财报快递|中交发展2026年上半年营收降94%扭亏为盈，现金流转负应收账款高企

8月20日，中交城市发展控股集团股份有限公司（证券简称“中交发展”，股票代码000736）发布2026年半年度报告：上半年实现营业收入7.77亿元，同比减少94.13%；归母净利润1832.19万元，同比增长101.55%，实现扭亏为盈；扣非归母净利润1707.87万元，同比增长101.44%；经营活动产生的现金流量净额为-1.25亿元，同比下降140.91%；基本每股收益0.02元。截至报告期末，公司总资产24.97亿元，较上年末增长5.05%，归母净资产12.27亿元，较上年末增长1.52%。

从业务结构看，公司上半年营业收入中，物业服务（含资产管理与运营）实现收入7.56亿元，占营业收入的97.26%，同比增长38.40%，毛利率16.72%，同比下降1.74个百分点；其他业务收入2130.15万元，同比下降73.01%；房地产销售业务收入为零。公司表示，营业收入同比大幅下滑主要系2025年8月31日完成重大资产重组交割，房地产开发业务置出至控股股东中交房地产集团，本期报表不再包含房地产开发业务所致。分地区看，华北区域收入4.13亿元、占比53.18%，华南区域收入2.05亿元、占比26.31%，为两大核心收入来源。

2026年上半年，物业服务行业由规模扩张的粗放增长转向以质效优先、价值深耕为核心的高质量发展。国家“十五五”规划纲要明确提出“实施物业服务质量提升行动”，《物业管理条例》修订列入国务院立法计划，政策红利持续释放。但行业整体增速趋于平稳，应收账款规模持续增加、物业费收缴率下降，企业现金流面临压力；劳动力成本刚性上涨与物业服务费降费潮的矛盾日益突出，叠加智慧化转型所需前置投入，进一步压缩盈利空间。

公司表示，报告期营收同比减少94.13%，主要系重组交割后本期数据不再含房地产开发业务所致；净利润实现扭亏为盈，主要系剥离房地产开发业务后不再承担大规模开发业务亏损及融资利息费用，同时核心物业服务业务收入同比增长38.40%，成为利润主要来源。上半年利润总额0.35亿元，所得税费用1406.95万元；加权平均净资产收益率1.50%，上年同期因净利润与净资产均为负值，该指标不具可比性。

费用方面，上半年销售费用2241.89万元，同比减少94.17%；管理费用5635.94万元，同比减少71.30%；财务费用仅13.49万元，同比减少99.98%，上年同期高达6.78亿元，主要系房地产开发业务置出后有息负债规模大幅缩减所致；研发费用为零。

值得关注的是，截至报告期末公司应收账款达9.92亿元，占总资产比例由上年末的31.25%升至39.71%，货币资金降至8.71亿元，占总资产比例由44.51%降至34.88%；经营活动现金流净额为-1.25亿元，较上年同期净流入3.05亿元由正转负，主要系上年同期含房地产开发业务回款所致，而行业应收账款回收压力加大、物业费收缴率下降亦对公司现金流形成考验。此外，报告期投资活动现金流出5.67亿元，主要为新增定期存款。公司计划本报告期不派发现金红利、不送红股、不以公积金转增股本。报告期内，公司完成更名及撤销退市风险警示，证券简称由“中交地产”变更为“中交发展”，股票于2026年6月3日复牌；上半年物业服务业务新拓展面积220.07万平方米，期末在管面积5860.78万平方米。

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