中骏一笔贷款违约 中骏商管26%股权“被迫易主”

观点网 物业行业“现金奶牛”化债模式再添新例。

5月15日，随着中骏集团与中骏商管发出联合公告，中骏商管26%股权（合计5.04亿股）确认出售给第三方人士。

出售完成后，乐景控股在中骏商管的持股比例从约64.5%骤降至约38.5%，虽仍为控股股东，但股权结构已发生根本性动摇。

翻开物企股权变动的历史记录册，中骏集团与中骏商管此番“以股偿债”并非孤例。

近年来，多家出险房企将旗下物业平台作为化债的核心筹码，比较受关注的是花样年控股出售彩生活部分股权以抵偿部分境外债，此外恒大物业、佳兆业美好、奥园健康等难逃股份被质押或转卖的命运。

而有关中骏商管股权动荡的起因，还要从五年前中骏集团签订的多笔融资贷款说起。

易主的26%股权

2021年3月，中骏集团与银团订立融资协议，由银团向中骏集团授予3.51亿港元（A批次）及3.43亿美元（B批次）的定期融资，并可要求增量融资，但需要满足原融资承担总额的合计金额不超过4.50亿美元的要求。

公告继续提到，在每个利息期间，该融资的年利率为3.7%、香港银行同业拆息（对A批次）或伦敦银行同业拆息（对B批次）的总和。

2023年7月，中骏集团再与银团订立一项融资协议，中骏集团获得2.55亿港元及8910万美元的多批次定期贷款融资。

上述两笔融资贷款的用途均为现有债务再融资，首笔贷款由中骏集团若干附属公司担保，而次笔贷款不仅由中骏集团若干附属公司担保，还由若干附属公司的股份质押作为担保。

到了2023年10月，中骏集团公开承认，对于2021年3月签订的银团贷款协议，未能支付已到期的本金和利息共约6100万美元。

值得注意的是，2021年3月的融资贷款违约作为导火索，构成了2023年7月融资贷款的交叉违约，并引发融资协议项下的违约事件。

与国内一些明星房企命运相同，中骏集团也踏上了债务违约之路。作为第二笔融资贷款的抵押物，中骏商管成为了中骏集团债务违约的受害方。

2023年12月，乐景环球收到一则强制执行通知。文中指出，中骏集团于2023年7月作出的两批贷款的未偿还本金分别为2.55亿港元及8910万美元，连同应计利息分别为1328.18万港元及487.86万美元。

公告中写明，在2023年7月签订的融资协议中，负债及责任由中骏集团的间接全资附属公司乐景环球有限公司持有的5.04亿股中骏商管股份作抵押。

根据相应抵押协议的条款，此次违约事件形成后，股份押记已可强制执行，抵押代理也已接管对托管账户及押记股份的独家控制权。

也就是说，在两年半前，中骏商管的股东成分就已披上一层薄纱。直到2026年5月，中骏商管最终确定与乐景环球削弱足足四成亲缘关系。

5月15日，中骏集团与中骏商管发布一则联合公告，二者表示，此前一日注意到中骏商管的全部押记股份（占总发行股本约26%）已出售予若干人士。

押记股份出售事项完成后，乐景控股不再于押记股份中持有任何权益，且其于中骏商管的持股量将减至7.44亿股股份（占总发行股本约38.5%），不过乐景控股仍然为中骏商管的控股股东。

对于接手中骏商管26%押记股份的“若干人士”，公告中并未提及。

但据中骏商管近期持股变动表显示，5月8日，Deal Thrive Holdings Limited增持了中骏商管5.02亿股股份，占总发行股本约25.9%，均价0.07港元/股，总金额3597.60万港元。

由于Deal Thrive Holdings Limited所增持的股份数额与5.04亿押记股份仅相差200万股，Deal Thrive Holdings Limited极有可能是这批押记股份的主要买家。

中骏商管过往

有声音指出，中骏商管或许一开始就是中骏集团的棋子。

时间回到2020年6月，中骏集团在香港举行股东大会。会上，尽管中骏集团没有设置问答环节，但有位股东在会议即将结束之际，打破了0问答的惯例。

其中，该位股东提问到：“有没有考虑将物业分拆上市？”

当时作为中骏集团的助理总裁和执行董事黄伦（创始人黄朝阳长子）给出了明确的回复：“关于物管分拆，我们暂时没这计划。”

但仅仅半年时间，这一说辞彻底反转。2021年1月末，中骏商管向港交所递交了招股书。

同一时期，中骏商管规模相对偏小，但麾下业务发展历史久远。最早在2003年，中骏商管旗下厦门世邦泰和开始为中骏集团提供住宅物业管理服务；2009年，中骏商管开始市场化拓展，并逐步涉足北京、环渤海经济区、粤港澳大湾区。

值得注意的是，中骏商管旗下中盛管理在2021年1月13日将厦门世邦泰和从中骏集团购入，此时距离中骏商管提交招股书仅相差半个月。

此外，据招股书披露，中骏商管从中骏集团收购商业物业管理及运营服务营运实体的一系列业务腾挪均发生在半年之内。

曾有投资者透露，黄伦在2020年业绩说明会上表示，分拆上市是因考虑商管业务日趋成熟，为利于其独立发展，以及增加一个平台实现投资价值。

为增强资金流动性而分拆上市的故事，在物业行业常有发生。在母公司发展前景尚好的时期，此举可以最大程度实现双赢；但在母公司遭遇债务违约、亏损失血过多等意外状况时，本着命运与共的原则，物企将成为母公司的救命稻草。

除了近期被提起的股权转让，中骏商管实际上还有过垫付贷款、接手商业资产等输血经历。

2022年11月，中骏商管向中骏集团垫付本金额最多为9亿元的贷款，年利率7%。结果是使得中骏商管2023年的应收关联方账款增长17.08%。

次年11月，中骏商管以10.9亿元受让中骏集团位于北京门头沟的奥莱购物中心，交易对价将以中骏商管的内部资源及中骏商管首次公开发售的闲置所得款项进行拨付。

回到中骏商管自身的经营情况，2025年，中骏商管实现收益11.93亿元，同比减少1.7%；实现毛利3.15亿元，同比减少11.3%；毛利率26.4%，同比减少2.9个百分点；归母净利润5791.6万元，人比微增1.7%。

中骏商管主要业务包括商业物业管理及运营服务和住宅物业管理服务两大板块，分别实现收入3.23亿元和8.70亿元，分别同比减少18.6%和同比增加6.6%。

在商业物业管理服务上，中骏商管期内实现购物商场全线客流同比增长42.3%，租户销售同比增长32%；在管商业物业总数为14个，总在管建筑面积约170万平方米。

在住宅物业管理服务上，中骏商管主动调整营业规模及市场扩张策略，聚焦核心区域，在管住宅项目为207个，总在管建筑面积约3430万平方米。

截至2025年末，中骏商管拥有241个签约项目以及221个在管项目，总签约建筑面积约4520万平方米，总在管建筑面积约3600万平方米。

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