香港兴业国际（00480.HK）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期香港兴业国际（00480.HK）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

本公司为多元化综合企业,主要经营物业发展及投资业务。集团的核心策略是透过持续发展愉景湾及兴业太古汇等旗舰项目,从而提升资产价值。集团致力收购不同规模的地块及项目进行发展或重建,同时为旗下现有投资物业增值。集团亦不断物色机会,务求扩大物业组合,并以轻资产模式参与优质项目。
      土地储备
      截至2025年3月31日,集团应占土地储备面积合计8,609,000平方尺(包括由合营公司持有的土地),待履行相关条款及条件后,该等土地将用作物业发展。
      物业发展及投资业务
      集团物业发展及投资业务于2025财年的收入(包括按比例分占合营公司及联营公司的收入1,345百万港元(2024年:1,233百万港元))为2,174百万港元,较上年度的4,339百万港元减少。
      物业发展及投资业务的收益达379百万港元(2024年:376百万港元),当中包括按比例分占合营公司及联营公司的收益151百万港元(2024年:163百万港元)。
      物业发展
      香港
      自2024年初政府宣布撤辣,楼市气氛略有好转。按揭利率下降及按揭门槛放宽,令香港一手住宅市场于2024年大部分时间转趋活跃。
      2025–26年度财政预算案宣布调低印花税,略微提振市场气氛。然而,住宅物业销售继续受经济疲弱影响。近期美国开征关税,减息步伐或会减慢,可能导致物业买家成本上升;而全球贸易局势紧张亦影响消费者的置业意欲。
      集团持有50%权益的愉景湾于2025财年继续推进「愉景湾2.0蓝图」。按照总纲图则第7.0E号,愉景湾北部的新住宅发展项目将增加超过130万平方尺总楼面面积,提供超过1,400个住宅单位,坐拥中央公园的翠绿环境。项目依山而建,首批约320个单位现正施工,暂定于2025年底或2026年初开售。
      「愉景湾2.0蓝图」的其他改善工程包括愉景湾高尔夫球会(「DBGC」)设施的升级工程,改善高球体验;以及翻新海澄湖畔会所的设施。此外,一幢全新的多元康体中心亦正在施工,将提供一系列室内及室外休闲及运动设施。地基及地盘平整工程已完成,主要工程预计于2025年第四季展开。
      城市规划委员会已批准愉景湾6f区及10b区的住宅发展项目,为集团未来发展铺路。6f区项目可饱览全海景,而10b区则设有350米长的海滨长廊,毗邻国际级游艇会—香港大屿山游艇会(「LYC」)。
      近年来,愉景湾不断提升社区设施,发展成为充满活力的社区,积极推广环保、注重运动和健康的生活方式。愉景湾于2025财年举办多项大型活动,包括全港最大规模的沙滩音乐节「The Next wave XX24沙滩音乐节」、城中经典复活节亲子活动「愉景湾沙滩猎蛋奇兵」,以及每月举办广受欢迎的「周日市集」和冬夏两季的推广活动等。此外,愉景湾亦举办多项体育赛事,包括赛跑、网球、花式溜冰、冰上曲棍球、高尔夫球及匹克球等,进一步提升休闲活动的种类,并营造独特的度假气氛,吸引高端买家,同时提高住户的满意度。
      位于大埔的豪宅项目林海山城(与希慎兴业有限公司按40:60比例合营发展)继续吸引本地买家,而中国内地及海外买家对项目的兴趣亦日益上升。
      荷里活道及摩罗上街项目将发展为高级服务式住宅,总楼面面积约26,500平方尺,提供54个中小型单位。工程预计于2026年中竣工。
      中国内地
      中央政府于2024年采取积极的救市措施,刺激置业人士与换楼客的需求,同时稳定地产行业的信心。政策包括放宽限购及减免大额房屋交易税,加上优惠按揭条件,有助稳定住宅销售,当中对一线城市的影响尤其显着。预期中国内地将实施更多振兴经济政策,以刺激国内消费及楼市气氛。
      集团专注于主要城市推出优质项目,并采取灵活的市场策略,充分把握楼市复苏机遇。监于目前全球经济环境,集团将实施多元化的销售策略,同时探索轻资产管理等机遇以拓展业务。集团将继续按审慎原则,集中投资一线及重点城市的优质住宅项目。
      物业投资
      香港
