招商蛇口（001979）2025年度管理层讨论与分析

证券之星消息，近期招商蛇口（001979）发布2025年年度财务报告，报告中的管理层讨论与分析如下：

发展回顾：

一、报告期内公司所处行业情况

    2025年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达140.2万亿元，同比增长5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。

    房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。报告期内，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。

    资产运营面临阶段性挑战与结构性机遇。购物中心空置率波动上行，同质化竞争与消费升级并存；产业园与写字楼供需格局未达平衡，经营承压，业态转型与功能升级成为破局关键；公寓市场受供应增加及居民收入预期偏弱影响，租金持续承压。与此同时，国内公募REITs市场步入常态化发行与稳定发展轨道，“新发+扩募”双轮驱动市场规模持续增长。底层资产扩围至商业办公、酒店、城市更新、文旅、养老等类型，标志着我国REITs市场向覆盖更广泛商业不动产的“全门类”市场迈出关键一步，为持有优质商业不动产的企业打通了“开发销售”向“资产运营”深度转型的资本通道。国内旅游市场稳步回暖，会展业保持平稳发展，绿色化、数智化成为行业转型升级的新动能。

    物业服务行业进入“存量精耕”与“质效提升”的关键阶段。新增物业管理规模随房地产市场的调整而继续放缓，行业竞争全面转向对存量项目的服务提升、效率优化与价值挖掘。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对刚性成本上涨压力。基础物业服务向“优质优价”迈进，增值服务在政策与市场双轮驱动下，围绕社区生活、资产运维、城市服务等领域加速发展，成为物企重要增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局与良好品牌声誉的企业将赢得更广阔的发展空间。

    二、报告期内公司从事的主要业务

    （一）公司战略介绍

    公司持续贯彻并优化“133341”战略体系，以“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”为目标，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三项核心能力，以创新驱动为根本动力，着力推进“三个转变”，即由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变，踔厉奋进推动高质量发展。

    做优开发业务。聚焦核心城市，坚持以销定投、精挑细选、优中选优，确保新增投资流速及利润兼优。加快推进存量项目盘活，创新存量盘活路径。着力提升产品力，建设“好房子”，运营“好生活”，实现产品价值与市场竞争力的双重跃升，巩固新发展模式下的市场领先地位。

    做强资产运营。落实分类管理，去粗存精，加强内容运营，建强全链条关键环节管控能力，提升资产运营水平和经营效益。依托产融先发优势，实现核心持有业态的产融退出通道全覆盖，适时推进REITs扩募，构建“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环，开拓新业务增长曲线。

    做大物业服务。基础服务以高质量发展为主线，按照核心区域深耕、高潜区域发力、薄弱区域覆盖的原则，做广城市布局，做深重点城市密度。

    （二）主营业务介绍

    开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

    1.开发业务

    作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。

    2.资产运营

    资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

    3.物业服务

    公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。

    （三）报告期公司经营情况概述

    2025年，公司开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少，公司全年实现营业收入1,547.28亿元，同比下降13.53%；实现归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下降74.65%；加权平均净资产收益率0.73%，同比下降2.63个百分点。

    报告期内，公司通过改革提升管理效益，保持现金流稳健，优化资产结构，坚定转型业务。经营层面，开发业务以产品服务践行差异化发展，资产运营以多措并举实现多元化盘活，物业服务以专业能力谋求外延式发展。

    公司主动顺应行业形势变化，精准优化现金流管理体系，严守资金安全底线，坚定执行“以销定投、以销定产”的经营策略，持续提升资金使用效率。全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元，现金流整体保持韧性。报告期末，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。公司积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。同时，公司依托优质资信优势，持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

    1.开发业务

    2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1,960.09亿元，行业整体排名提升一位至第四位。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5的城市共计15个。

    公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。

    公司在产品力方面持续精雕细琢，玺、序、揽阅、天青产品线持续迭代创新，保持行业领先。公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度，28个场景模块，汇集485项技术细节，并在全国20余个标杆项目中实现规模化落地，获得市场广泛认可。

    报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率超过可研预期。上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，助力公司荣登2025中国房企产品力TOP100第四名。北京招商玺、佛山华玺二期等六个项目获好房子作品TOP20及好房子专项奖。

