金桥B股（900911）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金桥B股（900911）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    公司主要从事上海金桥开发区及碧云国际社区的开发建设、招商引资、产业投资和服务运营，致力于打造上海最重要的先进制造业基地、最适宜国际家庭居住的碧云国际社区和国际一流的产城融合示范区。公司运营的物业类型包括工业、办公、科研、住宅、公寓、商业地产等，并在产业投资、产业服务、孵化创新、服务公寓、物业管理、商业管理等领域持续发力，加快推进公司战略转型。

    报告期内，公司基于自身的“十四五”战略发展规划，积极推动改革创新、做强产业功能，持续构建“产业投资服务＋城市开发运营”双轮驱动的主营业务模式，打造完善的产业生态服务体系。重点加强产业投资布局、产业生态培育和专业服务能力提升，加快发展模式转型，成为产业属性突出、核心功能与核心竞争力持续提升的产业服务商。

    二、报告期内公司所处行业情况

    据相关研究显示，2025年上海产业园区市场新增供应约178万㎡，较2024年基本持平，净吸纳量较2024年有所增长，年末空置率31.9%继续维持高位，全市平均租金持续下跌至3.07元/㎡/天，其中金桥板块租金跌至2.64元/㎡/天，预计2026年市场继续处于下行态势。同时，2025年上海甲级写字楼市场全年净吸纳量约25万㎡，不及2024年一半水平，年末空置率上升至21.9%，较2024年同期攀升1.5个百分点，平均租金延续下行趋势降至5.83元/㎡/天，全年累计降幅达10.3%。

    2025年8月，上海发布了《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，围绕限购松绑、公积金支持、信贷优化和房产税调整四大方向推进，旨在满足刚性及改善性住房需求，促进市场平稳健康发展。

    三、经营情况讨论与分析

    2025年是“十四五”收官和“十五五”谋划之年，公司全面贯彻党的二十大和二十届三中、四中全会精神，深入学习落实习近平总书记考察上海重要讲话精神，干字当头、勇为尖兵，以“科技产业投资控股服务商”为愿景，持续构建完善“产业投资服务+城市开发运营”双轮驱动的业务模式，高质量推动浦东引领区和现代化产业体系建设。全年经营保持稳健，各项重点工作扎实推进。

    （一）主要指标完成情况

    2025年，公司实现总现金流入115.76亿元（不含债务融资），其中：销售收入34.20亿元、租赁、酒店经营以及物业收入19.28亿元、投资收入61.03亿元、筹资收入1.00亿元；总现金流出约129.44亿元（不含归还的融资本金），其中开发建设支出52.03亿元、投资支出45.69亿元、税金支出17.94亿、筹资支出8.48亿元、经营成本3.07亿元、销售及管理费用2.22亿元。2025年，公司实现营业总收入59.65亿元，归母净利润10.74亿元，净资产收益率7.30%；截至2025年底，实现总资产474.68亿元，归母净资产151.78亿元；持有各类经营性物业约325万㎡（不含金桥壹中心）。针对市场的复杂形势，在采取招投联动、优化营销策略以及实施安商稳商等措施后，经营性物业平均出租率约80％。

    （二）重点工作完成情况

    1、聚焦新质生产力，构建富有活力的产业生态

    ⑴围绕主导产业，加快推进组织服务

    一是聚焦智能车、硬装备、新通信等金桥硬核产业，持续完善产业集群。持续扩展丰富招商渠道，通过以商招商、平台招商、链主招商、产业朋友圈招商等多种方式持续招引落地优质产业项目。全年累计完成产业载体空间新增租赁面积约13.1万㎡。引领产业发展、推动产业链聚集态势进一步夯实。

    二是聚焦企业诉求，招商服务一体化。坚持问题导向、需求导向、效果导向，不断提升产业服务的针对性、专业性、有效性，切实增强企业扎根金桥发展的信心。全年深入走访存量企业客户近700次，聚焦企业发展需求及服务痛点，全力以赴解决政策、产业发展、营商环境、物业服务等四大类需求，赢得企业认可。全年完成物业续租26.5万㎡，新增租赁面积中5.3万㎡来自存量客户扩租。