      由于访港旅客消费模式改变及港人北上旅游人数增加,本地零售业于2025财年持续受压,且经济疲弱及企业重组导致写字楼空置率居高不下。
      尽管面对多重挑战及各区的激烈竞争,集团的零售及写字楼物业透过保持多元化的租户组合及有效的推广策略,维持稳定的出租率。
      在消费者喜好改变及零售租赁市场竞争激烈的情况下,挽留租户仍是公司的首要任务。集团提供具竞争力及灵活的租赁条款,以维持稳定的出租率,同时与租户建立长久的关系。
      位于愉景湾的投资物业包括愉景广场(连同扩展部分)及愉景北商场,于2025财年录得约80%的平均出租率。
      透过租户重组,愉景湾引入了新餐厅及商店,维持均衡的业务组合,满足居民需求。提升愉景湾设施及交通的计划正在推行,以改善居民及访客体验。集团持有愉景湾投资物业50%权益。
      荃湾中染大厦维持平均出租率约89%。8咪半商场表现理想,零售销售额及人流均有所增长,平均出租率达93%。
      位于土瓜湾的联合报大厦录得平均出租率为90%。大厦土地用途已获批由工业转为住宅用途,现尚待落实补地价金额。
      位于长沙湾的西港都会中心成功吸纳新租户,于2025财年平均出租率为85%。九龙塘出租住宅大厦合勤名厦亦保持稳定的平均出租率,达98%。
      中国内地
      位于上海兴业太古汇(集团持有50%权益)的两幢办公楼—香港兴业中心一座及二座于2025财年平均出租率合计接近96%,在充满挑战及竞争激烈的环境下仍大幅超出市场预期。
      兴业太古汇透过持续的商场优化工程以提升租户组合,巩固其顶级潮奢购物点的地位。这些改善工程导致人流稍微下跌1.6%,出租率亦轻微下降,惟商场仍维持约80%的平均出租率。地下商业区与北广场的连接改造工程已于2025财年完工,改善不同楼层的联通,提升购物体验。其他已计划的设施及品牌升级正在推进,务求提供崭新体验及巩固兴业太古汇的市场领导地位。
      集团持有杭州香港兴业国际中心156个办公室单位及62个停车位使用权,在2025财年录得83%的平均出租率。在宏观经济不明朗的情况下,人工智能及数码媒体行业的蓬勃发展带来策略性机遇。集团积极锁定这些行业的租户,维持写字楼租务表现。随着杭州办公室租赁市场回稳,集团继续实施有效的市场推广策略及改善物业配套,提高竞争力及吸引优质租户。天津方面,津汇广场(集团持有15%权益)的平均出租率约90%。
      交通服务及物业管理
      交通服务
      于2025财年,愉景湾举办多项大型活动,访客人数有所增长,带动愉景湾交通服务旗下的渡轮和巴士服务需求保持稳定。
      然而,愉景湾交通服务依然面对挑战,包括燃油价格及营运成本飙升,加上人手紧绌,当中车长短缺问题尤为严峻。虽然香港特区政府自2020年起为渡轮服务提供财政资助,并批出输入司机配额,惟营运仍然充满挑战。
      愉景湾渡轮服务牌照已成功续期五年,于2025年4月1日生效。渡轮业务的其他发展包括:为两艘单体船更换主引擎,以提高营运效率及节约能源;由2024年12月1日起推出支付宝香港电子付款服务;以及通过与香港航海学校合作,稳定劳动力供应,解决员工老化问题。
      陆路交通方面,愉景湾已为巴士车队安装新电动车充电设施。一辆单层电动巴士计划于2025年第三季投入服务,另外三辆中型电动巴士将于2026年交付。集团另外与香港应用科技研究院合作,于往来愉景北及欣澳的路线试行无人驾驶巴士。集团持有愉景湾交通服务50%权益。
      物业管理
      集团在愉景湾及香港其他地区的物业管理服务于2025财年保持卓越表现,在可持续发展措施及服务质素方面均屡获殊荣。
      集团荣获「可持续发展目标奖—目标17:全球伙伴」,以及在香港环保界享负盛名的「香港环境卓越大奖」中勇夺「金奖」,显示集团对可持续发展及责任管理的决心。
      集团亦喜获香港房屋经理学会颁发「最佳环境、社会和企业管治团队」奖项,进一步肯定集团在环境、社会及管治方面的专业表现,巩固集团的业界地位。
      酒店及休闲业务
      香港旅游业依然疲弱,尽管2024年访港旅客人次按年增长30.9%,惟北上外游人次增加、港元强势且宏观经济不明朗,均影响旅游业复苏步伐。
      集团于香港、上海及曼谷的酒店业务于2025财年因应市场状况及消费者喜好的转变作出调整,业务保持稳定。
