金科产商再下一子 拥挤的武汉奥莱江湖更拥挤了

观点网 武汉这座城市承载的奥莱项目数量，正悄然迈向双位数。

去年9月25日，历经一周左右的试运营，武汉杉杉奥特莱斯广场正式启幕。项目位于武汉经开区青枫路，汇集超300个国际国内的知名品牌，其中包含150余家奥莱最新形象店与50多家武汉奥莱首店。

随着该项目的亮相，武汉已开业的奥特莱斯项目也增至8家，总面积突破百万平方米。

就在这样一个看似渐趋饱和的市场里，近日又迎来奥莱新项目的签约。

奥莱突围

据金科产商发布的消息，6月22日，武汉市相关辖区党政领导带队莅临金科股份考察交流，双方围绕片区发展、城市更新、商业综合体及特色街区打造等议题进行深度座谈。

会上，武汉金诺奥特莱斯商业发展有限公司与金科产商集团就“武汉金诺奥特莱斯项目”正式签署战略合作协议。

目前暂未有更多关于项目的信息释出，从有限的内容来看，该项目整体建筑体量约17万平方米，落位武汉洪山区和平街道园林路，坐拥双地铁覆盖的立体交通网络，区位优势显著。

一边是转型求生的地产企业，另一边则是武汉奥特莱斯市场尚未饱和的区域布局缺口和新业态模式下的消费需求。两者的碰撞将产生怎样火花？

值得注意的是，武汉洪山区此前尚未布局综合性的大型奥特莱斯项目，未来随着金诺奥特莱斯项目的落地，有望成为全区首个全业态、大体量的奥特莱斯商业体，填补区域市场空白。

据公开信息，金诺奥特莱斯项目并非从零新建，而是在原有建筑基础上根据运营需要进行局部升级改造。

包括对主体进行桩基加固、中庭封闭、动线调整，新增空调等设备、内部配套设施升级改造等，整体打造为占地约50亩，建筑面积约11万平方米（地上建面约7万平方米、地下建面约4万平方米）、年产值达10亿的商业项目。

相较于目前已在武汉布局奥莱项目的企业，金科产商更为外界熟知的是其母公司金科股份。2025年完成重整后，金科股份进一步摆脱传统地产开发商的身份，向不动产综合运营商靠近，商业代建、管理咨询等轻资产业务成为公司发展重点。

早在2024年接受观点新媒体的采访时，金科产商投资发展集团董事长、金科置信集团董事长王伟就曾明确表示，“我们想成为一家在产商领域里面专业而有生命力的产商管理公司，这也是我们的目标。”

据他介绍，金科产商的业务模型中，产业项目当中导入商业，能让产业变得更加有人的味道，让产业园区人的需求得到尊重、得到满足。而在商业项目当中导入产业，也能让城市商业有更多公司入驻，有更好的配套和发展。

沿着全新规划的发展方向，金科股份在2025年年报中指出：金科产商在做好存量项目管理的同时，将持续挖掘细分赛道业务机会，轻资产项目拓展卓有成效，2025年全年轻资产签约项目14个，全口径合同金额3.9亿元，新增在管商业面积8.4万平方米。

显然，金诺奥特莱斯项目正是金科产商推动的重要一子。

按照规划，金科产商将充分发挥商业与产业融合优势，以“奥莱+购物公园”双产品驱动，打造集吃、住、游、购、娱为一体的城市文旅型商业新标杆。

武汉“返场”

从市场格局来看，武汉现有的头部奥莱项目，如百联、首创、杉杉等，大多集中在黄陂、东湖高新区、经开等远城区，属于典型的“目的地型消费”。而汉口核心区和武昌核心区缺乏高品质奥莱，主城居民高频折扣消费需求持续外溢，市场需求尚未得到充分释放。

与此同时，中国百货商业协会发布的《2025-2026中国奥特莱斯行业发展报告》显示，2025年，全国在营业奥莱项目约265个（不包括经营面积5000平方米以下的以奥莱命名的折扣仓或特卖场），销售规模约2480亿元，同比2024年增长3.8%。

这一数据表明，行业整体虽保持增长，但增速已趋于平稳，传统大体量项目的边际效益正在递减。

在持续升级的奥莱消费需求与存量竞争加剧的双重驱动之下，除了传统大体量奥莱项目之外，近年也催生了城市奥莱、文旅奥莱等细分类型。

这些新形态不再追求远郊的“大而全”，而倾向于以更小的体量，或是更精准的场景切入，回应市场对奥莱项目的新期待。

今年2月13日，武汉嘉佑城市奥特莱斯正式营业，该项目位于黄陂区甘露山文创城，主打重奢品牌与运动户外品类，旨在以更低折扣、更优货品与周边滑雪场形成“冰雪消费”联动。

在运营模式上，项目采取全自营采购体系，拥有独立供应链，所有货品由企业直接向品牌方采购，彻底省去第三方代理环节。中间成本的压缩，也使得价格优势能够直接传导至消费端，强化了“高性价比”的核心优势。

不过，该项目体量仅有6000平方米，相对更小的面积既是差异化优势，也面临挑战。在有限的空间内需更精准选品，以高频周转维持消费吸引力。

在城市奥莱赛道，本土巨头与外来运营商均已落子。武商集团于2021年宣布启动对原武商众圆广场的改造升级，推出“生活方式型奥莱”，抓住奥莱业态发展机遇，利用现有优势，填补武汉市场城市奥莱的空白。该项目引进国内外超300个知名品牌，其中8成以上为直营渠道。

此外，世纪金源商管集团首个采用轻资产模式运作的奥特莱斯项目，武汉方圆荟·奥特莱斯也是由存量商业改造而来。该项目总体量21.16万平方米，同样引进品牌超300个，形成集名品购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的奥莱MALL。

在奥特莱斯这条与房地产开发逻辑迥异的赛道上，金科是否能够支撑起全新的业务？以及，在武汉这片奥莱版图上，金科产商的竞争力如何体现？

值得注意的是，去年6月，金科产商已签约奥莱金达旗下武汉项目，双方宣布将依托金科产商在文旅商业领域的核心运营优势，重磅打造金科爱琴海品牌首个城市奥莱中心。

资料显示，该项目总建筑面积约10万平方米，位于武汉市杨春湖高铁武汉站核心商务区，是武汉市最为重要的物流、信息流、客流集散中心地之一，也是武汉2025年城市建设重点项目。

彼时，金科方面明确表示，这场合作是金科产商在新一线城市商业管理矩阵完善的重要里程碑，也是继金科股份重整计划获批后，金科产商作为“新金科”业务转型一环的重要落地。

时隔一年再度于武汉布局，金科产商的地域优势将进一步积累。

而对武汉奥莱市场而言，伴随金科产商的持续入局，新形态奥莱项目增加，也将进一步激活主城区的竞争活力。

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