从“买房”到“养房” 公积金用途大拓展能否解物业收缴率之困？

观点指数 在6月25日观点指数研究院发布的《聚焦改善收缴率 | 2026年6月物业暨城市服务发展报告》中，其指出《城市更新“十五五”规划》为物业行业描绘了社区养老与托育、城市空间服务、资产管理等领域的蓝海市场，关键在于企业能否抓住转型窗口期，提升自身的综合运营能力。同时，住房公积金管理条例计划新增“支付自住住房物业费”这一常规提取场景，将有助于改善物业服务行业的收费环境。

本期，相关政策聚焦城市体检及城市更新工作，旨在统筹规划、建设、管理，推动城市结构优化、功能完善和品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。公积金制度也在优化升级，住建部拟将资金的使用场景向住房持有与日常维护环节延伸，支持居民提取公积金用于支付物业费等相关支出。同时，部分地方持续推出物业行业相关规范，通过公共收益的归集、使用和管理的透明化，保障业主权益。

5月中旬，住建部明确：地级及以上城市和县级市今年要全面开展城市体检工作，加快实现住房、小区、街区、城区4个维度体检全覆盖。并进一步表示，各地要一体化推进城市体检与城市更新，坚持先体检后更新、无体检不更新，加强城市体检结果应用与城市更新规划实施体系衔接，并结合城市更新重点任务因地制宜开展专项体检，健全发现问题、解决问题、评估效果、巩固提升的工作机制。

5月28日，我国城市更新领域的首个五年规划——《城市更新“十五五”规划》正式印发，提出到2030年，城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效，安全发展基础更加牢固，服务效能不断提高，人居环境明显改善，新旧动能加快转换，文化遗产有效保护，风貌特色更加彰显，治理水平大幅提高，城市成为人民群众高品质生活的空间。到2035年，创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市基本建成。

其中，还明确要推动城市治理重心和配套资源下沉，加强物业服务市场监管，推动“物业服务进家庭”，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸。推动住宅小区建设骑手友好社区。加强互嵌式社区建设等。

观点指数认为，《规划》为物业行业描绘了社区养老与托育、城市空间服务、资产管理等领域的蓝海市场，关键在于企业能否抓住转型窗口期，提升自身的综合运营能力。

6月5日，住建部就《住房公积金管理条例（修订征求意见稿）》向社会公开征求意见，其中提到要让住房公积金制度更好满足缴存人不同阶段的多元化住房消费需求，完善从“购房”“租房”拓展到“修房”“养房”的资金用途。

《征求意见稿》将公积金提取情形由原来的6种拓展至9种，新增了“支付自住住房物业费”这一常规提取场景，使其与购房、还贷、租房并列。

这也被视作面向物业行业收缴率痛点的重要举措，将直接影响物业费收缴、社区运维等物业核心业务，有望通过盘活公积金存量资金，切实减轻千万家庭的居住负担，进而改善物业服务行业的收费环境。

期内，强化对服务质量与业主权益保障仍是物业服务行业政策的关键导向。随着物业服务的民生属性日益凸显，监管重心进一步下沉至履约透明度与资金安全等痛点领域。

6月10日，福建省住建厅印发《福建省住宅小区公共收益管理办法》，其中，第四条指出，公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何单位、个人不得非法侵占、处分或者挪用公共收益。

第二十五条指出，年度公共收益为5万元（含本数）以上的，物业服务企业、业主委员会每年应当聘请有资质的第三方审计机构对公共收益收支情况审计1次。年度公共收益为5万元以下的，经公示无异议的，可不进行审计；但专有部分面积占百分之二十以上业主且人数占百分之二十以上的业主对公共收益收支情况有异议的，物业服务企业或者业主委员会（临时物业管理委员会）应当聘请第三方审计机构对公共收益收支情况进行审计。

上游房地产市场仍处于深度调整阶段，各项核心指标均呈现同比下降趋势，市场供需两端均表现疲软，资金面持续紧张。

国家统计局数据显示，1-5月全国房地产开发投资同比下降16.2%（按可比口径计算），房地产开发企业房屋施工面积同比下降12.3%，房屋新开工面积同比下降22.6%；新建商品房销售面积同比下降10.8%；房地产开发企业到位资金同比下降19.0%。

但在非住业态端，城市更新/保租房等存量改造项目的运维需求正在持续释放；商企非核心业务外包加速，IFM服务价值凸显。不过，写字楼市场空置率高企，运营承压；产业园区领域无效供给泛滥、招商内卷严重等同质化竞争依然严峻。

总体来说，物企一方面需要加速摆脱对房地产开发的依附，向独立运营、多元业态、精细化服务转型；另一方面，要从传统住宅服务商向产业共创者、企业服务商、城市运营商转变，以数字化工具、深度产业服务构建竞争壁垒，在高增长与高挑战并存的非住市场中占据一席之地。

本文节选自《聚焦改善收缴率 | 2026年6月物业暨城市服务发展报告》

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