151轮鏖战敲定北京丰台地块 保利41.54亿元成功补仓

观点网 5月19日，历经151轮鏖战，保利发展从招商蛇口、建发、厦门国贸的对决中成功突围。最终以41.544亿元总价拿下北京丰台太平桥核心宅地，溢价率15.40%，实际住宅楼面价达6.67万元/平方米。

回顾竞拍过程，开拍不到20轮，报价便突破40亿元；50轮后，主要为保利发展与建发“双雄对决”，双方你来我往，拉锯战持续近3小时，最终保利以41.544亿元锁定胜局。

市场看似火热疯狂，实则极度理性。抢地的本质，是抢稀缺、抢客流、抢未来的确定性，哪怕溢价拉升成本，也远比下沉三四线、布局远郊更稳妥。

信息显示，该地块位于北京丰台区太平桥城中村改造项目A区，地处西二环与西三环之间，与西城区仅一路之隔，是北京内城罕见的纯住宅用地，而内城宅地在三年内，年均供应不足5宗。

为了进一步加强地块的优势，在正式转正进入预申请前，地块容积率由原本的2.63砍至2.0，建面亦从8.65万平方米减少至7.21万平方米，总出让面积为3.6万平方米，限高80米。

根据出让要求，项目需配建9000平方米养老设施、800平方米社区管理设施及80个车位的公共停车场，且需无偿移交相关部门。

在核心城市、核心地段、核心地块面前，本次入局的四家房企，各有诉求。

首先是与保利发展竞争最为激烈的建发，继2025年尝到灯塔项目带来的甜头后，2026年建发便提出要将主业规模继续做大做强，而强大的背后，核心且高利润的地块就是必争的王冠。

去年，位于北京丰台的灯塔项目——建发海晏首开便取得61亿元销售金额，成交单价突破16万元/平方米。而今日争斗的太平桥核心宅地档次明显更高，后期带来的利润更客观。

其次是招商蛇口，虽然举牌次数不多，但其上次在北京拿地是于2025年4月拿下的通州八里桥地块。目前已联合中海、贝好家共同开发为朝棠揽阅，当年7月首开即爆、全年热销35亿，今年降价走量，整体去化超8成。

北京市场，也是招商蛇口2025年第二大销售城市，依托高效高周转打法，全年斩获销售额193亿元，成功首度跻身当地市场前五。这也导致了招商蛇口在北京的库存吃紧，亟需补仓新的优质地块来维持它的市场地位。

至于厦门国贸，虽然在本场竞拍中看起来像一位“陪跑者”，但实则也有自己的“小心思”，万一能成功捡漏呢？

近年来，国贸亦明确聚焦一线与强二线核心区，但其已久未在北京土拍市场拿地，近两年入股的多为郊区，货值贡献有限，如当前其在北京货量最大的盘建投国贸·瑨上，位于六环外。

回到保利发展自身，此次拿地亦是为了巩固地位。早在今年4月的业绩会上，董事长刘平便表示，未来几年将保持积极的投资强度，2026年预计土地投资850亿元-1000亿元。

此番斩获的丰台太平桥核心宅地，是保利2026年在北京拿下的首宗地块，亦是截至目前年内成交总价第二高的地块，仅次于其3月斥资59.22亿元摘得的上海长宁区万航渡路东侧地块。

追溯上次于北京土拍布局，已是2025年5月，彼时保利以45.45亿元、溢价率11.95%竞得海淀区半壁店地区城中村改造项目HD00-2201-0003、0004地块，规划打造成为纯改善项目保利熙瑞，目前暂未正式开盘，备案均价约12.5-12.6万元/平方米。

事实上，土地价值的底气，最终要靠市场兑现。

据安居客APP显示，保利此番摘得的北京丰台太平桥地块周边在售的新盘清一色为高端改善产品，均价在9-11万/平方米区间。

例如，距离地块约1.8公里的中海·丽金府，主打136-231平方米的大平层，2025年6月开盘，网签均价10.16万元/平方米；东南距离约2.3公里的中海·丽泽叁號院，均价9.5-10.5万元/平方米，以商务改善客群为主，打造99-158平方米三至四居；嘉棠璟樾，今年3月开盘，均价7.5-8万元/平方米，主打138平方米四居。

值得一提的是，上述三个盘的去化率均不足40%，流通速度较慢。虽然太平桥这类紧贴西城区的城芯净地近年来供应稀缺，但放眼整个西南二三环居住板块，楼市早已形成成熟稳健的改善市场格局。

直白来说，太平桥-六里桥-马连道这一片，是北京老牌成熟居住区，有强烈的改善需求，但挑剔，并不盲目追高，如何用“好产品”打动这类潜在客群，保利还需要再琢磨。

免责声明：本文内容与数据由观点根据公开信息整理，不构成投资建议，使用前请核实。