西藏信托进退 中国金茂8.84亿元回购体北金茂府51%权益

观点网 时隔两年，中国金茂正式收回体北金茂府项目51%权益。

6月16日，中国金茂公告宣布，旗下间接全资附属公司北京亦城与嘉兴琮茂签署股权转让协议，收购嘉兴琮茂持有的天津体茂51%的股权及债权本息约5.216亿元，总对价约为8.842亿元。

交易前，天津体茂由中国金茂间接联属公司天津东辉持股49%、嘉兴琮茂持股51%；交易完成后，天津体茂将成为中国金茂间接全资附属公司。

对于本次收购，公告表示嘉兴琮茂因自身资金安排拟处置所持项目股权；完成本次收购有利于保障后续开发与交付工作有序推进。

两年进退

此次中国金茂签署的收购标的，实际上是将两年前2.55亿元挂牌转让的资产全额回收。

时间最早可追溯至2023年5月29日，中国金茂旗下天津东辉产创与中海、龙湖、华润三家争夺竞价后，以10.4%的溢价率拿下河西区体院西地块，成交总价59.1亿元。

次月，天津体茂置业有限公司注册成立，由天津东辉100%全资控股，专门负责该地块整体开发运营。

资料显示，项目宗地占地约10.82万平方米，计容建筑面积约22.647万平方米，涵盖高端住宅、幼儿园、社区商业等配套，规划1307套改善户型，计划2027年9月整体竣工。

作为中国金茂在全国的首府系3.0迭代作品，该宗地所开发的体北金茂府定位北方高端改善标杆。

红盘热度之下，拿地当年末，体北金茂府迎来首开。彼时官方信息披露，体北金茂府首开成交总金额超15亿，创下了天津单盘首开金额近三年的新高。

即便项目首开去化表现亮眼，但高额土地成本叠加持续加码的建安支出，仍让项目资金压力持续攀升。

早在当年11月份，天津体茂置业便与中国建设银行天津河西支行签订房地产开发贷借款合同，将该笔借款为项目专项房地产开发贷款，资金专款用于体北金茂府住宅、配套商业、幼儿园建安工程建设，计入标的公司有息负债。

与此同时，天津体茂置业将项目核心住宅用地及两宗配套商服地块一并抵押，抵押期限三年至2026年11月。

截至2024年3月31日，天津体茂置业总资产40.39亿元，总负债40.63亿元，该笔建行开发贷为负债核心构成，也是该公司阶段性资不抵债的主要原因。

至2024年5月20日，因对应银行借款尚未清偿，上述资产质押仍未有解除。对于天津体茂置业而言，此时项目亟待新增资金流入保障工程持续推进。

从集团层面来看，2023年末中国金茂现金流同样承压。财报数据显示，当年公司现金及现金等价物309.2亿元，较2022年缩水近61亿元；一年内到期计息借款规模高达238.36亿元，集团整体资金面收紧。

在此背景下，通过股权转让引入外部融资，成为化解项目资金缺口的可行路径。

2024年5月29日，北交所产权交易平台显示，天津东辉挂牌转让天津体茂置业51%股权的公告，挂牌时间截至2024年6月26日。

彼时挂牌明确提到，为满足标的企业项目开发资金需要，受让方摘牌后需按持股比例向天津体茂投放股东借款用于项目开发。

虽然后续没有单独公示成交结果，但据企查查工商信息显示，于2024年6月30日，嘉兴琮茂股权投资合伙企业（有限合伙）以2.55亿元认缴出资额，持有天津体茂置业51%股权。

至此，天津体茂置业正式“易主”，嘉兴琮茂成为新的大股东。

一笔融资

拉长时间线看该笔交易，表面看似是一笔“资产买卖”，但深挖交易架构不难发现，实际上这是天津体茂置业的一次股权融资。

接盘方嘉兴琮茂为一家有限合伙企业，同样为中国金茂的间接联属公司，其主要在中国从事房地产投资业务。

2024年6月13日，西藏信托、金茂资本、郑州茂辉置业三方同步入股嘉兴琮茂，其中金茂投资咨询（深圳）有限公司作为执行事务合伙人（GP），仅持股0.0333%。

西藏信托有限公司及郑州茂辉置业有限公司均持股49.9833%，前者为优先级有限合伙人（LP），后者作为金茂体系劣后级LP，同样为中国金茂旗下公司。

也就是说，承接天津体茂51%股权的嘉兴琮茂，或是中国金茂专门为体北金茂府项目设立的专项地产私募基金。

中国金茂仍全权掌握基金投资、项目管控与退出清算权限，保障金茂全程主导项目开发运营。西藏信托提供项目绝大部分开发资金，享有固定收益、到期优先兑付。

有市场人士指出，2024年房企面临严格的有息负债管控，若直接通过信托发放贷款，会抬升集团合并报表负债率。出让过半股权后，天津体茂由全资子公司转为合营企业，项目负债无需全额并入上市公司报表，能够有效优化负债指标。

股权出让之后，实际操盘权仍在中国金茂手中，但却拉来信托资金则及时填补了项目建设的资金缺口。资金注入之后，体北金茂府的表现也没有拖后腿。

截至2025年12月31日，天津体茂置业经审计总资产攀升至65.678亿元，净资产增至3.273亿元，资产规模实现大幅增长。

与此同时，项目进入利润释放周期。2025年度，该公司实现税前利润约5.3896亿元，税后利润约4.0422亿元。

当前项目开发已步入尾声，按照规划，项目整体交付节点预计为2027年4月30日，其中4号楼一期已于2026年6月完成全部交付，剩余4号楼计划于2026年底交付。

项目收益持续兑现的同时，嘉兴琮茂所承载的信托投资也迎来清算节点。公告提到，收购嘉兴琮茂持有的天津体茂置业51%股权，同步承接对应债权本息，可确保该项目后续开发与交付事宜顺利开展。

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