楼市调查 | 汇悦台、星河湾与鹏瑞 广州豪宅地图之老钱与新贵

观点网 近日，据合富数据显示，侨鑫汇悦台网签了一套建面约1251.44平方米的顶层复式，单价高达36.86万元/平方米，网签总价达到了4.61亿元。

此次交易不仅以总价刷新了汇悦台在2021年创下的超过3亿元的成交总价最高纪录，同时该楼盘的成交单价也超越广州大平层网签记录的历史峰值，打破了鹏瑞1号于上月底网签的27.69万元/平方米的单价纪录，重点还是一手房。

在这双重纪录的突破之下，市场纷纷猜测其背后的买家身份。据相关知情人士透露，买家为侨鑫地产老业主，自汇景新城项目开始，便多次复购侨鑫的房产。

今年下半年以来，随着国家一系列房地产政策的松绑，广州豪宅成交数量节节攀升，再加上顶豪网签单价的不断刷新，不少业内人士表示，广州的楼市是否已经开始触底反弹，迎来春天？

对此，市场人士却持有不同的看法。

顶豪间的交易

回顾2024年的交易情况，广州的顶级豪宅市场显得尤为活跃。截至10月中旬，今年广州成交的顶级豪宅中，成交金额超过2亿元的已突破6套。

光是广州老牌豪宅开发商星河湾的半岛5号，就已卖出三套面积为1260平方米的复式，其中两套的网签单价为16万元/平方米，另一套单价为16.3万元/平方米。

后来居上的广州新晋豪宅开发商鹏瑞也不甘落后。9月期间，成交了两套面积为751.71平方米的大平层，其中一套的网签单价更是刷新广州豪宅网签记录，达到27.7万元/平方米，不过随后也被此次成交的汇悦台项目所超越。

广州顶级豪宅的快节奏成交速度，也让北上深等一线城市看呆了眼。目前，总价在1亿元以上的新盘，深圳仅成交4套。

然而，顶豪的成交能否预示着广州楼市真正回暖？广东中原地产项目部总经理黄韬表示，过亿的成交豪宅受多因素影响，并不能代表整个广州市场的主流，不建议过多放大。

在黄韬看来，对于上千万或者过亿的产品来说，就不单单是自用居住那么简单，还有增值、升值的作用。房地产的价值在于其地段及综合考虑下的多方因素。

随后，他以此次成交的侨鑫汇悦台项目举例。据市场消息，该项目在两三年前地产高峰期时已成交，近期才进行网签，不排除买贵的可能。再者，此次交易单价能突破天花板也是得益于其的稀缺性，但稀缺性的楼盘更加没有可比性，价格较"任性"。

据悉，侨鑫汇悦台在整个小区内仅剩6套房，而此次成交的是一套位于顶层的2层复式，赠送面积以及使用率都较高。从地段而言，汇悦台位于珠江新城的豪宅档东区，广州最核心的富人区，每一户都拥有270度看江视角，更别说顶层的视野。

据观点新媒体了解，汇悦台共6栋楼，主推户型为236-437平，统一大户型圈层纯粹，顶复仅5套，普通复式十几套，且每一套户型均不相同，千平顶复更是稀少，而此次房源位于5号楼39楼。

近两年，该楼盘二手成交单价在23-31万元/平方米之间。目前，有一套6号楼王的二手顶复在售，建面约669平，挂牌价2.6亿。此外，有相关中介透露，汇悦台的中楼层均价大概也就22万元/平方米。

除了以上因素外，也有市场人士认为，富豪间的"游戏"也会导致个别豪宅成交价格过高。大家相互购买对方高单价产品，从而形成营销噱头。这种成交，过于单一，阶段性容易误导市场。

当然，对于目前广州楼市的情况，黄韬还是保持着积极的心态。"至少可以反映出目前的市场触底是更有信心，有能力的、高端的客户能够更快地作出反应。"

富豪们的选择

广州的低调，在交易中体现得淋漓尽致。尽管顶豪的成交价格受多种因素影响，但广州在成交套数上的领先地位，也透露出这座城市历来不乏高端购买力。

据房地产中介介绍，近期，广州千万元以上的豪宅成交量明显上身。"例如，在上个月地产新政出台之前，预计成交量可能仅有约40套左右。然而，在仅仅半个月的时间内，我们的成交量已经几乎与上个月整个月的成交量持平。"

在广东中原地产项目部总经理黄韬看来，广州豪宅市场在四个一线城市中，是最稳定、最实用，同时最具性价比。

确实，从市场供需情况来看，广州作为一线城市和南方经济中心，吸引了大量高净值人群和富裕阶层。这些人群对豪宅的需求旺盛，不仅关注豪宅的居住品质，还看重其投资价值和社交圈层。

根据《胡润财富报告》，广州的高净值人群（家庭）数量在全国位列前五，同时它还是广东这个坐拥全国数量最多的千万元净资产"高净值家庭"省份的省会。

目前，广州豪宅市场的供应量相对紧张，尤其是核心地段的江景资源，这是顶豪物业最佳附加价值。然而，城市扩张有周期性，价值岸线生长慢，而且规划政策的逐年收紧，优质江景宅地的增量供应有限，稀缺性一下子就能体现出来。

从政策环境而言，近年来深圳豪宅市场的调控政策较为严格，市场波动较大。相比之下，广州的豪宅市场在政策环境上可能更加宽松和稳定。

然而，针对目前广州顶豪市场的交易情况以及它的稀缺性，市场纷纷表示，难道以后就仅剩下鹏瑞1号、星河湾半岛5号以及汇悦台这三大金刚相互斗法了吗？

对此，黄韬却有不一样的看法。

他表示，鹏瑞1号、星河湾半岛5号以及汇悦台只是个别项目出彩，而不是发展商。"鹏瑞1号属于写字楼性质，我们不能当它是一种住宅概念，而汇悦台所剩的产品也不多，几乎卖完了，有也是个别。至于星河湾半岛5号，其所处的地理位置并不在传统的豪宅区，位置相对不够优越。"

相比之下，黄韬更看好此前保利拍下的南方面粉厂地块。在他看来，该地块以后的产品单价在15-20万元以上都是值得的，该产品具备一定的竞争实力。

但总体而言，随着广州楼市新政新规的颁布，不乏像实用率超100%的新规产品出现，而楼市的竞争，从始至终，都是产品与产品之间的比拼。