    代建业务方面，招商建管锚定高质量发展目标，全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1,139万平方米，新增合同收入超8亿元。历年累计承接代建项目超620个，规模突破3,500万平方米，形成覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多种业态的综合代建能力。代建新签约规模、综合能力及产品力均稳居行业TOP10。

    2.资产运营

    报告期内，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。公司发挥多元业态协同优势，全年新增轻资产管理面积约82.8万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。公司以APEC峰会为战略契机，设立蛇口片区提质升级专项小组，通过统筹城市界面提升、产业孵化升级、文化商业融合及多元消费场景塑造，致力将蛇口片区打造成体现城市运营能力的“重要名片”，探索片区融合的资产运营新模式，实现蛇口品牌价值和商业价值最大化为核心目标。

    公司持续通过公募REITs推动存量资产价值释放。2025年启动博时蛇口产园REIT第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园B地块及南山区前海易保园区W6、W7仓库及辅助楼推进REITs扩募。此举将进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环，增强公司可持续经营能力。

    1）集中商业

    报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米。全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目报告期末出租率93%。

    公司全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等维度持续破局和进阶。公司年内荣获中指院商业地产公司品牌价值TOP4，市场影响力持续提升。2025年，公司新开业8个集中商业，南京玄武花园城以超50%的首店占比引爆市场，打造屋顶天文台及“生命之树”等特色场景，成为南京商业创新与产城融合的典范。杭州城北花园城作为杭州首个XOD综合体，引进131家首店，以“花园”主题场景和矩阵化IP重新定义区域商业，开业3天客流65万领跑市场。深圳太子湾VILLA实现了主理人品牌与高端餐饮的双重突破，将滨海场景与品牌内容深度融合，打造深圳特色滨海街区新标杆。

    2）产业园

    公司产业园布局国内核心一、二线18个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

    产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%。报告期内，产业园业务运营收入13亿元。

    公司持续以新质生产力引领发展，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业方向，做实产业服务和完善产业生态，以空间运营向产业运营转型。凭借专业运营与产业生态构建，目前公司管理的园区入驻29家国家级小巨人、155家省级专精特新企业、29家瞪羚企业、301家国家高新技术企业，以企业矩阵构建坚实底座，赋能产业长远发展。新质生产力布局取得重要突破，公司推动“招信低空”合资公司成立，统筹推动“前海-蛇口低空经济先导区”规划和建设，打造价值工厂低空经济主题园区，形成零重力飞机工业、丰翼科技、英武智能等产业链企业集群，举办5场低空生态活动大会，联合招商会展举办高交会低空经济产业展览会，加速推进低空产业生态建设。

    通过技术、资金、场景、运营等方面赋能园区企业发展之外，公司高度重视开展园区主导产业及产业链投资，将园区打造成为培育新兴产业的抓手，打造成自主可控的新兴产业的种子资源池。目前，招商蛇口参与出资设立的产业基金规模逾50亿元，所投项目发展阶段各异，有已实现上市的，有正在IPO申报的，亦有刚进入上市辅导期的，还有处于较为初创阶段的，影石创新、沐曦股份等创新型数智科技企业在报告期内成功上市，成为产融创新转型的“标杆案例”。通过产业基金投资到退出闭环的打通和良性滚动，产投成果逐步兑现，既实现了财务性增值回报，促进了公司及产业园区业务主业协同，更助力了战略性新兴产业的培育与发展。

    公司连续七年蝉联方升园区大会“中国产业园区运营商TOP50”第一名、2020-2025年蝉联观点“年度影响力产城发展企业TOP20”第一名，持续巩固行业领先优势。

    3）公寓

    公司管理范围内的公寓布局21个城市，已开业面积175万平方米，已开业房源4.2万间；建设期项目规划面积63万平方米，规划房源1.4万间。报告期内，公司公寓业务运营收入为14亿元，开业1年以上精品公寓报告期末出租率达93%。