    三是创新专业服务，赋能产业发展。以子公司“金桥新通信”为核心产业平台，围绕专业招商、专业服务两大业务板块，进一步对标市场、提升市场化水平。继续高水平运营大企业开放创新中心平台及金桥创新坊孵化器，逐步培育新通信行业生态。紧抓龙头企业产业链带动效应，在基础研究及应用测试等领域形成金桥特色，协同产业投资业务布局金桥新通信企业，推动专项产业政策落地。

    ⑵坚持创新驱动，加速壮大科技产业投资业务

    一是不断丰富投资工具，夯实多元化投资矩阵。联合产业龙头、地方国资等合作伙伴推动产业基金设立，丰富“金桥资本”投资工具。年内重点推进浦东智能制造二期等自管基金的设立组建，拟形成金桥主导产业赛道与企业发展阶段全覆盖。

    二是产业投资提速，完成优质项目布局。围绕硬装备、新通信等金桥主导产业持续推进硬科技项目投资。年内金桥资本完成科技项目投资9个，合计投资金额约2.5亿元。战略投资方面，积极筛选和参与市场化优秀投资机构，丰富投资工具。

    三是拓展朋友圈，推进多维度合作。积极推进与头部金融机构合作，围绕产业投资业务实现共生共赢。利用公司产业综合组织服务优势，与上市公司、产业龙头企业深度合作，打通招商与投资联动循环。

    ⑶打响产业品牌，加大产业聚集提升力度

    一是高举产业旗帜，加大产业聚集提升力度。参加高规格产业活动21场，跟进把握产业前沿发展态势及未来趋势，沿重点赛道产业链发掘潜力企业储备优质客户。主办、合办各类产业活动51场，多元化展现金桥一流的营商环境和高品质的产业服务。积极通过各类渠道扩大招商视野，组织招商服务团队赴异地上门拜访沟通。年内精准拜访潜在客户、平台、投资机构67家。

    二是全面强化能力建设，提升工作效能。多措并举加强团队建设，持续引入具备产业背景的人才，打造一支“懂经济、懂产业、懂政策、懂招商、懂客户”的复合型产业招商服务队伍。创新数字化招商模式，构建重点产业项目全过程跟踪、全链条服务、全流程推进的闭环服务体系，探索“数据为基础、平台为支撑、智能为牵引”的云上招商新路径。

    2、聚焦开发运营，不断打造精品城区

    一是奋力谱写城市开发新篇章。重点推进碧云综合体城市更新项目，项目于年内实现开工，将打造上海具有国际化体验的商业综合体和消费目的地，提升碧云社区的生活和商业功能，并为区域提供公共服务配套。

    二是有序推进载体建设，强化金桥产业及城市功能。年内实现金桥壹中心、新通信产业园二期、金桥智造集迦园、碧云玖零、周浦碧云澧悦等一批重要项目按期竣工。围绕园区企业发展推进实施53号生物医药园区城市更新项目。同时，积极推进到期土地处置，完成普丝、联合包装两幅地块收回，合计土地面积约7.2万㎡，为未来产业发展做好空间储备。

    三是不断提高城市运营水平。碧云社区板块，举办复活节、运动嘉年华、定向赛、FamilyDay等社区活动，组织碧云TALK系列访谈，强化社区品牌情感共鸣与价值传递。碧云焕新持续开展，居住品质不断提升。商业运营板块，重点聚焦碧云玖零开业筹备，圆满完成碧云啤酒节、露营节、圣诞节、后备箱集市等活动，为商户带来营业额显著提升。服务公寓板块，专注产品创新、服务升级、新媒体营销，实现产品力影响力同步提升。物业管理板块，在做好基础服务外，探索更多定制化增值服务、一站式服务体验。

