阳光房地产基金：西九汇定位“民生商场”

观点网 香港报道 6月17日，北上消费成常态，加上目前人们的消费模式习惯改善，令消费市场出现结构性转变。阳光房地产基金财务及投资者关系总监叶美铃认为，零售市道仍将受压，不过相信民生区商场有一定需求。

位于大角咀樱桃街、与港铁奥运站相连的西九汇，过去定位为一站式儿童教育商场，对未结婚或未有子女的消费者而言可能较为陌生。阳光房地产基金于2023年1月公布以7.48亿港元向商人罗守辉收购该物业，并于同年4月完成交易。叶美铃介绍，西九汇总楼面面积约6万平方呎，楼高3层，商铺面积由120平方呎至2,000平方呎不等，合共约50个铺位。

“西九汇以前教育及补习占比逾六成，但只有两间餐厅”，叶美铃指，适龄儿童数量每年都在减少，因此集团希望引入更多面向社区的服务业租户。叶美铃还指，过去5年，大角咀变化大，有大型重建项目、西九写字楼落成及共居空间进驻等，因应周边市场变化，逐渐转向混合多元租户组合，以提升项目整体的抗风险能力及租务效率。

集团于去年投放约450万港元，为西九汇进行翻新，包括入口、增加公用空间座位等，而工程于年初已相继完成。叶美铃表示，调整后更能迎合社区转变，顺应西九龙发展吸引家庭、学生及金融业人士消费。她指，目前教育及补习类租户占约50%，包括教学中心、跳舞教室等，餐饮占约20%，其余包括地产中介、美容及洗衣店等社区服务商户，以“民生商场”作为定位。

至于未来会否进一步缩减教育及补习的占比，她指出，教育类视乎市况及家长需要，但相信中期占比不会压低。首席策略官及资产管理联席主管沈颂华补充，在北上消费已成常态，教育类租户的生意稳健。

据资料显示，截至3月底，西九汇租用率达89.8%，租金水平每平方呎42.7至43港元。叶美铃坦言，现行租金较2024及2025年确实有回调。她解释，公司完成收购时正值疫情后第一年，由于因全面复常提振地产中介行业信心，因此当时租金处于更高水平。不过随着资产增值计划完成后，项目引入高质量租客，令租户组合更加平衡，相信防守性更好。

阳光房地产基金旗下的物业组合包括位于香港的11个写字楼及6个零售物业，目前西九汇已完成翻新，接下来计划会视乎目标项目的租金回报水平，她指，审慎推行收购策略。至于现时商厦方面，叶美铃指，市场逐渐两极化，中环核心区甲级写字楼空置率目前约11%，现开始回暖，惟九龙东甲厦空置率持续上升，令市场差异化情况增加。

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