上实发展2026年中报：销售去化承压亏损收窄，物业服务与城市运营成转型主线

一、战略主题演变：从"稳经营、去库存"到"存量盘活、提质增效"

表述变化呈现三个方向：一是"去库存"升级为"存量盘活"，从被动去化转向资产经营；二是"拓服务"细化为"育服务"，物业服务从规模扩张转向能力培育；三是十五五规划纲要落地，公司明确以"城市运营服务主体"为定位、以"存量盘活、物业提升"为目标，转型由探索阶段进入实施阶段。下半年计划延续了上半年主线，新增"稳租赁"与"破难题"两项，分别对应租赁业务稳定与重要诉讼应对。

二、业务结构变化：房地产开发销售收缩，物业服务成为第一大收入板块

分部收入对比

房地产开发销售对外收入由5.84亿元降至3.78亿元，物业服务对外收入基本持平于6.37亿元，物业服务已成为收入规模最大的分部。利润端分化更为明显：房地产业务分部营业亏损2.23亿元，物业服务分部盈利3,538.77万元，是合并报表内唯一盈利的主营分部。

分产品收入结构（2026年上半年）

对比2025年全年，房地产销售收入由13.49亿元降至上半年1.03亿元，物业管理服务全年收入12.58亿元、上半年6.34亿元，是收入贡献最稳定的板块。增长引擎已经切换：2025年收入修复主要依靠泉州上实海上海项目以20.53亿元对价一揽子出售（年内结转计入营业收入约7.4亿元），2026年上半年该交易进入收尾，房地产销售结转随之回落，收入引擎转向物业服务与存量租赁。需注意的是，物业服务毛利率偏低（2025年全年物业管理服务毛利率7.57%），收入占比上升的同时，整体盈利结构对开发销售结转的依赖并未改变。

三、关键措施执行情况：销售目标未达预期，服务与风险处置有实质进展

对照2025年年报披露的2026年经营计划逐项评估：

"强销售"：未达预期。 2026年上半年实现销售金额2.06亿元、销售面积10,494平方米，低于2025年上半年的签约金额2.90亿元。分项目看：苏州上实海上都荟签约34套住宅、约9,688万元；上海宝山吴淞道一号签约3,835万元，管理层明确表述"去化进度不及预期"；上海青浦海源别墅签约3,635万元；泉州上实海上海剩余SOHO、办公楼、商铺及车位库存签约约3,229万元。上半年结转收入1.00亿元、结转面积7,060平方米，期末待结转面积101,568平方米，较2025年末的98,134平方米有所增加。

"拓服务"：有实质进展。 上实服务在管项目由2025年末的298个增至304个，合同在管面积约3,317万平方米（2025年末3,276万平方米），非住宅业务占比超过六成；医疗大健康领域新增上海医药物流中心、沪申五官科医院等项目；获评"2026中国物业服务企业综合实力25名"。2025年年报提出以上实商管和城市运营服务公司深耕北外滩，2026年6月，上实城市运营服务公司与上海虹口投资控股有限公司合资设立上实北外滩城市运营管理公司（注册资本900万元，上实城市运营服务公司持股51%、认缴出资459万元），区域化城市运营服务进入实体化运作。

"防风险"：多项处置落地。 君证（宁波梅山保税港区）股权投资合伙企业合同纠纷案，原告变更案由为虚假陈述并诉请赔偿4.31亿元，2026年3月31日一审判决驳回原告全部诉讼请求，原告上诉后已于2026年5月13日二审立案；前期虚假陈述引发的中小投资者诉讼276起已全部结案，累计赔付5,811.39万元，其中2026年上半年实际赔付19.50万元；控股子公司青岛上实城发被法院裁定受理破产清算，公司丧失控制权后不再纳入合并报表范围，据公司测算，股权处置投资收益13,686万元抵减债权损失16,987万元后，预计减少2026年度合并报表利润总额约3,301万元。

董事会换届：平稳完成。 2026年6月完成第十届董事会换届选举，王政连任董事长，徐槟续任董事兼总裁，高管团队与换届前一致；同步完成《公司董事、高管薪酬管理制度》更新，明确薪酬与经营业绩相匹配原则。

四、核心能力建设：物业服务与城市运营能力强化，研发投入为零

2026年中报核心竞争力表述在2025年年报三条框架（信息化精益化管理、项目管理效率与精度、物业服务品牌培育）基础上，开篇明确"公司战略以城市运营服务主体为定位"。能力建设的载体包括：上实服务非住宅业务占比超过六成并新增医疗大健康标杆项目；北外滩城市运营合资公司落地；不动产租赁通过租金优惠保障上海地区出租率维持在77.81%，长租公寓顾村菁英荟出租率97%。