    3、优化资产管理，提升经营绩效

    一是谋划先行，开展“十五五”战略规划编制。开展公司“十五五”规划研究编制，制定公司未来五年发展规划。对标分析国内外优秀企业案例，研究整体战略定位和发展目标，并针对核心业务板块制定细化路径及阶段目标。

    二是加大营销工作力度，优化公司资产结构。紧跟外部市场环境，开展项目推介，通过多种形式推动项目去化。销售住宅方面，全力推进碧云北外滩尊邸及周浦碧云澧悦续销工作，周浦碧云澧悦于年底实现交房。积极筹备碧云天厚里营销前期工作。

    三是提升内部管理效益，为改革发展保驾护航。常态化开展财务专题分析和项目经济测算，包括定期财务分析、专项财务分析、经营性物业运营分析等，确保优化完善经营管理有据可依、对症下药。持续加大直接融资渠道创新，持续优化融资结构。完成各类专项审计，确保公司经营稳健合规。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司的核心竞争力是新兴城区的规划、开发、运营和管理于一体的“集成”开发能力。主要体现在以下方面：

    1、区域开发能力优势。一是公司在过去30余年开发、运营碧云国际社区以及产业园区方面积累了丰富的经验，成功将金桥打造成为产城融合示范区。在规划、设计、产业招商、园区功能等方面，呈现出较强的区域开发“集成”能力。二是良好的经营业绩为未来开展业务重组、提升市场竞争力打下了坚实基础。三是实现了项目全过程管理和规范化操作，内部管理高效，对主营业务的稳步、健康发展起到了积极的推动作用。四是形成了两大品牌体系“金桥股份”和“碧云”，尤其是“碧云”品牌，在业界具有较高的知名度和美誉度。

    2、战略发展优势。一是稳中求进，注重可持续发展。多年来，公司始终坚持精品开发战略，保持稳健合理的开发节奏和适度的开发建设量，并积极推动城市更新，保持健康可持续发展。二是持有运营大量高品质物业。公司始终坚持“租售并举”的经营模式，积累了逾300万㎡自持物业，在未来发展中对公司现金流形成重要支撑。三是财务结构稳健。公司资产负债率在行业内处于较低水平，主要流动性及偿债能力指标业内领先，主体信用评级长期保持在AAA，财务状况较为健康。四是决策效率高、内控制度健全。公司始终坚持较为扁平化的管理模式，内部管理层级较少、决策机制较快。公司已建立了较为完善的内控管理制度体系，在有效提升经营效率的同时，可管控经营风险。

    3、规划统筹优势，引领区域产城融合、宜居宜业。公司坚持规划先行、谋定后动的开发建设模式。多年来，围绕碧云国际社区和金桥产业园区不断变化的发展态势和发展需求，通过规划先行、城市更新等开发建设思路，坚持整体谋划和长期思维，不断夯实良性循环。

    4、转型发展的优势。公司密切关注研究宏观经济环境、行业发展趋势以及市场竞争格局的变化情况，及时调整公司战略，努力开辟第二增长曲线。近年来，顺应发展需要，以稳健的传统业务为基础，逐步培育壮大了产业投资和产业服务业务。“金桥资本”产业投资平台、金桥新通信产业服务平台正式设立后，已基本形成招投孵协同联动的业务模式，成为公司招商引资、产业促进的重要手段。随着产业投资、轻资产运营等主要转型业务的逐步壮大，将与传统的区域开发及产业招商业务高度互补，协同发展优势进一步增强。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    据相关研究显示，上海产业园区市场受未来2-3年供应高峰影响，市场去化压力将持续加剧，租金下行趋势较难扭转。待此轮供应周期消化完毕，伴随新一轮经济复苏周期启动，市场有望迎来租金企稳回升的转折点。

