【券商聚焦】光大证券维持华润万象生活(01209)“买入”评级 指其商管业务增长强劲

金吾财讯|光大证券发布研报指，华润万象生活(01209.HK)2025年归母净利润同比增长10.3%至39.7亿元人民币，并实现核心净利润100%分派。报告的核心投资论点在于公司购物中心经营出色，商管业务增长动能强劲，同时业务结构优化推动毛利率提升，现金流优异支撑稳定的高分红政策，维持“买入”评级。 报告指出，2025年华润万象生活收入为180.2亿元，同比增长5.1%；毛利为64.1亿元，同比增长13.3%；整体毛利率为35.5%，同比提升2.5个百分点。分业务看，商业板块收入69.1亿元，同比增长10.1%，毛利率为63.1%，同比提升2.9个百分点；物业板块收入108.5亿元，同比增长1.1%，毛利率为18.0%，同比提升1.0个百分点。生态圈业务收入2.7亿元，同比增长72.2%。 购物中心经营业绩领跑市场。2025年公司新开业14座购物中心，全年在营135座购物中心零售额同比增长23.7%，平均出租率97.2%，租金收入307亿元，同比增长16.9%。54座购物中心零售额排名当地市场第一。写字楼方面，2025年写字楼业务收入为21.4亿元，同比增长3.5%。 公司现金流表现优异，2025年经营性现金流覆盖核心归母净利润比例为103.3%，已连续三年实现核心净利润100%分派，股东回报丰厚。 盈利预测方面，光大证券考虑到增值业务收入下滑，下调2026-2027年归母净利润预测至43.0亿元和46.8亿元（原预测为44.6亿元和50.0亿元），新增2028年预测为50.7亿元。对应市盈率分别为22倍、21倍和19倍。报告维持“买入”评级。 风险提示包括经济环境影响购物中心零售额与写字楼出租率，以及住宅外拓不及预期。