    全年新入市12个项目，一线城市占比92%，上海壹间虹桥公馆三期开业5个月期末出租率100%。上海静安壹棠开业5个月期末出租率达99%，深圳壹间网谷开业4个月期末出租率达88%。上海壹间·新桥G60科创云廊社区，是公司在上海首个从土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目，为探索可持续、可复制的租赁住房发展模式提供了实践样本，同时标志着公司在上海租赁住房领域迈出了坚实而重要的一步。公司持续以产品力和运营力焕新资产价值，服务标杆项目壹间槟榔园完成第五批改造升级，已改房源占65%，改造楼栋出租率由86%提升至97%，平均单价提升至151元/平方米/月，改造效益显著。服务式公寓标杆项目泰格壹棠改造焕新，年内爬坡入住率达87.7%，平均房价领先市场竞品，STR表现位居深圳市场第一。

    公寓业务在中指研究院、迈点、克而瑞等主流榜单均跻身TOP3，其中中指“2025资产管理优秀企业”、亿翰“2025中国租赁住房资管实力TOP10”位居榜首。

    4）写字楼

    报告期末，写字楼业务运营收入12.2亿元。公司积极整合内外部资源，从政策、产业和渠道资源多方入手，发力产业载体集聚打造。全年租赁成交面积超33万平方米，净吸纳超8万平方米。

    5）酒店

    报告期内，公司酒店业务实现运营收入为11.1亿元。新开业的深圳南山伊敦酒店，前身是承载改革开放历史的地标性建筑，历经3年改造、功能调整及空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作，升级成集酒店、会议、服务公寓于一体的综合性国际化高端旅居社区，成为城市更新传承与创新、功能与效益、历史与现代融合的成功范例。

    6）其他

    招商会展旗下展览规模稳步扩容。2025年，旗下招商会展整体举办展览面积超700万平方米，举办会议活动逾200场。深圳国际会展中心全年成功举办橡塑展、电池展、高交会、文博会等一系列国际级、国家级高规格展会。杭州大会展中心首个完整运营年度即取得国内近五年新开展馆中展览规模最高的成绩，实现里程碑式开局。中国重庆科学会堂运营首年承办各类会议活动超100场，数量超越同城竞争对手。

    招商邮轮以创新驱动交旅融合转型，全年服务旅客419.8万人次。水上客运业务方面，年内开通珠海海岛航线，与横琴长隆、携程合作推出横琴航线“长隆号”主题客轮，机场航线推动“机票船票一票通”业务，客流量同比增长17%。湾区游业务方面，年内完成2艘湾区游轮船舶建造，开通香港维港航线、深澳旅游航线及“WAN夜宴”航线；“海上看湾区”项目荣获中国旅游景区协会“2025旅游目的地创新发展案例”荣誉。邮轮港口业务方面，全年邮轮靠泊25艘次，推出19款海洋研学产品，服务2.6万人次。低空经济业务方面，与通用航空公司合作开展直升机空游及交通接驳，累计开通12条航线，全年起降111架次；推进跨境直升机口岸验收，成为国内首个海空一体复合型口岸，为发展低空业务奠定了坚实基础。

    3.物业服务

    招商积余作为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终保持战略定力，坚定不移地贯彻“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则。2025年，招商积余深化变革、严控现金流、提效提质，实现规模、质量与效益均衡增长。报告期内，招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。报告期末，招商积余在管项目2,473个，管理面积达3.77亿平方米。

    坚持高质量发展，以“稳基固本、创新突破”深化市场拓展，聚焦核心区域与优质项目。招商积余2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额1.91亿元，同比增长85%，高校业态新签年度合同额2.32亿元，同比增长25%，IFM业态新签年度合同额3.69亿元，同比增长15%。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%。

    招商积余以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高粘性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。

    招商积余持续坚持“客为先”的文化导向，形成“一心三力八要”服务文化理念，荣获“2025中国物业服务企业综合实力500强TOP3”等荣誉，并首次跻身“2025中国物业服务力百强企业TOP3”。

    4.数智化

    聚焦数智技术与业务的深度融合，持续推动面客增收与科技降本，全面提升运营效能。公司聚焦生产经营，应用人工智能技术积极赋能服务力、营销力，推动全员创新氛围营造。公司将AI植入客户的居家、物业、生活三大服务场景，实现AI物业工单助手一线录单提效90%，企微智能客服实现7×24小时服务不间断；视频智能巡检实现覆盖5大类特种车辆识别和自动稽核，识别准确率达到97%，有效降低31%的停车场人工稽核工作量。公司积极推动智能工牌赋能营销案场，实现盘客效率、客户信息完整度大幅提升，构建案场管理新范式。

