中国国贸（600007）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期中国国贸（600007）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司从事的业务情况

    报告期内，公司主要从事写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店经营等。

    公司除所拥有的酒店委托香格里拉国际饭店管理有限公司（以下简称“香格里拉”）进行管理和经营外，其他主营业务均由公司自行管理和经营。

    根据原国家质量监督检验检疫总局和国家标准化管理委员会于2017年批准发布的国家标准《国民经济行业分类》（GB/T4754-2017），公司属于“房地产业”。公司的营业收入主要来源于写字楼、商城、公寓等投资性物业的出租和管理以及酒店的经营；公司的经营规模、硬件设施、管理和服务、市场地位等，在业内一直处于领先水平。

    二、报告期内公司所处行业情况

    三、经营情况讨论与分析

    2025年，北京商业物业与酒店行业总体面临一定压力。其中，写字楼市场新增需求依旧疲弱，租金水平持续承压，区域子市场分化加剧。零售商业物业市场租金和出租率总体保持平稳，但分化格局加剧；服务式公寓市场延续调整格局，需求不足与短租业务量增加的问题较为突出；酒店业面临着市场分化和需求不足的挑战，高端酒店业竞争持续加剧。

    写字楼市场呈现更加分化的行业格局。市场全年新增供应量创近年新低，但新租扩租需求依旧疲弱，企业租赁决策仍偏谨慎，以追求性价比为目的搬迁需求占据主导。同时，各行业需求冷热不均的现状也带来区域子市场的分化：以通信、互联网为代表的新兴科技行业企业新租需求回暖相对较快，带动中关村等子区域去化提升，空置率下降；但CBD、东二环等子区域受金融等行业需求不足的拖累，租金总体下滑趋势未减。

    零售商业物业市场需求进一步分化，同时面临较大规模新增供应，市场竞争愈发激烈。承租需求方面，高承租能力的国际精品虽呈现阶段性企稳迹象，但整体仍处于下行通道，相较历史水平仍呈回落态势，品牌拓店趋于谨慎，策略集中于优化门店布局与严控租赁成本，以单店效益与消费体验为核心导向。特色餐饮、运动户外和黄金饰品等业态消费需求保持旺盛，带动品牌新租需求持续释放；同时，“潮玩、动漫周边经济、茶饮烘焙”等以满足情绪价值为主的“悦己消费”快速崛起，为市场注入新的增长活力。项目运营方面，城市更新旧改项目集中入市成为市场供应主线，行业同质化竞争加剧显著推升租金压力，对管理方运营能力提出更高要求；市场客流量“假期效应”特征明显，公共节假日客流出现明显增长，但项目间表现差异显著。

    北京服务式公寓市场整体延续出租率与租金双下行态势。尽管240小时过境免签政策及暑期短租市场带来一定需求增量，但市场整体需求偏弱、短租业务占比提升等结构性问题依然突出。

    高端酒店行业面临较大的经营压力，出租率和平均房价呈“双降”趋势。虽然免签政策红利和国内旅游业持续复苏为行业带来了一定的正面刺激，但受政商接待活动减少、企业压缩差旅预算的影响，客房、宴会及餐饮收入均出现下滑。北京高端酒店行业激烈的竞争格局，对运营方通过差异化服务加强酒店竞争力提出了新的要求。

    报告期内，公司通过准确研判市场形势，及时把握市场机遇和政策红利，多种灵活经营举措并举，不断提升精细化管理水平。虽然面临行业较多不利因素，业绩同比2024年下降，但出租率和租金等核心指标好于市场和区域内平均水平，超预期完成了全年经营计划，稳定了经营业绩。

    四、报告期内核心竞争力分析

    公司和控股股东中国国际贸易中心有限公司（以下简称“国贸有限公司”）拥有的中国国际贸易中心（以下简称“国贸中心”）主体建筑群位于寸土寸金的北京中央商务区的核心地段，由写字楼、商城、酒店和公寓等高档商业建筑组成，是目前中国乃至全球规模最大、功能最齐全的高档商务服务综合体之一。

