宝龙地产（01238.HK）2024年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期宝龙地产（01238.HK）发布2024年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

截至2024年12月31日止年度,本集团于下列主要业务分部,即(i)物业开发;(ii)物业投资;(iii)商业运营及住宅物业管理;和(iv)其他物业开发相关业务,进行其业务活动。于回顾年度,物业开发仍为本集团主要收入来源。
      物业开发
      面对当前复杂的经济形势及中国房地产行业深度调整期所带来的诸多挑战,本集团坚持不懈努力,确保房地产开发项目能够按时交付,保障购房者利益,为可持续发展保障现金资源。截至2024年12月31日止年度,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售额约为人民币12,787百万元(2023年:约人民币27,524百万元)。于2024年,本集团连同联营公司及共同控制实体实现合约销售面积为1,152,192平方米(2023年:1,979,982平方米)。
      于截至2024年12月31日止年度,本集团的合约销售业态分布如下:
      平方米人民币千元人民币╱平方米
      物业投资及商业运营及住宅物业管理
      为获取稳定及经常性之收入,本集团亦保留及经营若干商业物业供租赁之用。
      于2024年12月31日,本集团持有用于投资的物业(包括已竣工物业及在建物业)其建筑面积(‘建筑面积’)合共约8,312,181平方米(2023年:约8,215,509平方米),较2023年增加约1.2%。
      于截至2024年12月31日止年度,本集团(连同联营公司及共同控制实体)圆满完成了2个新购物中心开业任务。杭州拱墅宝龙广场于2024年5月24日成功开业,上海奉发宝龙广场于2024年12月27日成功开业。于截至2024年12月31日止年度,由本集团运营管理的3个轻资产项目开业。台州杜桥宝龙广场于2024年1月13日成功开业,济源宝龙广场与嵊州宝龙广场均于2024年12月20日成功开业。截至2024年12月31日,本集团持有及管理的购物中心已达62家,另管理9家轻资产购物中心,持有的已开业的购物中心及运营管理开业面积均位居行业前列。
      酒店业务
      本集团继续发展酒店业务,作为长期经常性收入来源,以国际品牌酒店及自创品牌连锁酒店为核心业务。
      于2024年12月31日,本集团旗下拥有7家国际品牌酒店(上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店、上海国展宝龙丽筠酒店、厦门W酒店、苏州太仓宝龙福朋喜来登酒店、青岛城阳宝龙福朋喜来登酒店及阜阳宝龙温德姆至尊豪廷大酒店),并拥有及经营11家自创品牌连锁酒店(泉州安溪宝龙艺筑酒店、杭州富阳艺悦酒店、上海临港艺悦精选酒店、重庆合川艺悦精选酒店、上海吴泾艺悦酒店、新乡艺悦酒店、杭州滨江艺珺酒店、盐城宝龙艺悦精选酒店、泰安宝龙艺珺酒店、金华磐安宝龙艺珺酒店及绍兴柯桥艺珺酒店)。
      土地储备
      本集团未来将坚持‘1+N’发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域;本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      于2024年12月31日,本集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为14.7百万平方米,其中,正在开发建设中的物业约为11.0百万平方米;持作未来发展物业约为3.7百万平方米。开发中的土地储备将用于发展大型商住物业,附优质住宅物业、酒店式公寓、办公楼及酒店。2024年12月31日,本集团土地储备约56.0%分布于长三角地区。

