金融街（000402）2026年前三季度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期金融街（000402）发布2026年前三季度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

（一）公司2026年1~9月总体经营情况

    1.行业形势分析

    根据国家统计局数据，2026年前三季度，全国商品房销售面积为5.6亿平米，同比下降13.2%；全国商品房销售金额为5.4万亿元，同比下降13.9%。

    根据戴德梁行数据，2026年前三季度，北京甲级写字楼空置率为15.3%，同比下降1.2个百分点；北京甲级写字楼租金为191.2元/平米/月，同比下降11.3%；上海甲级写字楼空置率为20.9%，同比下降2.6个百分点；上海甲级写字楼租金为192.3元/平米/月，同比下降6.2%。

    2.公司经营情况

    报告期内，公司坚持以经营安全为首要原则，围绕“保障安全、提质增效、全力去化、稳健发展”的经营思路，重点开展了以下经营管理工作：

    （1）持续推进学习教育，发挥党建引领作用。报告期内，公司党委一是持续推进树立和践行正确政绩观学习教育。召开学习教育总结会，认真总结开展学习教育的做法成效及存在的问题，推动完善制度机制；二是持续发挥领导核心作用，前置讨论研究公司“三重一大”事项，完善制度建设，加强党组织管理，开展党员教育培训，进一步引导广大党员、管理人员不断提高政治素质、增强党性修养，持续为公司转型发展贡献力量；三是各基层党组织持续围绕经营开展党建工作，发挥基层党组织的战斗堡垒作用和党员的先锋模范作用，助力项目交付、轻资产转型等重点工作，切实推动党建工作与经营工作深度融合；四是通过组织开展庆祝建党105周年暨“七一”系列主题党日活动，通过重温入党誓词、参观学习等多种形式，引导广大党员厚植爱国情怀，为公司转型发展凝心聚力。

    （2）强化现金流管理，保障公司资金安全。报告期内，公司坚持将保障资金安全作为核心经营任务，确保经营稳健。一是根据房地产行业和市场变化，以销售去化为核心工作，推进早回款多回款，经营活动现金流净额持续为正；二是公司保持AAA主体评级稳定，成功完成CMBS、中期票据发行和公司债回售转售工作，并向控股股东北京金融街投资（集团）有限公司进行定向永续债权融资20亿元，保障公司资金安全；三是执行精细化资金管理，严格执行工程款支出预算管理、严控资金支出，持续推进降本增效工作。

    （3）持续促进销售去化，开发业务强化销售。报告期内，公司开发业务强化销售调度，一盘一策攻坚，多措并举拓展客户资源，同时常态化开展营销复盘，动态评估去化节奏，及时调整销售策略，持续促进销售去化。2026年前三季度，公司实现销售签约额约38.5亿元，实现销售签约面积约26.8万平米；从产品类型看，住宅产品实现销售签约额36.6亿元（销售面积25.0万平米），商务产品实现销售签约额1.9亿元（销售面积1.8万平米）。

    （4）优化管理模式，努力稳定资管业务。报告期内，公司写字楼板块根据市场情况采取更为灵活的价格策略，积极招商，前置做好重点客户续租/换租工作，同时通过物业服务升级与硬件配套优化，提升写字楼产品竞争力，全力保障项目出租率稳定；商业板块持续推进核心区商业升级改造工作，并加大业态和品牌焕新速度，此外，通过打造潮流社交消费空间、开展高品质特色市集等活动，激发消费活力、提升项目影响力；公寓/酒店板块持续从服务细节入手提升客户体验，提高品牌影响力。2026年前三季度，资产经营业务（含城市更新）实现收入约11.1亿元，实现息税前利润约6.8亿元。

    （5）丰富业态内容，文旅业务保持增长。报告期内，公司在营文旅项目持续提升项目服务水平与游客体验，丰富服务内容。其中，慕田峪长城坚持长城国际会客厅定位，丰富内容吸引客流，同期游客量及收入创新高；天津之心超高层观光项目动态调适经营机制，焕新时令活动内容，提升运营效能；遵化古泉小镇项目通过整合项目资源，开展特色康养活动，致力塑造古泉小镇区域疗愈标杆的品牌形象；惠州巽寮湾项目持续激活存量项目，同步优化产品体系，提升项目区域影响力。报告期内，公司文旅业务实现收入约3.2亿元，实现息税前利润约1.8亿元，收入利润实现同比攀升。

    （6）推进业务模式，城更业务持续推进。报告期内，公司持续推进项目市场化拓展和自有存量资产盘活，打造以轻资产运营为主的城市更新业务模式。市场化获取项目方面，北京市西城区“金树如院”公寓项目保持满租，北京市西城区百万庄大街长租公寓项目完成改造，系统对接政府部门、金融机构，积累优质客源，为项目顺利开业提供坚实保障；持有项目盘活方面，北京门头沟融悦中心写字楼B座将按政府需求整体改造为保障性租赁公寓，开创了“政府出政策、企业出资产、社会出效益”的多赢模式，重庆九曲花街商业改造提升项目完成，苏州融悦湾人才公寓改造项目相关工作稳步推进。

    （7）依法合规经营，保障公司稳定发展。报告期内，公司坚持经营发展和风险控制两手抓，根据市场环境、业务发展等方面的变化，密切关注销售去化、现金流安全、工期建设等重点领域可能出现的风险点，及时做好风险防控预警、预案并推进落实，保障公司业务稳健发展；持续完善公司内控体系，推进各级机构内控管理和管理审计能力的提升，促进公司法合规经营。

本文数据来源于金融街2026年三季报，仅供参考不构成投资建议。