    经过四十年的发展，国贸中心已成为总体占地面积达到17公顷、总建筑面积超过110万平方米（其中，公司拥有建筑物面积近90万平方米）的具有国际一流水准的现代化商务中心，是展示中国对外开放政策和从事国际交流活动的重要窗口。以国贸中心为中心的北京商务中心区（CBD），已经形成了一个极具活力的经济商圈，辐射带动了周边经济的快速发展。公司凭借多年形成的品牌、区位、资源、管理、服务、综合业态融合等各方面优势，在市场上处于领先地位。

    此外，公司积极践行绿色健康的可持续发展运营理念，不断提升租户和员工的健康、舒适及幸福感。

    其中，国贸大厦A座为同时获得LEED铂金级和WELL铂金级双认证的写字楼建筑。（2025年，国贸大厦A座成功完成LEED-EB铂金级首次认证到期之后的再认证）。

    2025年，公司首获国际ISO“质量、环境、职业健康安全”三位一体标准认证，成为业内为数不多同时拥有LEED、WELL双铂金级认证及ISO三位一体认证的企业，标志着公司管理体系全面接轨国际一流水准；在权威第三方开展的调查评估中，公司全业态客户满意度达94%—99%，充分印证了公司精细化运营能力与高品质服务水平得到市场及客户的广泛认可与高度肯定。

    报告期内，公司主营业务的核心竞争力未发生重大变化。除国贸大酒店红馆中餐厅停止营业（其原经营区域已由知名餐饮品牌承租并预计于2026年上半年开业）外。

    未来，公司将继续凭借多年形成的区位优势、综合优势、品牌优势、资源优势、管理优势及创新优势，不断增强自身竞争能力，巩固在市场上的领先地位。

    五、报告期内主要经营情况

    报告期内，公司实现营业收入37.7亿元，比上年减少1.4亿元或3.6%；成本费用18.0亿元，比上年减少0.7亿元或3.5%；实现利润总额16.1亿元，比上年减少0.8亿元或4.7%；扣除非经常性损益后，实现利润总额16.0亿元，比上年同期减少0.7亿元或4.1%。

未来展望：

(一)行业格局和趋势

    2026年，中央和地方政府将围绕坚持扩大内需这个战略基点，大力提振消费，推进建设强大国内市场，落实一系列稳就业、稳企业、稳市场、稳预期的政策和举措，这将有效提振消费信心、激发市场活力，为国内经济保持“长期向好”的基本趋势提供有力支撑；同时，我国经济发展中老问题、新挑战仍然不少，外部环境变化影响加深，国内供强需弱矛盾突出，重点领域风险隐患较多，这些不利因素也给我国经济平稳运行带来困难和挑战。

    预计2026年，写字楼市场有效需求将进一步分化，整体市场依然疲弱，CBD等区域的去化压力较大；商业零售物业市场分化加剧，整体呈下行趋势，租金继续承压，但降幅有望收窄；服务式公寓市场的租金和出租率面临下降压力；酒店市场总体保持平稳，但行业竞争加剧，分化趋势更加明显。

    1、写字楼

    2026年，在国际地缘政治不确定性加剧、国内经济新旧动能转换持续深化的背景下，预计北京写字楼市场整体增量需求依旧不足，区域分化态势将进一步加剧，存量竞争更趋激烈。随着CBD区域新增供应迎来近年高峰，周边甲级写字楼去化压力显著加大，租金水平将持续下行，出租率亦将继续承压。

    2、商城

    北京商业零售物业市场分化格局将进一步加剧。国际精品受购买力外溢、本地市场竞争分流及消费回暖缓慢等多重因素影响，将延续弱势调整态势；受国际精品行业下行周期持续拉长的影响，品牌方对成本管控更为严格、降本诉求强烈，品牌资源加速向核心商圈集聚，核心商圈之间竞争更趋白热化。与此同时，新消费品类仍将引领市场增长，“首店经济”持续升温，为少数运营能力突出的优质项目带来发展红利。日趋激烈的市场竞争，对项目方精细化运营与市场趋势把握能力提出更高要求。

    2026年，北京商业零售物业市场新增供给略有回落并保持总体稳定，供应主要集中在非核心区，市场加速分化态势进一步凸显。核心商圈头部项目在竞争加剧背景下，将在高基数租金与高位出租率上面临回稳压力，但仍有望维持较高出租率水平；非核心商圈及同质化严重项目，出租率与租金水平则将面临更大考验，压力持续加大。

