观点直击丨行业变局中的贝壳，要对AI坚持纪律性投入

观点网 今年3月，贝壳宣布启动新一轮战略和组织变革，这场调整“以消费者为中心”。由董事长彭永东牵头成立变革管理委员会，推动公司从交易平台向社区居住服务平台转型。

这场大动作基于一项基本判断。在5月19日，贝壳2026年第一季度未经审计财务业绩发布会的电话会上，彭永东对此展开介绍。他指出，居住服务行业正在经历底层变化。

“过去很长时间，行业最稀缺的是房源……后来进入平台化阶段，真房源和平台规则本质上是把分散房源组织成可验证、可协作、可治理的网络，让非标服务在可信规则下协作起来。但今天行业底层的稀缺资源变了，过去稀缺的是房源，今天更稀缺的是判断力。”

这种情况下，消费者真正缺的不是房源信息，而是在低频、高金额、高风险、不可逆的决策里，如何理解选项、判断选项，提升决策质量，降低后悔度。

“AI会加速这种升级，会压平单纯信息整理和浅层撮合的价值，但会放大有判断力的服务者的价值，也可以把优秀经纪人的经验沉淀为平台能力。对于贝壳来说，真实场景、服务网络、交易闭环和数据持续反馈与AI结合起来，有机会构建更深的护城河。”

在行业的变革之中，贝壳要从组织交易的平台，升级为支持更高质量居住决策的平台，本质是在时代变量下重新定义价值，创造范式。

而伴随这一战略演进，公司在过去一段时间的经营成效与财务表现也备受关注。

波动市场下的经营挑战

数据显示，在今年一季度，贝壳实现总交易额（GTV）7117亿元，同比下降15.6%；净收入189亿元，同比下降19%；净利润为12.55亿元，同比增加46.7%；经调整净利润为16.11亿元，同比增加15.7%。

在晚间的电话会上，彭永东对一季度市场表现进行总结。在他看来，一季度房地产市场出现一些积极的边际变化，尤其二手房小阳春相对明显，成交活跃度、带看转化、客户决策意愿和业主预期都有改善。部分核心城市价格预期逐步趋于理性，前期观望的改善型和置换型需求开始有序释放。”

不过，城市和板块分化依然明显，市场仍处在信心修复和结构优化过程中。

体现在业务表现上，在一季度，贝壳存量房业务GTV达到5344亿元，同比下降7.9%，净收入同比下降10.7%至61亿元；新房业务GTV达到1459亿元，同比下降37.2%，净收入同比下降37%至51亿元。

相较而言，新房业务在今年一季度取得较大幅度的下降。在当晚召开的电话会上，贝壳指出，这主要因为新房业务在市场高基数影响下规模同比有所回落，但盈利能力同比改善。

据介绍，即使在规模显著波动的情况下，今年一季度新房贡献利润率为25.7%，同比提升了2.3个百分点。这得益于新房业务精细化运营带来的成本结构优化，环比下降2.6个百分点。

值得注意的是，受新房市场影响，贝壳的家装业务在一季度同样出现波动。公告显示，期内，贝壳家装家居业务的净收入为23亿元，同比下降20.6%。这主要由于公司主动优化获客渠道组合，并适当放缓部分非经纪渠道的业务节奏。

不过，在业绩电话会上，管理层补充表示主要有三个原因。“首先是公司主动调整，关停了传统电销等低质量渠道；第二是做了主动聚焦，收缩了缺乏一赛道协同，规模小，并且亏损的一些城市；第三确实也有一些外部的因素。”

据透露，“去年以来新房市场持续下行，影响新房交付的新房后市场相关的家装需求，二手房市场的修复也需要一些时间逐步传导到整个家装市场。”对于家装业务的表现，贝壳认为更多是业务质量优化的阶段性影响。

“我们今年家装业务的核心不是追求短期的收入规模，而是把业务模型优化到健康可持续的盈利能力、有边界的个性化产品能力、更高品质的履约交付，给下一步的增长打好基础。我们也切实看到业务的交付能力和盈利能力的改善。后续会通过加强一赛道的协同融合，提升转化，来改善收入端的表现。”

整体而言，今年在家装业务上，会持续围绕产品能力的提升、交付标准化和设计工具提效这三个方向去沉淀更稳定更可复制的运营能力。“相信随着一赛道协同的进一步深化，优质城市和优质渠道占比的持续提升，以及交付和盈利能力的持续改善，家装业务的收入有望逐步企稳，并在更健康的业务模型基础上恢复有质量的增长。”

