中金联东科创REIT：“寒冬”中扩募四项目

观点网 近年来，受供需结构失衡、宏观经济修复放缓及企业降本增效趋势共同作用，产业园区市场竞争日趋激烈，产业园REITs板块整体亦经历了一定程度的估值与业绩回调。

在行业逆风下，中金联东REIT继续推进资产扩募。6月15日，该基金正式公告，拟通过扩募发售募集资金，收购四个产业园项目，这亦是其上市以来的首次扩募。

扩募完成后，该基金的资产布局将由北京单一城市拓展至京津冀、长三角及成渝三大核心经济区，区域集中度风险显著分散；同时，总管理面积将在现有19.84万平方米基础上，叠加新增的23.65万平方米，合计突破43万平方米，资产规模实现大幅增长。

资产扩募

公告显示，本次定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日不动产基金交易均价的90%。其中，定价基准日前20个交易日不动产基金交易均价=定价基准日前20个交易日不动产基金交易总额÷定价基准日前20个交易日不动产基金交易总量。

本次拟购入不动产项目暂定为联东U谷·合肥高新国际企业港项目、昆山“联东U谷”金研产业中心建设项目、昆山“联东U谷”金锟产业中心建设项目和联东U谷·天府高新国际企业港项目，拟购入不动产项目建筑面积合计约23.65万平方米。

资料显示，拟扩募的4个不动产项目分别位于安徽省合肥市高新区、江苏省昆山市高新区以及四川省成都市天府新区，均为产业发展的核心区域，工业聚集度较高，产业氛围浓厚。

但目前公告只披露了项目名称和位置，具体出租率、租金单价、收缴率、剩余租期、租户结构等关键参数尚未披露。

中金联东REIT指出，本次交易预计将扩充基金的底层资产在全国的覆盖范围，可以有效分散基金资产组合风险，有利于拓展基金持有的产业园资产组合，使基金在获取稳定现金流的同时兼具成长性。

产业科技连线了解到，中金联东科创REIT曾于2024年11月5日上市，首发时持有并运营管理3个产业园区，包括北京大兴科创产业园、北京马坡科技园一期和北京房山奥得赛产业园，为分布于北京市大兴区、顺义区和房山区的3处新型标准工业厂房产业园区，建筑面积合计约19.84万平方米。

2026年一季度末，该基金的平均出租率为95.53%，期末租金单价为1.69元/平方米/天，租金收缴率为98.74%，期末剩余合同租期为707.49天。项目在执行租约共涉及租户128家，其中北京大兴科创产业园45家，北京马坡科技园一期47家，北京房山奥得赛产业园36家。租户所在行业主要包括医药制造业、专用设备制造业、通用设备制造业、软件和信息技术服务业和其他制造业。

首发项目全部集中在北京，使基金面临一定的单一区域集中度风险。随着四个扩募项目的购入，中金联东科创REIT的资产版图将由北京拓展至京津冀、长三角及成渝三大核心经济区，实现跨区域的战略布局。不仅能有效分散地域性风险，也使整体资产组合的配置结构更为均衡与多元。

与此同时，中金联东REIT的资产规模将实现显著跃升。在现有19.84万平方米的基础上，叠加扩募带来的23.65万平方米新增面积，基金总资产规模将突破43万平方米。

产业园“寒冬”

有分析指出，扩募成效的核心在于新购入资产的质量与估值。优质且定价合理的资产将为基金“锦上添花”；反之，若资产运营不达预期或估值虚高，则可能对基金整体业绩产生负向拖累。

产业科技连线获悉，扩募之后，项目将由原始权益人继续操盘。中金联东REIT的初始募集资金投资的不动产项目的原始权益人和运营管理机构为联东金园，联东金园继续担任运营管理机构。

联东金园为联东集团下属自持型产业园区的核心运营主体，持有的产业园区均位于北京、上海、广州、苏州、成都、合肥等一、二线城市，资产区位良好、储备体量较大。截至2025年末，联东金园子公司共计67家，可租赁面积合计354.65万平方米。

但就目前的产业园区REITs表现来看，当前产业园区REITs整体仍处于左侧调整通道，但内部结构性分化明显：以中金联东REIT为代表的厂房类资产凭借较强的经营韧性表现相对稳健，而二线城市研发办公类项目则面临显著压力。

2026年一季度数据印证了这一趋势。受宏观经济修复偏缓及企业降本增效诉求持续影响，产业园REITs板块整体承受严峻考验。据中金统计，可比口径下板块营业收入环比下滑6.4%，同比降幅达10.9%。面对日趋激烈的区域市场竞争，多数基金管理人与运营机构被迫采取"以价换量"的防御性策略以维持出租率。

一季度末的数据验证了资产类型的强弱分化——厂房类项目（临港、东久、联东REIT）出租率稳定在95%左右，体现较强的经营韧性；二线城市传统研发办公类园区项目（如合肥高新、湖北科投及南京建邺REIT等）以及一线城市楼龄较长的项目（如招商科创以及广开产业园REIT）季末平均出租率回落至约70%。

中金报告中认为，产业园行业仍处于左侧调整阶段，供需压力尚未明显缓解，叠加部分项目对单一主力租户或特定行业的高度依赖，退租及违约风险持续发酵。在此背景下，厂房类项目因需求相对刚性、租户结构更分散，整体表现优于研发办公类项目。

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