    产业园区发展逐渐由工业集聚向融合式城市综合体转型，业务从前期开发建设向后期产业投资及运营服务迁移，更多依赖于创新服务和运营能力的提升。科技创新、城市更新、数字化赋能等成为新主题，需要推动园区焕新和二次开发，逐步进入到更为注重稳健财务、精细运营、服务实业的“自持时代”。

    中央经济工作会议定调，2026年要求着力稳定房地产市场。一是因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；二是深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设；三是加快构建房地产发展新模式；四是积极有序化解地方政府债务风险。

    (二)公司发展战略

    2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。公司将继续围绕“产业投资服务+城市开发运营”的双轮驱动业务主线，加快推动公司转型，实现“十五五”的胜利开局。

    1、聚焦投资服务，加快构建现代化产业体系

    以“金桥资本”产业投资平台为核心，全面深化提升科技产业投资布局水平。锚定智能车、硬装备、新通信等硬科技产业赛道，联合产业龙头企业强化战略投资布局，加强主动管理型基金运作，探索参股CVC基金，构建完善对外服务区域、对内协同业务的产业投资体系，加快推动公司战略转型。

    以金桥新通信公司为核心平台，推进专业招商和专业服务，夯实“招投孵服研”一体化协作能力。围绕龙头项目，合作筹建高能级专业平台，带动产业链发展。培育提升专业化服务能力，打造完整的产业生态链。

    全方位提升产业招引能力。招投、投育深度联动，以产业投资拓宽项目来源。深挖金桥产业朋友圈、以商招商。不断完善新通信产业图谱，实施产业生态招商、产业链招商。提升客户服务集成度、服务效率、便利性及综合性，以服务为抓手，提升招商、安商、稳商能力。

    2、深耕城市建设运营，提升可持续发展能力

    做精城市开发，扩大公司品牌影响力。以碧云综合体等城市更新项目为核心，不断打造精品社区、精品园区等各类载体，提升城市能级，优化城市界面，完善城市功能，保障公司业务发展新空间。精益求精提升开发建设能力，不断完善标准化产品体系和开发流程管控体系。持续推动土地资源储备，为新质生产力壮大打好坚实基础。

    积极强化轻资产运营模式，推动公司完成从“重开发”到“强运营”的蜕变。在产业运营、服务公寓运营、物业管理、商业运营等板块持续提升轻资产经营能力，提高资产运营效率，提升成本效益产出，探索研究RETIs等资产盘活路径，有效提高资产流动性。在完善存量项目运营服务的同时，积极接洽外部项目，实现管理及品牌输出。

    (三)经营计划

    2026年是服务浦东引领区建设、持续深化改革转型的关键年。公司将认真落实党的二十大和二十届历次全会精神，围绕战略目标及双轮驱动业务主线，扎实推进各项重点工作，有效发挥上市公司平台作用，持续强化市值管理，实现“十五五”的胜利开局。

    1、主要目标

    2026年收入预算各项合计67.34亿元，其中销售收入26.71亿元、租赁、酒店经营以及物业管理服务收入17.84亿元、投资性收入20.20亿元、筹资性收入2.00亿元（不含债务融资）、其他收入0.59亿元；支出预算各项合计81.98亿元，其中开发建设支出28.35亿元、经营成本支出4.15亿元，销售、管理费用以及其他支出2.34亿元、上缴税金支出6.03亿元、投资性支出30.40亿元、筹资性支出10.71亿元（不含归还的融资本金）。各项预算收支相抵后逆差为14.64亿元。

    2、重点工作

    ⑴聚焦重点产业，构建产业生态闭环

    一是以龙头企业为牵引加速推进产业聚集。聚焦智能车、硬装备、新通信等重点产业及细分赛道，发掘产业龙头上下游落地需求，推进以商招商、产业链招商，做好项目跟踪管理，利用好政策杠杆效应。围绕金桥装备小镇等重要战略布局产业链，同时前瞻性布局第六代移动通信（6G）等未来产业。深化招投联动、投育联动机制建设，聚焦链主企业直投，推动产业集群化发展，通过参投基金，构建跨区域招商网络。