房屋租赁服务的净收入为50亿元，同比下降1.5%。主要由于省心租业务下新服务模式占比增加的影响。据悉，在此新模式下，收入是根据来自两个来源的净服务费来确认，一部分为促成业主和租户之间的租赁协议签署而赚取的佣金，另一部分是在整个租赁期内提供租赁期管理服务的费用。该下降部分被省心租模式下的租赁房源数目增加所抵销。

据悉，一季度末贝壳在管房源量达74万套，同比增长47%，贡献利润率由去年同期的6.7%提升到14.8%。彭永东表示，这背后是产品结构优化、优异管理、AI赋能运营人员提效和组织流程重构。

“租赁业务看似分散、非标、重运营，也可以通过AI流程和组织机制重构提升效率，改善优异，并逐步形成规模优势。但长期看，我们希望以社区为中心，重构长期经营能力，未来门店会逐步升级为社区居住服务节点，经纪人也会从单一交易角色走向能够调用二手、新房、租赁、家装、资管、设计、交付等平台能力的客户经理。”

彭永东表示，行业正在从找房源进入做判断的阶段。贝壳要做的是把平台能力从组织交易升级为支持更高质量的居住决策。Q1的意义不只是利润率改善，而是验证了组织效率、人效提升、服务者结构优化和平台增长之间可以形成正循环。

“未来我们会继续把资源机制AI和产品能力投入到真正创造客户价值的地方，推动贝壳形成更稳定、更高质量、更可持续的长期价值。”

盈利能力再受市场检验

事实上，正如数据显示，尽管一季度营收出现波动，贝壳的盈利能力同比仍有明显改善。在2026年第一季度，贝壳毛利率由2025年同期的20.7%增加至24.1%，创七个季度新高。经调整经营利润率8.8%，同比提升3.9个百分点，经调整净利润率为8.5%，同比提升2.6个百分点。

贝壳表示，这一表现并非单一业务或一次性因素带来的，而是公司一直以来围绕经营质量、资源配置效率、成本结构和单位经济模型所做的一系列主动优化共同带来的结果。

具体到各项业务，一季度主营业务贡献利润率均实现了同比改善。除了上述新房贡献利润率同比提升了2.3个百分点之外，存量房业务贡献利润率同比增长了3.2个百分点。贝壳表示，主要由于来自于固定人工成本的下降和链家能效的提升。一季度存量房固定人工成本同比下降了24%，这是贡献利润率同比提升的重要原因。

“这背后是我们去年以来围绕链家业务推进的精细化人店规模管理、组织结构优化和资源配置效率的提升。长期看，未来空间来自于业务变革带来的链家人效、店效资源转换效率的持续提升。”

对于新房业务，管理层透露，“未来将创造新的服务模式，基于数据和营销等多元能力，为开发商伙伴提供项目的全生命周期的解决方案。推动收入结构的多元化，为稳定的盈利能力提供支撑。”

此外，家装家居业务、房屋租赁服务业务贡献利润率分别同比增长3.6个百分点、8.1个百分点。

据介绍，家装家居业务贡献利润率的同比改善，主要得益于材料成本下降和人效提升。未来，随着供应链规模效应的逐步释放和服务者人效的持续提升，家装业务的单均盈利模型仍有继续优化的空间。

房屋租赁服务业务贡献利润率的提升，主要得益于省心租单房优异的改善，以及毛利率更高净额法记账的房源占比提升。管理层判断，后续租赁业务季度间的利润率可能会存在一定波动，但收入结构向高毛利转移，产品和运营能力持续改善，租赁业务的优异模型还有持续得到进一步改善的空间。

当晚的业绩说明会上，管理层再次谈及对AI的投入。

徐涛表示，我们坚持纪律性投入。一方面持续加大对核心业务场景和底层AI能力的投入，另一方面对ROI较低的项目主动复盘和优化。通过将ROI较低的项目资源调配到高长期价值创造的领域，保证公司可以在稳健的财务管理基础上，持续投入长期能力建设，支持业务的长期价值创造，助力公司持续打开更新、更高效的增长空间。

“对于2026年，一赛道也建立了更大的弹性空间，二赛道业务盈利模型仍会得到进一步的优化，成本费用的管控纪律非常稳固。虽然季度间的利润率可能会出现一些季节性的波动，但我们对全年利润率同比改善抱有信心。”

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