一董事，带领公司摸着石头过河。研究行业走势，结合创始人意见，不断制定及调整公司战略与核心业务，最终迎来了上市时机。

2015年11月，绿城物业打破了“唯一董事”局面，李海荣出任执行董事兼董事会主席，杨掌法、吴志华、陈浩等管理层也一同站到台前，获委任为公司执行董事。

次年7月，绿城物业在港交所主板正式挂牌上市，股票简称“绿城服务”，成为继彩生活、中海物业、中奥到家之后，第四家在港交所上市的内地物业公司。

这一年，李海荣59岁，已经开始考虑管理层接班的问题。

2018年，时任行政总裁的杨掌法获任为董事会副主席，并开始深度介入公司战略与核心业务的决策，当时被外界普遍解读为接班信号的开端。

之后的一年，交接步伐明显加快，李海荣先后辞去了中国物业管理协会副会长、浙江省房地产业协会副会长等具有行业影响力的社会职务，均由杨掌法接任。

2019年，李海荣把自己持有的14.88%股权转让给56名高级管理层；2021年12月底，辞去董事会主席及授权代表职务，调任为非执行董事，完成了股权与职务的交接，事了拂衣去。

此后几年，李海荣保留着一个非执行董事头衔，但已不参与公司经营，也不在公众视野之中露面，过上了退休生活。

直到2025年12月9日，绿城服务发布了一则非执行董事辞任公告，李海荣完成了与绿城服务最后的告别。

特立独行的代价

独立运营最初十余年里，绿城服务的规模得到了极大提升，但公司高速增长的动力也很快就出现了颓势。

数据显示，2013年物业TOP100中企业中，有77家管理面积增长率在62.7%-249.9%区间，最高能够达到541.7%；对应经营收入增长率在80.7%-295.4%之间。这一年，绿城服务营业收入、服务面积的涨幅分别只有25.59%、26.28%。

2014-2019年，绿城服务营收增速大部分处在27%-30%区间，在管面积规模增速则在20%-30%之间。

有分析认为，绿城服务“慢于”同行，最主要原因是独特的股权结构。

宋卫平虽是绿城集团创始人，但早已退出绿城集团的主要经营管理。中交接盘后的，绿城中国对绿城服务实际上也没有控制权，持股比例仅为4.28%，二者接近合作关系，这也是杨掌法一直以来称绿城服务为“第三类物企”的原因。

这种状态使绿城服务的独立性和财务安全性更优，但也无法像其他物企那样得到房地产关联方的业务输血，未能完全吃上地产时代的红利。

虽然绿城自主开发和代建部分项目也会交由绿城服务管理，但数量明显过少，难于满足物业公司的扩张需求。

从在管面积来源来看，截至2025年上半年，绿城服务来自绿城房产的比例为17.5%。

另一方面，绿城服务有时候还会将部分业务出让。比如2020年，绿城服务收购中奥到家合计18.67%股权，同时成立合资公司，约定绿城服务优先将不承接的物管项目推荐给中奥到家，且将委聘中奥到家承接清洁、保安、保养及电梯维护等外包业务。

以上种种都是绿城服务选择“独行”付出的代价。

有观点认为，李海荣之所以选择于2021年卸下主席职务，业绩增长放缓是很重要的原因。但是，绿城服务增速放缓的问题随着时间推移却愈发突出。

图片来源：企业年报、物聊社整理

2020-2024年及2025上半年，绿城服务营收同比增速分别为17.8%、24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、6.1%，业绩增长步伐明显放慢，且在2024年仅有个位数。

从数据来看，绿城服务营收增速从2021年开始就在逐年下降，并在2024年跌至个位数。具体来看，2020-2024年以及2025上半年增速分别17.8%、24.3%、18.2%、17.1%、6.5%、6.1%。

与其他几家头部物企同期表现作对比，绿城服务较为中规中矩。

增速放缓让绿城服务处于“失约”边缘——2025年初时，提出了2025年市拓年饱和营收不低于40亿元的外拓目标。从期中答卷来看，上半年实现新拓年饱和营收仅有15.2亿元，不及年度目标的一半。

外拓方面的失利，既是绿城服务“特立独行”的代价，也是物业行业的当头一棒。

近两年，随着“质价相符”呼声高涨，物企与业主之间的矛盾也愈发难以调解，给企业造成的最直接影响便是收缴率、满意度下降，亏损项目数量激增。

在物业行业“降费”“撤场”大背景下，绿城服务这两年退盘规模逐渐高企。公开资料显示，2025年内陆续退出了江苏昆山华府庄园、青岛明月听澜、伊犁博学苑小区等项目。

从上述图表可以看出，自从进入2023年后，绿城服务退出项目面积突然增长175%，达到了3880万平方米，占当年在管面积比例8.7%，2024年有一定改善，但退出面积依然高达3690万平方米。

另一边，绿城服务近两年也消耗了不少储备，2023、2024年以及2025上半年储备面积分别同比减少了2.0%、3.9%、2.9%。

不过整体储备规模仍比较可观，足以支撑未来一定时间的增长。

经营层面失色，叠加行业调整，导致绿城服务在资本市场的表现也逐渐走低。从2021年初到2025年末，绿城服务公司股价降幅超过45%，从巅峰11.78港元来到了2.14港元。