业务展望：

展望2025年,预期中国房地产行业将聚焦‘稳楼市、促需求、防风险、促转型’,更好统筹发展和安全,有效防范化解重点领域风险。为持续用力推动房地产市场止跌回稳,未来将因城施策调减限制性措施,加力实施城中村和危旧房改造,充分释放刚性和改善性住房需求潜力。坚持优化增量与盘活存量相结合,预计将合理控制新增房地产用地供应,盘活存量用地和商办用房,推进收购存量商品房。完善标准规范,推动建设安全、舒适、绿色、智慧的‘好房子’,不断完善‘市场+保障’住房供应体系,加快构建房地产发展新模式。预期需求端宽松政策将持续精准发力,企业端合理融资需求将持续细化落实,推动房地产融资协调机制扩围增效,扩大‘白名单’,加大‘白名单’贷款投放力度,充分保障项目建设交付。在房地产行业逐步构建高质量发展的新阶段,各房企将继续坚持‘保交付、稳经营’,持续加强精细化管控,夯实提升产品力和服务力,积极探索符合自身优势的发展新模式,努力实现企业持续稳健经营及高质量发展。
      面对中国房地产行业处于深度调整期所带来的挑战与机遇,本集团凝心聚力同奋进,提出‘以变应变,向新而生’的发展主题,聚焦2025年重点工作‘变快、变轻、变活,新业务、新平台、新增长’,即清晰目标、前置布局,以一往无前的心态应对变化;销售去化、大幅减债,以轻装上阵的姿态直面变化;盘活资金、深耕细作提升资产价值,以灵活机动的状态回应变化;整合商业资源,深挖资产投资、合作及经营,多渠道拓新业务板块;组建激情活力团队,完善合伙机制,搭建开放合作、价值共生新平台;不断内生、挖掘各方发展潜力,快速落地各项工作,创造第二曲线,实现新增长。在艰难的大环境中,本集团将始终坚持稳健经营,坚守‘保交付’底线,坚定做负责任的企业,坚持品质为先、责任为先的原则,清晰认知‘产品永远是第一竞争力’,持续提升精细化管理,细化量化目标责任,科学化降本增效,形成企业核心优势竞争力。全员坚定信心,团结拼搏,全力以赴,攻坚克难,为企业稳健发展和行业良性循环持续发力。
      本集团将继续坚持审慎拓展优质土地储备,坚持‘1+N’发展战略,即深耕长三角,同时关注和探索其他机会型优质区域,为持续稳健经营及高质量可持续发展奠定基础。本集团亦会加强区域重点城市的市场跟踪和研究,更加精准精细化产品定位,严格遵守价值投资原则下获取土地储备。
      本集团将继续整合并巩固优势资源,力争年内实现高品质开业计划。本集团旗下宝龙商业管理控股有限公司将‘做好产品、精细运营、资产提效、强化组织’作为发展策略,以‘持续洞察坚守定位、产品思维精耕细作、创新驱动资产提效、强化组织面向未来’为导向,聚焦运营,持续提升项目品质。深挖项目所在城市特性、区位实力及未来发展潜力,围绕精准定位开展招商、营销及服务工作。以‘产品思维’运营项目,多维度优化运营,构建项目核心竞争力,完善用户增长体系,提升品牌影响力及行业美誉度。灵活合作模式,驱动价值裂变,创新营销思路,多元化业务形式,提升资产价值。以团队年轻化为梯队建设重点,精准分层培养搭建人才生态,持续优化组织效能,实现从‘空间运营商’向‘生活方式服务商’的跃迁。
      为积极应对本集团流动性压力,本集团将继续采取一系列流动性管理措施,加快销售款和其他应收款的回笼,延长部分借款的债务期限,持续优化融资结构,降低融资成本,努力盘活存量资产,加强资产管理,提升出租率和租金水平,精简组织架构提高效率,节省各项运营及行政费用,持续稳定公司经营,确保房地产开发项目能够按时交付,为本集团可持续发展保障现金资源。本公司、其财务顾问安迈融资顾问有限公司及其法律顾问盛德律师事务所将与本公司债权人合作,积极探讨寻求全面解决当前流动资金问题的所有可行方案,旨在以更负责任的方式,制定‘可执行、可落地’的整体债务解决方案,化解债务风险,促进本公司平稳运行。
      本集团将积极推进人才与企业的协同发展,要求员工秉承务实文化,重新定义自我。激活个体,实现自我价值;流程再造,提高工作效率;多维激励,打造精英团队。本集团将继续秉承‘激发潜能、汇聚精英’的人才战略,为人才发展搭建平台、创造机会,实现共生共赢。
      本集团将始终秉承社会责任企业公民的初心,坚定做负责任的企业,坚持走高质量可持续发展之路,秉承‘让空间有爱’的企业使命,遵循‘简单真实、共生共赢、进无止尽’的企业价值观,继续发扬‘诚信、恭谦、创新、敬业’的企业精神,坚定不移地凝聚全体宝龙人的智慧与力量,同心同路,砥砺前行,为促进行业平稳健康发展和良性循环贡献力量,持续为企业、为社会、为国家创造更多的价值。

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