      愉景湾作为独特的度假胜地,提供多元化的款待业务。在集团旗下休闲品牌的交叉销售模式,以及与其他优质品牌合作的推动下,愉景湾充分把握时下新兴的体验式旅游需求。
      酒店业务
      香港
      除了消费模式改变,政府自2025年1月1日起重新征收3%酒店房租税,进一步增加酒店房价的成本压力。然而,受惠于政府吸引大型活动来港的措施和「一签多行」个人游签注扩展,预计可舒缓部分成本压力。
      香港愉景湾酒店(集团持有50%权益)积极透过于海外推广、参与旅游展览及婚礼博览会寻求商机。酒店于2024年10月首次参与香港旅游发展局举办的美酒佳肴巡礼,展示酒店的美食及独特的款待体验。
      中国内地
      受惠于强劲的入境旅游需求,及以免签证和落地签证政策推动国际旅客增长,中国内地旅游及酒店业在2024年保持强劲表现。一线城市的高级酒店入住率持续高企。
      上海素凯泰酒店(集团持有50%权益)在2024年展现强劲复苏及增长,在主要业绩指标上领先业界同侪。上海素凯泰酒店在中国国际进口博览会此大型活动举办期间表现尤其突出,展示出强大的定价能力和有效的收益管理。同时,镛舍(集团持有50%权益)的表现亦稳步上扬。
      两所酒店将继续提供多元化的住宿选择、个人化体验及卓越服务,维持竞争优势。
      泰国
      休闲旅游目的地备受旅客欢迎,造就泰国旅游业于2024年全面复苏至疫情前水平。惟近期全球发展趋势影响旅客出游意欲,促使他们更为谨慎,以致泰国旅游业于2025年夏季面临新挑战。尽管如此,The Sukhothai Bangkok将继续巩固其在奢华酒店业的领导地位,同时优先推行可持续旅游措施。
      The Sukhothai Spa配合策略性推广活动,让水疗的收入按年增加近一倍,在行业竞争日趋激烈的情况下大幅改善利润。然而,按照新修订的预测,今年夏季曼谷的休闲、企业、奖励旅游及活动业务的访客人数将会减少。
      因此,集团继续专注于高消费的核心市场,包括美国、英国和欧洲,同时扩大在印度及中东等新兴豪华旅游市场的推广。同时,集团继续加强与东南亚主要合作伙伴的合作,包括马来西亚、香港、台湾、新加坡、日本和韩国,发挥泰国夏季旅游的最大潜力和创造最大盈利。
      休闲业务
      愉景湾的高端休闲业务包括四间会所:愉景湾康乐会(「DBRC」)、海澄湖畔会所、DBGC及LYC,以及愉景湾溜冰场(「DBIR」)。这些设施凭藉创新的设计、配套及卓越的营运表现,建立业界领导地位。集团持有愉景湾休闲业务50%权益。
      LYC稳守香港顶级游艇会的位置,并于2024年荣获Yacht Style颁发「Best New Marinain Asia」奖项。一年一度的豪华游艇展「海上奢华盛会」展出多艘豪华游艇,让宾客感受奢华生活体验。
      LYC进一步将业务拓展至婚礼和活动领域,以顶级款待、美食佳肴及优质服务得到公众认可。Caffè Napoli于2024年参与「咪嘥嘢食店」计划及签署《惜食约章》,展现环保承诺。
      DBGC会籍转让数目于年底录得增长,反映出会员活动取得成果。另外,为提升会员及宾客的体验,现已推出接驳会所及欣澳的交通服务。
      DBIR透过多项比赛,建立国际冰上运动场地的地位,包括花式滑冰、短道速滑及冰上曲棍球。2024年举行的着名赛事包括ISI香港滑冰邀请赛、愉景湾公开花式滑冰挑战赛、香港少年短道速滑测试赛、香港短道速滑锦标赛、香港杯、East West Spring Classic、Asia Super League及Greater Bay Classic Hotpot Tournament。
      DBIR自2025年1月起与香港冰球训练学校合作,为小学生提供训练,支持香港冰上曲棍球运动发展。

业务展望：

纵然外部挑战持续,集团将继续进行严谨成本管控,优化营运架构以保持竞争力,并在适用的情况下应用人工智能技术,借此提升效率及质素。
      要在物业发展行业取得成功,必须于顺境或逆境皆有卓越表现。集团将秉持精细规划及高质量执行,持续强化于不同地区的营运能力,同时保持灵活变通以应对多变的市况。
      尽管行业短期内面临挑战,集团根基雄厚,展现强大抗逆力。凭藉创新实践及策略执行,集团已奠定稳健基础,把握可持续增长及长远发展契机。

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