为了应对股价下跌，绿城服务成为了回购股份最积极的物企之一。2022-2025年分别斥资8598万港元、1.424亿港元、7547万港元、1.32亿港元，回购1760万股、4434.4万股、2599.6万股、3194.6万股，四年累计花费4.36亿港元回购约1.2亿股。

新问题与旧难题

除了股价，杨掌法接管绿城服务后还面临着诸多经营层面的难题。

一直以来，绿城服务都关注增值服务，2007年时就开始探索园区生活服务体系，最初还一度被认为只是一次概念炒作。

经过几年探索，绿城服务摸索出了健康服务、文化教育服务、居家生活服务三大类增值服务，并形成品牌活动、产品系列和运作方式，自建了20余家专业公司提供核心服务产品，从中赚取平台或广告收入，类似于用“批发商”的商业模式做“零售”，打造了一种创收新模式。

2013年，绿城服务营收规模增速放缓时，李海荣就提出：2014年将发展作为主旋律，致力于实现1.5亿平方米的市场目标、营业收入超过25亿元的经营目标。而实现目标的重要方式是要深化“园区服务体系”。

再后来，绿城服务成功闯入资本市场，继续深耕园区服务板块，还在2017-2019年进行了一系列针对园区服务领域的收并购。

比如，2017年通过成立合营公司China CVS投资布局于北京区域的线下便利店，并以约5.6亿元的价格从摩根士丹利手上收购了北京连锁便利店品牌"好邻居"；2018年，领投了音乐教育平台FingerB轮融资，并助其布局线下直营实体店；2019年，押注文化教育板块，花费3.2亿元收购澳洲一家教育公司MAG56%股权。

经过一系列投资，绿城服务园区服务板块从最初的园区产品服务、家居生活服务、园区空间服务三类子业务，新增了物业资产管理服务、文化教育服务两类业务，整个板块总收入比重也从2016年的13%上升到了2024年的18.2%。

然而，园区增值服这个“锚点”，在最近几年出现了些许松动。

2023年，绿城服务由于持有的China CVS权益及其发行的可转换债券，最终计提1.54亿元减值拨备，从而导致年内净利润增速低于核心经营利润增速。

此外，当初重金收购的澳洲教育公司MAG，虽然业务规模总体有所增长，但盈利状况出现明显下滑，为了提前止损，在2024年11月份选择将其中22.4%股权出售。

图片来源：企业报告、物聊社整理

投资失败的结果是园区服务增速出现明显下滑，特别是在2024年，绿城服务不再将MAG纳入并表范围后，该业务出现了首次负增长，2025上半年延续了这一趋势，且跌幅略微扩大至6.0%。

2025年2月，绿城服务园区业务的灵魂人物陈浩辞去执行董事职务，被外界解读成“为上述投资结果买单”。

与此同时，自2022年将科技服务分拆出来后，园区服务总收入比重骤减，2025上半年比例仅14.6%，甚至不及2017年水平。

值得一提的是，2025年上半年，绿城服务将科技服务合并到咨询服务板块，理由是两业务之间的客户群体重叠性比较高。

于是，绿城服务从“四轮驱动”倒退回“三驾马车”业务模式。

另一方面，由于过去的收并购，绿城服务园区服务模块有相当比例采取了重资产运营模式，比如社区教育部分采用重资产自持物业的方式运营。

“轻重兼备”模式下，高昂的进入成本拉低了利润率，绿城服务旗下园区业务毛利率远不及其他物企的增值服务毛利率。

图片来源：企业报告、物聊社整理

纵向对比来看，绿城服务园区服务毛利率整体呈现下降趋势，从2020年28.2%降至2023年21.5%，2025年上半年恢复至26.6%水平。

横向来看，绿城服务的表现与中海物业、保利物业等同行相比基本处于垫底状态，2025上半年表现较优的是华润万象生活与保利物业，增值服务毛利率水平分别为40.4%、39.9%。

实际上，绿城服务的低毛利率不仅体现在园区服务上，而是整体毛利率水平处于“跑输大市”地位。

观点指数数据显示，2025上半年，62家上市物企毛利率均值约为22.44%，尽管绿城服务近两年毛利率水平有一定改善，但仍低于行业平均值。

在项目收费端，绿城服务2020-2024年及2025上半年录得平均物业费为3.2、3.21、3.2、3.24、3.24、3.21元/平方米/月，一直维持在高位，项目整体收缴率也常年保持在90%以上。

但也要注意到，绿城服务销管费率同样有待压降，2024年为8.4%，2025上半年为7.9%。

销管费率高企最直接的后果，便是绿城服务的净利率持续处于筑底阶段。

2025上半年，绿城服务净利率约为6.8%，低于行业均值近1个百分点，同期62家物企净利率均值约7.79%。

这也是领导团队决意要进行改革的原因。绿城服务行政总裁金科丽曾公开表示：“2025年，绿城服务将以深化改革全面执行为总纲，聚焦战略落地、精益运营、系统跃迁三大主线，不断实现从组织变革驱动向服务创新驱动转变。”

与此同时，绿城服务的应收账款规模也处于行业“顶流”，2023-2024年以及2025上半年各期末分别为46.54亿元、53.8亿元、68.38亿元，同比增速分别为21.2%、15.6%、14.6%，均高于营收增速；同期，营业收入的同比增速分别为17.1%、6.5%、6.1%。

最后，绿城服务应收账款转换周期也在与日俱增，2021-2024年及2025上半年分别是49天、69天、82天、90天、107天，“收债”能力还需提升。

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