    二是落实产业组织者定位，夯实产业平台建设。以“金桥新通信”为平台，重点推进专业招商及专业服务，全面提高“招投孵服研”五位一体协同水平。以金桥壹中心为核心枢纽、联动周边园区，打造“金桥卫星通信产业园”，推动卫星通信终端产业集聚，持续打响金桥产业品牌。

    推动建设高能级公共服务平台及实验室，联合高校院所加强高端人才及科创项目引进，培育产业生态“热带雨林”。

    三是做好重点项目营销，强化招商稳商工作。做好金桥壹中心等新入市项目营销去化工作，围绕产业定位优化招商策略。针对存量项目综合运用各类措施，全力提升去化率。全力保障存量客户的稳商工作，提升服务水平，精准匹配政策支持，发掘业务拓展需求。

    四是做好产业空间谋划。推进存量产业用地和到期收回土地项目策划工作，提升土地利用效率，加速新质生产力导入。推动区域功能规划调整，提升产业发展潜力。

    ⑵加速布局产业投资，推动改革转型

    一是强化战略投资布局。深化与开发区链主企业合作，计划通过战略直投等路径助力重点项目在金桥发展，助力公司加速转型及上市公司估值预期提升。

    二是加强主动管理型基金。年内全力推动浦东智能制造二期基金投资运作及扩募，围绕金桥装备小镇，加强半导体装备及零部件/材料领域布局。同时，稳步推进浦东智能制造一期基金投资项目退出流程。

    三是探索参股CVC基金。精选合作有产业背景的CVC机构，扩大优质项目渠道底座，引导更多母子基金投资在金桥，将更多资本引入金桥科技创新的“主赛道”。

    ⑶聚焦产城开发，持续建设运营精品产业城区

    一是全力推动城市更新。碧云社区板块，重点推进碧云综合体项目建设，引入优质商业、酒店合作伙伴。优化碧云体育公园及国际社区环境，持续提升国际社区品质。继续实施碧云焕新，提高焕新效率。碧云花园二期部分房源完成改造投入运营，碧云别墅焕新结合运营情况滚动实施。产业城区板块，重点强化金桥壹中心及周边项目能级提升，塑造“金桥智造城”形象，助力壹中心招商去化。新通信产业园三期实现竣备入市，推进53号生物医药园区项目建设，服务园区企业增资扩产需求。研究盘活北区T28-01地块原皇冠厂房、南区关外T2金桥智造川沙园等存量项目，提升资产经营效益。

    二是继续优化运营管理能力。资产去化退出方面，加大存量可售资产去化力度，探索研究REITs等资产盘活路径，发挥上市公司平台作用，打通“投融管退”全链条。销售住宅项目推进碧云北外滩尊邸、碧云澧悦尾盘续销，实现碧云北外滩尊邸竣工及碧云天厚里入市。服务式公寓板块，聚焦提升硬件和增值服务以满足租客多样化居住需求，并保持外拓步伐，力争实现外拓突破。物业管理板块，精细化完善住宅和非住宅项目物管内容，提升业主和租户满意度，实现物管智能调度，降低运营成本。商业管理板块，以碧云玖零入市为契机，加强存量商圈氛围和品牌塑造，并通过持续举办、参与系列重要活动，进一步营造碧云社区整体商业氛围。

    (四)可能面对的风险

    一是园区租赁市场和销售市场供应端竞争激烈，对公司的招商引资、物业去化带来冲击；上海市外环线外的部分住宅楼盘面临较大去化压力。

    二是重资产运营方式给可持续发展带来挑战。随着自持物业体量的不断增大，租金价格走弱将压缩盈利空间、延长资金回笼周期，需要提升资产的流动性，以提升盈利能力。

    三是产业投资业务带来的投资风险。随着“金桥资本”设立运作，公司正开展多维度的产业投资业务，产业投资风险无法避免。

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