研发投入维度，公司2025年全年及2026年上半年研发费用均为0元（2025年研发费用较2024年的824.12万元下降100%，公司解释系合并范围变化所致）。公司能力建设路径不依赖技术研发投入，而依托物业服务规模化与管理输出。

五、财务表现与经营质量：亏损收窄、费用压降、现金流改善

主要财务数据对比

归母净利润由上年同期的-7.54亿元收窄至-2.58亿元，扣非口径由-7.80亿元收窄至-2.72亿元。管理层归因显示，亏损收窄主要来自成本费用端而非收入端：营业收入下降17.58%的同时，营业成本下降6.38%，销售费用下降15.12%（广告宣传类费用减少）、管理费用下降11.78%（人员薪酬类费用减少）、财务费用下降15.89%（借款利率下降且银行借款本金较上年同期减少）。

现金流方面，经营现金流净额-5.07亿元，较上年同期的-11.28亿元明显收窄，管理层解释主要系本期支付的各项税费减少；投资活动现金流净额1,562.03万元，同比下降79.42%，主要系取得投资收益收到的现金减少；筹资活动现金流净额-2.85亿元，主要系净借款减少。2025年全年经营现金流11.18亿元，已由2024年的-12.76亿元转为净流入。

资产负债表方面，2026年6月末一年内到期的非流动负债79.07亿元，较上年末增长54.86%，长期借款59.24亿元、下降33.41%，公司解释系有息负债重分类所致；新增短期借款0.95亿元，系筹资结构变化。2025年末融资总额139.96亿元、整体平均融资成本2.75%，融资成本处于较低水平。受限资产合计91.25亿元（货币资金1,726万元、存货79.84亿元、投资性房地产11.24亿元），较2025年末的86.74亿元上升。2025年末合同负债16.15亿元，同比增长559.25%，系预收房款增加（主要为泉州交易）所致。

主要子公司中，苏州上实置业有限公司净资产-24.90亿元，上半年净利润-4,318.76万元；泉州市上实投资发展有限公司净利润-3,805.47万元；上海上实城市发展投资有限公司净利润-5,315.83万元，开发销售相关子公司仍在持续亏损。

六、风险认知的演进：从行业性表述转向个体化处置

2025年年报的风险表述集中于行业层面：房地产行业仍处"止跌回稳"阶段，各地库存去化速度不一且普遍未达理想预期，传统房地产开发销售周转模式大变革，公司迫切需要探索转型道路。

2026年中报保留了"上半年总体库存去化速度未及预期、对公司经营业绩及资金回笼带来一定压力"的判断，并进一步提出"在市场环境进一步明朗之前尽可能回笼资金""继续做优做强优势板块，做好一站式城市运营商的策划定位，服务上海战略"。行业判断方面，中报引用国家统计局数据指出"政策成效逐步显现"：新建商品房销售面积约40,140万平方米、同比有所下降，待售面积76,315万平方米、同比下降0.9%，一线城市商品住宅销售价格环比连续4个月上涨、二三线城市降幅收窄。对比2025年半年报"总体上朝着止跌回稳的方向迈进"的表述，管理层对行业修复节奏的判断更为审慎。

风险结构上，2026年上半年新增两项个体化风险处置：青岛上实城发破产出表（预计减少2026年度利润总额约3,301万元）、君证案二审进行中（财务影响尚无法可靠估计），同时虚假陈述诉讼赔付义务履行完毕，历史风险敞口趋于收敛。

综合结论

2026年上半年经营数据呈现三条线索：其一，房地产开发销售板块签约金额2.06亿元、分部营业亏损2.23亿元，去化进度未及预期，收入与利润支柱继续收缩；其二，物业服务板块对外收入6.37亿元、营业利润3,538.77万元，在管面积与项目数稳步增长，叠加北外滩合资公司落地，成为公司转型的主要承载板块；其三，亏损收窄、经营现金流改善与三项期间费用全面压降，主要来自利率下行、税费减少和成本控制，而非销售修复。期末待结转面积101,568平方米较2025年末增加，泉州交易款项已全部收回，为后续结转提供一定基础；十五五规划纲要落地、历史诉讼赔付完毕、青岛上实城发出表，构成转型推进与风险出清的双重信号。公司经营正处于开发销售收缩与城市运营服务培育并行的过渡期，物业服务能否从"收入占比第一"升级为"利润贡献主力"，以及"海上湾鎏"等新盘入市后的去化表现，是观察其经营质量变化的关键变量。

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