    5.可持续发展

    2025年，公司的可持续发展工作继续围绕公司“122353”可持续发展战略三项核心任务，在环境、社会和治理（ESG）三大维度持续发力，推动企业与环境、社会的和谐共生。

    环境维度：赋能绿色城市，践行“双碳”战略。作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑建设。报告期内，装配式建筑面积新增234.4万平方米，占新开工项目面积比例为92.3%；新增绿色建筑认证项目35个，新增建筑面积383.14万平方米。截至2025年底，公司累计建设绿色建筑项目553个，累计建筑面积达6,593.60万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计42个，累计建筑面积300.23万平方米。

    社会维度：承载美好生活，共创社会价值。公司注重提升产品与服务质量，满足客户对美好生活的追求，增强用户满意度与信任感；不断完善福利保障体系，优化人才培养机制，为员工提供广阔的发展空间和健康的工作环境；建立全周期管理机制，携手产业链上下游共同打造绿色质造生态，推动可持续发展理念贯穿整个价值链；公司积极履行企业社会责任，关注社区发展与公益事业，通过开展多样化的社会公益活动回馈社会。其中，由招商局慈善基金会资助，公司主导实施的招商局CStar青年创新创业计划的海外公益项目，入选2026“中非人文交流年”精品活动清单，已成为助力“一带一路”沿线青年实现创业梦想的一张亮丽名片。

    治理维度：引领诚信担当，强化风险管理。公司切实保障中小股东的知情权、参与权和收益权，确保公司治理透明、公正；不断提升董事会多元化水平，为管理层科学决策提供有力支持。坚守诚信经营理念，搭建“守廉有为”廉洁文化体系，筑牢企业发展的道德基石。强化全面风险管理，实现内控自我评价全覆盖，为公司稳健运营保驾护航。

    截至2025年底，公司MSCIESG评级维持A级（A股房地产行业的最高评级），并在国证、华证等中资ESG评级中位居行业领先水平，体现了公司在可持续发展领域的卓越表现和行业影响力。

    6.组织建设

    公司顺应行业深度调整趋势，围绕“优化管控模式、减少管理层级、强化非开发业务管理”深入推进组织变革。总部成立资产管理部强化非开发业务统筹管理；开发业务取消五大区域公司，落实二级管控，对重点城市及大盘项目提级管理；非开发业务做精专业公司、推动存量项目划入城市公司，深化开发与物管协同，推进持有业务划转与整合，压减管理层级、精简流程，提升经营效能。公司围绕“1553N”人才格局，着力建强五类人才队伍；深化“产品首席制”，持续探索首席机制的复制推广（如“首席店长”）；建立跨组织调配机制与“专家组”人才库，发挥资深专业人才在工程质量巡查、技术攻关、专业评审等领域的价值；完善干部轮换与内部人才市场机制，夯实高质量转型人才根基。公司以“走实、走深、走心”深化服务文化，推动“寓管理于服务”落地，将奋斗者行为标签嵌入人才评价与激励体系，实现服务力向生产力转化。学习型组织建设方面，依托数字化学习平台构建“战略—能力—学习”映射矩阵，激活组织知变能力，推动学习力向发展动能高效转化。

    7.公司获得荣誉

    2025年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产TOP10研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2025沪深上市房地产公司综合实力TOP2”“2025中国房地产百强企业综合实力TOP4”等奖项。其中产品力方面，荣获克而瑞“2025年度中国好房子企业TOP10（第3位）”“2025年度中国房地产企业产品力TOP100（第4位）”；服务力方面，旗下招商积余荣获“2025中国物业服务综合实力百强企业”第3名。

    报告期末，公司拥有可出租土地面积182.61万平米，出租率97.07%，报告期出租收入1.38亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积691.16万平米，包含公寓、写字楼、产业园、商业等多种业态。报告期内，公司实现出租收入51.96亿元，同比增加2.08%，总体出租率81.90%；报告期末，公司在深圳、北京、上海、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、白俄罗斯等地拥有酒店客房4,367套，酒店收入10.55亿。

