远洋集团（03377.HK）2026年中期管理层讨论与分析

证券之星消息，近期远洋集团（03377.HK）发布2026年中期财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

业务回顾：

物业开发
      入账销售收入
      本集团2026年上半年物业开发业务的营业额为人民币41.05亿元,较2025年同期的人民币32.96亿元上升约25%。交付可售楼面面积由2025年上半年340,000平方米上升约52%至2026年上半年516,000平方米。不包括车位销售,2026年上半年平均入账销售价格下降至约每平方米人民币8,300元(2025年上半年:每平方米人民币11,000元),主要是期内受结转项目区位的影响,位于一线城市的项目结转较少。
      受国内房地产市场持续调整的影响,本集团及其合营企业和联营公司截至2026年6月30日止六个月的协议销售总额为人民币81.4亿元,较2025年同期人民币133.70亿元下降约39%。2026年上半年销售楼面面积下降约20%至676,200平方米(2025年上半年:849,000平方米)。不包括车位销售,平均销售价格下降约30%至每平方米人民币13,300元(2025年上半年:每平方米人民币18,900元),平均销售价格下降的主要原因为2026年上半年位于一线城市项目开盘较少。
      2026年上半年,可售项目合共约120个(2025年上半年:130个)。从地区分布来看,其中来自一、二线城市的协议销售额占全体约80%。
      土地储备
      本集团及其合营企业和联营公司的土地储备于2026年6月30日下降至24,500,000平方米(2025年12月31日:27,051,000平方米),而土地储备应占权益部分则相应下降至12,830,000平方米(2025年12月31日:14,160,000平方米)。于2026年上半年,本集团及其合营企业和联营公司未有新购入土地。于2026年6月30日,按可售总楼面面积,本集团土地储备的每平方米平均土地成本约为人民币6,200元(2025年12月31日:每平方米人民币6,100元)。
      投资物业
      于2026年上半年,来自物业投资的营业额减少了约6%至人民币1.36亿元(2025年上半年:人民币1.44亿元)。于2026年6月30日,本集团及其合营企业和联营公司合共持有超过22个经营中投资物业,大多数为处于优良地段的甲级写字楼、购物中心、商业综合体及物流项目。于2026年8月,北京维晟中心已完成竣备。
      雇员及人力资源
      于2026年6月30日,本集团共有员工11,718人(2025年12月31日:12,041人),员工数量减少主要是由于本集团持续精简开发主业及相关业态人员。本集团于本期间员工薪酬开支下降至人民币10.43亿元(2025年上半年:人民币11.56亿元)。
      该减少主要是为期内开发业务板块员工薪酬开支下降及人员优化的一次性费用增加的综合反映。
      有关境内公开市场债务的相关信息兹提述日期均为2025年5月9日、2025年5月30日、2025年6月12日、2025年6月19日、2025年7月10日、2025年7月18日、2025年7月28日、2025年8月1日、2025年8月14日、2025年11月26日、2026年2月4日、2026年6月23日及2026年8月11日的本公司于联交所刊发的公告及远洋控股于上海证券交易所刊发的公告,内容有关本集团的境内公开市场债务(统称‘境内公开市场债务公告’)。
      诚如境内公开市场债务公告所载,为推进后续可持续经营,根据远洋控股现状,本集团计划为若干境内存续公司债券及银行间定向债务融资工具持有人提供整体重组方案,对该等债券╱债务融资工具本金和利息偿付安排作出调整,并提供现金购回、股票经济收益权、资产抵债等多种清偿选项。远洋控股会通过召开债券持有人会议的形式推进该等债券╱债务融资工具重组,最终重组方案以债券持有人会议通知所载的议案为准。
      后续,已召集相关公司债券持有人会议并于会上表决通过相关债券重组的议案。
      根据相关债券持有人会议结果的公告,相关方后续将按顺序启动现金购回选项、股票经济收益权选项、资产抵债选项(住宅项目收益抵债和商业项目收益抵债)。
      2026年6月23日,本集团公布本集团九笔境内债券╱债务融资工具的现金购回选项详情。2026年8月11日,本集团公布现金购回实施结果。后续,本集团将根据已通过的债券重组议案,继续推进其他重组选项。
      有关详情请参阅境内公开市场债务公告。
      截至2026年6月30日止期间后的重大事件除上文标题为‘有关境内公开市场债务的相关信息’段落以及本公告中的中期简明综合财务报表附注12所披露外,于本公告日期,截至2026年6月30日止期间后并无影响本集团的重大事件发生。

业务展望：

2026年,中国房地产行业仍处于深度调整与筑底盘整周期。中央坚持着力稳定房地产市场的政策导向,各项支持政策重点围绕盘活存量、优化供给、稳定预期发力,市场整体呈现「局部改善、整体承压」的运行态势。2026年上半年,全国房地产开发投资人民币3.8万亿元,同比下降18.0%;新建商品房销售面积4.0亿平方米,同比下降11.6%;新建商品房销售额人民币3.8万亿元,同比下降13.6%;房地产开发企业到位资金同比下降20.2%,行业投资、销售、融资端仍承受一定压力,风险出清与市场修复尚需时日。
      展望2026年下半年,房地产行业发展逻辑正在发生深刻变化。城市发展模式逐步告别增量开发主导,迈入增量开发与存量更新并重的新阶段。行业风险由前期集中爆发逐步转向有序出清,房企债务重组、资产盘活、市场主体优胜劣汰进程持续深化。城市更新、商业运营、物业管理、养老服务、特殊资产等赛道正在迎来发展契机,专业化运营能力与综合性服务能力,将成为企业构筑核心竞争优势的重要基础。

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