破解园区空心化——大悦华南的“产业集聚度”实验

观点网 步入“十五五”发展新阶段，深圳正全面升级推进“20+8”战略性新兴产业集群与未来产业政策3.0版。

随着新质生产力从战略蓝图落地为产业一线的具体实践，深耕粤港澳大湾区、扎根深圳的大悦华南产业，以前瞻产业布局加精细化深度运营破题，走出一条以高产业集聚破解园区空心化的特色路径。

“十四五”收官之年，大悦城控股写字楼整体平均出租率达90.3%，产业地产整体平均出租率高达91%，在空置高企、租金承压的行业背景下，实现了逆势向好的运营态势。

从“出租率”到“集聚度” 打造主题化产业集群

大悦华南产业旗下在运营及在建项目近30个，在建及管理面积约190万平方米，在运营项目整体平均出租率超98%，入驻企业客户近800家。

如果说出租率衡量了企业入驻的“量”，那么产业集聚度则真正衡量了园区运营的“质”。在行业市场供需失衡大背景下，以价换量成为不少园区吸引企业入驻的常规操作，但大悦华南产业依托超高产业集聚效应，形成企业主动入驻、自发集聚的良性态势，破解了园区空心化难题。

目前，大悦华南产业旗下园区已形成电子信息、机器人、高端装备及仪器、半导体与集成电路等多个优势产业集群，现入驻上市公司20家、各级专精特新企业近90家，国家高新技术企业120余家。同时，构筑起年产值近400亿元、专利数量突破1万件的科创产业矩阵，产业生态辐射3000余家企业、科研院所及专业服务机构。

这份产业运营质量的跃升，源于大悦华南产业紧抓深圳产业发展风口，顺势转变园区运营思路，深耕主题式特色园区。

其中，中粮（福安）机器人科技园是最具说服力的样本：近十年间，中粮（福安）机器人科技园持续聚焦机器人全产业链，累计孵化培育机器人相关企业超320家。同时，该园区已构建起完备的机器人产业链生态，上游集聚伺服系统、传感器研发制造企业，中游汇集AGV机器人、机械臂研发及系统集成服务商，下游覆盖智慧物流、高端装备制造、精密加工等细分领域，产业集聚度高达80%。

入驻企业中，深耕传感器研发的瑞芬科技，十年间先后两次扩容扩租，在园区周边即可匹配上下游资源，就近对接智能装备企业，达成供需合作；深耕金属3D打印技术的铂力特，周边集聚着可快速承接打样需求的配套厂商；而欧铠智能的AGV智能搬运机器人，实现在多楼层无障碍穿梭，已成长为园区物流自动化领域的标杆产品。

值得一提的是，园区成功引入珞石科技等“链主”企业，依托产业集聚基因，带动珞石科技与十余家园区企业达成合作。在成长过程中，该公司研发办公面积同样拓展了三倍。

正如一位企业负责人所言：“公司不仅在园区内能快速触达上下游产业链，足不出园即可获取订单，还能在园区组织的圈层活动中发现行业机遇，实现技术合作。”

从“空间出租”到“产业赋能” 重构园区运营逻辑

高产业集聚度的形成并非偶然，这份成绩单背后，是一套清晰的产业培育“新算法”。

一方面，大悦华南产业的招商逻辑从来不是“来者不拒”，而是走主题化、专业化精准集聚路线。大悦华南产业紧跟国家和区域产业政策，以深圳“20+8”战略性新兴产业集群全产业链为核心，在加强与政府主管部门开展联合招商的同时，与深圳市人工智能协会、深圳市机器人协会、宝安区智能制造协会深度合作，全面深入目标产业链，引入优质头部企业，形成“锚定效应” ，建立靶向精准招商体系。

目前，大悦华南产业长期以来与东芝泰格、艾默生、德仕科技、爱德觅尔等细分行业头部企业形成稳定的伙伴关系。同时引入了珞石机器人、竹鹤科技、舞肌科技、大族数控、三铭电气等科创型优质企业，不断扩容升级产业生态圈。

另一方面，大悦华南产业落地智慧运营服务体系，强化产学研协同创新，搭建公共技术与创新服务平台，为入驻企业提供全周期、全方位成长赋能。

政策赋能上，致力于打通政策落地的“最后一公里”，构建了从精准解读到高效申报的全链条政策赋能体系。针对“20+8”产业集群企业面临的用工、融资等痛点，园区联合政府打造“科创宝安·政策荟”等品牌活动，不仅涵盖专精特新申报、上市辅导，并创新推出专属金融产品“福安E贷”，联动银行开展“股贷债保”服务。通过“政策+金融”的双重输血，累计吸引百余家科技企业深度参与，切实降低制度性交易成本，将政府的扶持红利转化为企业发展的真金白银，实现从被动“等政策”到主动“用政策”的转变。

产学研协同上，为破解科技创新“从实验室到生产线”的转化壁垒，搭建了以“成果超市”与“高校基地”为核心的产学研深度融合平台。园区不仅联动中国科学院深圳先进技术研究院等顶尖机构，举办走进“成果超市”活动，推动电子皮肤、外骨骼机器人等前沿技术与企业需求精准对接；更与桂林电子科技大学等高校共建“成果转化基地”及“实践教学基地”，并协助园区企业与哈尔滨工业大学开展核心技术攻关。这种“引入—对接—转化”的闭环机制，有效降低了企业的研发成本，加速了从“书架论文”到“货架产品”的产业化进程，为新质生产力注入源源不断的智力动能。

供需对接层面，通过打造“走进名企”与“组团参展”两大标杆IP，构建了高粘性的产业供需对接生态。三年来，持续带领企业走进华为、腾讯、比亚迪、大疆等行业链主，通过深度参访与供应链对接，帮助企业洞察前沿趋势、融入头部生态；同时，连续两年组织10余家企业组团亮相全球人工智能终端展，以“硬核企业展团”整体形象集中展示创新成果。这种“引进来”与“走出去”相结合的运营策略，不仅促进了园区内部上下游企业的协同，更助力企业突破发展边界，实现从单打独斗到抱团发展的跨越。

在人才引育上，创新性地将人才服务前置，构建起一套“1+4+N”一站式、全链条、专业化、有温度的人才服务矩阵。该体系以企业发展为核心，通过需求导向精准掌握企业诉求。一方面，依托“大悦乐邑”长租公寓品牌提供超3300套保障性租赁住房，切实解决居住痛点，打造“职住平衡”的产城融合社区。另一方面，园区进一步拓展4大服务模块，实现从用工招聘到政策红利的全面覆盖，通过举办“小巨人”创业故事分享会、联合人社局开展专场招聘及“AI+就业”活动，链接N类专业机构提供多维支撑。这种“以产聚人、以人兴城”的模式，不仅实现了从“生活安居”到“职业发展”的双重保障，更营造了尊重创新、激发活力的浓厚氛围，让园区真正成为人才向往的创新创业热土。

从“量”的稳定到“质”的跃升，跳出“以价换量”的短期博弈，不难看出大悦华南产业的园区运营正转向“以链聚势”的长效逻辑。

站在“十五五”新起点，大悦华南产业通过产业链的深度耦合的实践验证，破解园区空心化的关键，不在于物理空间的规模扩张，也不在于低价引流，而在于以强链补链聚起产业内生发展动能。唯有让每一家企业在生态中找到“上下游”、在圈层中遇见“合伙人”，园区的生命力才能从“出租率”跃升为“共生力”。这既是实践的答案，也是未来的方向。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。