    向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约262.46亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。

    三、核心竞争力分析

    （一）前瞻的战略引领

    公司持续强化战略研究，通过制订“十五五”战略规划，前瞻性引领公司实现高质量发展。公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，积极践行“三个转变”，推动开发业务做优、资产运营做强、物业服务做大，确保中长期转型发展不偏航。

    （二）行业领先的“好房子”全链条核心竞争力

    招商蛇口将对美好生活的深刻理解融入企业基因，构建起行业领先的“好房子”核心竞争力。公司以前瞻性战略眼光率先响应国家政策导向，构建了业内首个完整契合“安全、舒适、绿色、智慧”政策要求的好房子技术体系，形成涵盖7大维度、28个模块、485项技术细节的完整架构。该体系已在上海、北京、成都、西安等20余个标杆项目规模化落地，多个项目入选行业“好房子”TOP20榜单。凭借“招商好房子”的落地执行及良好口碑，公司完成了住宅产品品质竞争的能力跃迁，在行业深度调整期构筑起穿越周期、引领发展的差异化竞争壁垒。

    （三）片区综合开发运营与国际生活样板打造能力

    依托招商局集团多产业协同升级的平台优势，公司在47年蛇口工业区开发建设历程中，孕育形成了独具招商特色的“港区城”一体化片区开发模式，构筑起片区综合开发运营与国际生活样板打造的核心竞争力。该模式以港口/交通枢纽/人流聚集枢纽为核心切入点，以临港产业园区为核心载体，联动城市新区开发，通过港区城有机融合与协同发展，构建自我迭代、共生共荣的产城融合生态圈。其核心价值在于，以全生命周期产品体系为空间持续赋能迭代，既引领城市功能升级，又实现片区土地价值、空间价值与运营价值的最大化提升，成功将价值洼地培育为可持续发展的价值高地，更在这一过程中孵化出“好产品、好运营、好服务”的成熟模式，系统性打造了集聚106个国家和地区人士的国际生活样板。

    在片区综合开发运营的深度实践中，公司持续积累优质产业与城市资源，积淀了深厚的城区及产业园区全流程开发运营经验：不仅锻造了实践经验丰富的专业管理团队与跨领域资源整合能力，更形成了全链条闭环的综合开发运营体系，在实现商业价值的同时，为片区及城市发展注入了显著社会效益。2026年，公司将以重塑区域影响力、全面提升商业价值为核心目标，重新定义“城市运营者”专业角色，以“打造蛇口名片、激活片区IP矩阵”为突破口，推动蛇口片区商业与产业生态转型升级。以此为新起点，公司将持续深耕先行示范沃土，进一步强化片区综合开发运营优势，将蛇口塑造为新时代改革开放新名片与人类理想栖境的示范样板，为全球城市可持续发展贡献“招商方案”。

    （四）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势

    经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。

    （五）穿越周期的财务稳健能力

    公司在四十余年的经营实践中，始终将稳健审慎的财务管理作为可持续发展的基石。公司坚持底线思维，构建了涵盖投融资、现金流及债务结构全维度的财务风险防控体系，资产负债率、净负债率、现金短债比等核心指标持续保持在合理区间，“三道红线”长期稳居绿档。

    依托央企平台的信用优势与优质的资信状况，公司构建了多元、通畅、低成本的融资体系。通过灵活运用银行贷款、债券发行、资产证券化及REITs市场化平台，公司持续拓宽融资渠道，优化债务期限结构，为业务拓展与转型创新提供了充沛的低成本资金支持。

    卓越的财务管理能力不仅为公司穿越行业周期波动提供了坚实保障，更为推进公司高质量发展注入了源源不断的内生动力。

    （六）行业领先的品牌影响力

    创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现了招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

    四、主营业务分析

    1、概述

    2025年，公司实现营业收入1,547.28亿元，同比下降13.53%，实现归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下降74.65%，基本每股收益0.08元/股，同比下降78.38%。