    3、公寓

    2026年，北京服务式公寓市场将面临多重压力：一方面，地缘政治环境、宏观经济增速放缓，叠加租赁需求收缩、客户预算下调等因素，市场需求端承压加剧；另一方面，新建及改建服务式公寓项目持续入市，市场供应端保持扩张。受供需格局影响，预计全年服务式公寓市场出租率与租金水平将进一步下行。

    4、酒店

    受益于免签政策红利持续释放，入境游需求成为行业新的增长点。但受到宏观经济及国际地缘政治不确定性影响，商务活动需求仍然受限。同时，消费方式改变对传统酒店餐饮收入形成冲击，而注重消费体验、有特色、能够提供个性化产品和服务的高品质酒店，因契合新型消费需求，将获得市场更多青睐。

    预计2026年，北京酒店业新增供应维持较低水平，市场总体将保持平稳，但会面临更激烈的市场竞争和分化。

    (二)公司发展战略

    2026年是“十五五”规划的开局之年，国家将根据规划在“建设强大国内市场”与“扩大高水平对外开放”等核心领域持续发力；商务部将围绕优化消费环境，创新消费场景，扩大入境消费，提升消费便利性等方向，陆续出台如商品消费扩容升级、离境退税2.0版等增量政策举措。

    北京市正持续深化国家服务业扩大开放综合示范区、中国（北京）自由贸易试验区“两区”建设，稳步推进国际消费中心城市培育工作，持续优化消费环境、激活消费潜力，筑牢高质量发展根基；北京CBD作为全市消费核心承载区，将依托国贸中心等核心商业综合体打造千亿级商圈。2026年，随着北京市消费补贴政策的延续，叠加北京CBD升级消费业态、打造国际消费中央活力区等政策举措的推进，将有效提振市内商圈消费活力，释放消费增长新动能，为区域商业市场发展注入强劲动力。

    公司将积极研究国家关于“十五五”规划前沿部署，抢抓国家扩大内需战略和高水平对外开放机遇，重点围绕“购在中国”、“离境退税，即买即退”等消费政策，把握北京市建设国际消费中心城市及朝阳区主承载区发展导向，锚定“卓越国贸”、“时尚国贸”、“活力国贸”、“绿色国贸”、“数智国贸”发展新战略,立足北京市传统商圈布局，融入打造入境消费友好型商圈的新理念，推进国贸商圈改造升级，强化科技赋能，积极创新消费场景、激发消费活力，精准吸引年轻消费群体、迎合消费新需求，坚持长期主义，不断完善并提升公司的核心竞争力，将国贸中心打造成具有全球竞争力和影响力的商业品牌。

    在深耕经营的同时，公司将努力践行社会责任，大力弘扬中华传统文化，提升对外开放服务能力，努力将国贸中心打造为首都国际消费新地标与传播中华文化新阵地，为北京国际消费中心城市建设和北京国际交往中心功能建设贡献国贸力量。

    (三)经营计划

    2026年，公司预计实现营业收入36.1亿元，成本费用18.1亿元，税金及附加3.4亿元，利润总额14.5亿元。

    面对复杂的宏观形势和激烈的市场竞争，公司将坚持稳中求进总基调，一方面拼销售、拼服务，稳租户、稳收入、降费用；另一方面聚焦新兴领域与消费趋势微观变化，积极探索经营模式调整与创新，主动应对市场变化。同时，对标国际先进标准，持续提升ESG管理水平和服务品质，充分发挥国贸生态优势，全力以赴实现预算目标。为此，公司将重点做好以下六方面的工作：

    1、加强市场调研，强化市场预判。紧盯宏观环境、市场动态、竞争对手、客户策略及客户诉求变化，及时做出合理应对，提升决策效率。

    2、稳定收入基础，探索经营模式调整与创新。围绕“稳存量”、“拓增量”和“增活力”，精细调整租金架构，探索经营模式调整，确保收入稳定。

    存量方面，写字楼要重点关注优质大租户续租，实行“一企一策”，提前启动核心客户续租谈判，稳定续租大盘；商城要实施多种灵活举措，确保核心客户租金稳定；公寓要继续做好精细化服务，保持高租金长租客户稳定，延续灵活政策，减少空置期；酒店要把握免签政策释放的红利，重点吸引境外客户。