未来展望：

（一）2026年市场展望

    2026年，我国房地产市场将在“止跌回稳”的主基调中开启新旧模式转换进程。尽管行业仍处于筑底修复的调整期，但积极因素正在累积。政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，并明确了控增量、去库存、优供给的政策方向，延续了中央经济工作会议的提法，为楼市确定了“稳”的基调。2026年以来，政策面持续释放暖意。央行结构性降息并下调商业用房贷款首付比例；财政部延续换购住房退税优惠；上海收购二手住房用于保障房，并进一步调减限购政策，加大公积金贷款支持力度。支持政策的密集出台有利于稳定市场预期，促进需求释放。市场部分核心指标出现结构性的积极变化。我国房地产市场持续深度调整已有四年，新开工面积也已连续四年低于销售面积；百城新房供求比连续四年小于1；主要城市租金回报率也呈现缓慢回升趋势。房地产供求关系持续改善。此外，高能级城市需求具备较强韧性，一线及部分强二线城市核心地段的好房子需求仍有支撑，随着政策持续发力与经济基本面好转，市场在探底过程中将逐步企稳。

    （二）可能面临的风险

    1.国内外经济形势变化展望

    2026年，全球经济在增长动能转换与不确定性因素交织中持续演进，贸易保护主义、地缘政治格局变化及供应链调整等因素依然构成外部环境的复杂性。从国内看，2025年我国经济在实现预期增长目标的同时呈现逐季回落态势，反映结构调整中的下行压力。“供强需弱”结构性特征依然存在，投资消费增速有所放缓。与此同时，平台经济与人工智能等技术正在深刻重塑传统业态，对实体商业流量及企业用工结构形成影响，传统产业面临商业模式重构压力。新旧动能转换期的不确定性在一定程度上影响企业投资意愿与居民消费预期。展望2026年，宏观政策将持续发力稳增长，但经济结构转型与传统业态的修复节奏，仍将对整体经济增长形成阶段性影响。

    2.房地产市场及政策变化

    2025年房地产市场呈现前高后低的运行态势，一季度阶段性回暖后，市场自二季度起进入调整通道，预计2026年行业将继续在政策引导与市场供求再平衡中探索新发展模式。房地产市场企稳复苏的节奏，仍需依赖宏观经济基本面的持续改善及居民就业收入预期的修复。若后续政策落地效果或市场信心恢复进度不及预期，可能影响行业企稳回升的进程。

    3.资产运营方面的风险

    受行业周期性调整及市场主体预期偏谨慎影响，2025年商业地产市场整体处于筑底阶段：购物中心新开业数量同比有所收缩，产业办公物业需求端维持疲软态势，以价换量成为市场主流策略；长租公寓租金水平处于近五年低位运行。与此同时，客户需求呈现多元化、个性化趋势，企业客户正从追求规模扩张转向精细化运营与提质增效，这对资产运营方的价格策略灵活性、成本管控能力及场景内容迭代能力提出了更高要求。

    4.物业管理行业机遇与挑战并存

    在宏观经济调整与房地产行业深度变革的双重影响下，物业管理行业新增项目供给放缓，存量市场竞争日趋激烈，行业整体增速趋于平稳。一方面，客户预算约束趋紧，对物业服务专业化、精细化、智慧化水平提出更高要求；另一方面，企业刚性成本持续上涨，利润空间面临双向挤压。与此同时，数字技术的广泛应用正在深刻改变传统物业服务模式：智慧社区、物联网平台、AI运维等新技术的普及应用，既对企业的科技投入与数字化转型能力提出更高要求，也带来技术迭代不及预期的风险。但需看到，国家大力推进城市更新、保障性住房建设、后勤服务社会化改革、基层治理现代化及养老服务体系建设等政策红利，为具备综合服务能力与科技赋能优势的物业服务企业提供了新的发展空间。公司将积极把握政策机遇，加快数字化转型步伐，通过服务品质与运营效率的双重提升，实现可持续高质量发展。

    （三）2026年工作计划

    2026年，招商蛇口将深入把握房地产新发展模式的核心要义，全面启动并扎实推进“十五五”战略布局。在稳固开发业务基本盘的前提下，公司将持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进，经营提质，改革提效，资产减重，债务减负，确保公司在行业调整中韧性向前，行稳致远，实现高质量发展。

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