    增量方面，顺应市场需求，引入优质新租户、首店、国潮及新兴消费品牌，提升写字楼和商城租金收入，同步研究与重点商户的合作模式创新，探索经营模式调整；公寓及酒店要加大数字营销和直销的推广力度，采用多种灵活手段挖掘增量客户。

    创新方面，紧跟国家促消费政策导向，统筹国贸生态资源，推动“购在中国”活动在国贸全面落地。一是要加快数字化与AI应用，探索以智能化手段重塑商业消费体验；二是要深化“IP+线下场景体验”等创新模式，增强商业内容吸引力；三是要进一步紧扣新消费趋势，丰富“悦己消费”、“多巴胺经济”、“孤独经济”、“银发经济”等消费场景和内容，培育新的消费增长点。

    3、对标国际，全面提升公司治理水平。第一、对标国际标准，全面提升ESG管理水平和服务品质。进一步完善ESG管理体系，深化租户ESG生态共建，提高绿色租赁占比，增强对高端和国际客户的吸引力。同时，推进绿色健康认证、共享空间以及智慧平台建设，提升整体服务质量和客户满意度。第二、充分发挥“国贸生态系统”优势。通过资源共享，提升多业态协同效能，进一步放大国贸生态价值。第三、强化风险防控。坚持风险分级、分阶段管理，构建优质租户资源池；规范处理退租、免租等突发事项，强化供应链安全管理，并优化应收账款的风险管控，确保公司持续稳健经营。

    4、继续精细化管理控制营运费用。通过提高支出精准度，聚焦高价值业务板块，优先保障优质客户服务，确保资源精准投放和效益最大化；通过优化采购流程、压降维修成本、推动修旧利废等措施，实现成本精准管控；将降本目标与员工激励挂钩，实现公司与员工的双赢，全面提升成本管理效能。

    5、加强安全生产。常态化引入第三方专业机构进行全面消防评估，及时排查隐患、整改梳理、督促落实，并进一步完善隐患排查机制，及时消除安全隐患，不留死角；加快推进智慧消防管理平台建设，实现智慧化技防体系。

    6、进一步优化绩效考核体系和激励机制。通过提高绩效量化比例和考核频次，加大差异化激励，激发员工的主动性和创造性，提升经营效率和服务质量。

    (四)可能面对的风险

    1、当前我国正面临多年少有的复杂严峻发展形势，外部冲击挑战与国内两难多难问题交织叠加、相互影响。国际层面，经贸环境急剧动荡，市场预期受多重因素频繁扰动，对外贸易显著承压；国内层面，经济正处于深刻转型期，深层次结构性矛盾持续凸显，消费、投资两大核心增长动力均显不足。受上述宏观环境影响，公司经营面临的困难与挑战进一步增多，导致年度营业收入未达预期。

    2、公司目前有多栋高层建筑，建筑物本身的特点决定了其火灾危险性远大于一般建筑物；同时，国贸中心为北京的地标性建筑，建筑面积超过110万平方米，人员相对密集，公司在治安、反恐等多方面面临更大压力。

    针对上述风险因素，公司将采取的应对措施。另外，针对公司在消防、治安和反恐等方面存在的潜在风险，公司除采取相应的防范措施外，同时购买了相关商业保险，以在意外发生时从一定程度上减轻相关方利益受到的损害。

    (五)因维持当前业务并完成在建投资项目公司所需的资金需求

    按照公司2026年度经营计划，公司维持当前业务所需的日常营运资金和税金等支出预计约21.2亿元，资产购置、物业改良与装修等日常资本性支出预计约0.8亿元，归还银行借款本金、支付银行借款利息预计约1.1亿元，合计约23.1亿元。

    2026年度，公司应付各项目工程改造尾款约为0.1亿元。

    公司2025年底货币资金余额为32.4亿元（不含受限资金1.4亿元，预计2026年度经营活动产生的现金流入约为36.1亿元，合计68.5亿元，可以满足上述资金需求。

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