（以下内容从中航证券《REITS跟踪月报2026年10月》研报附件原文摘录）
报告摘要
REITs扩容，指数防御属性凸显
10月，中证REITs（收盘）指数下跌0.84%，中证REITs全收益指数下跌0.37%；两者均跑赢上证指数（-6.33%）、深证成指（-15.94%），跑输中证全债（+0.36%）、中证国债（+0.38%）和中证公司债（+0.28%）。从其他大类资产看，两大REITs指数均跑赢南华商品指数、COMEX黄金，跑输ICE布油。
REITs成交规模同比、环比双回落
2026年10月，中证REITs全收益指数成交额、成交量环比和同比均有所下降。10月实现成交额48.48亿元，较9月减少1.73亿元，环比减少3.45%，同比减少23.16%；成交量为1,168.55万手，较9月减少188.41万手，环比减少13.88%，同比减少21.57%。
10月各板块延续分化表现
截至2026年10月末，我国已上市的REITs基金从项目属性上可分为产权类和特许经营权类两大类，从底层资产上可分为11个类别，分别为园区基础设施REITs、交通基础设施REITs、仓储物流REITs、消费基础设施REITs、保障性租赁住房REITs、能源基础设施REITs、生态环保REITs、水利设施REITs、市政设施REITs、新型基础设施REITs和商业不动产REITs。
园区基础设施、交通基础设施、仓储物流、消费基础设施、保障性租赁住房、能源基础设施、生态环保和新型基础设施2026年10月涨跌幅分别为-3.57%、-0.37%、+1.69%、-0.32%、+2.50%、-0.24%、+0.76%和-3.08%。整体来看，本月94只REITs基金中，40只实现上涨，4只持平，50只下跌。
核心观点
10月，中证REITs（收盘）指数下跌0.84%，中证REITs全收益指数下跌0.37%。REITs市场整体延续调整态势，但表现仍优于主要股指。成交方面，成交规模环比与同比均维持回落趋势，市场活跃度整体表现相对平淡。一级市场新品集中上市与二级市场成交缩量并存，构成本月较为突出的运行特征，供给端扩容尚未同步转化为存量品种交易活跃度的提升。
从内部结构来看，10月板块表现较上月有所切换。保障性租赁住房、仓储物流和生态环保REITs表现相对靠前，其中保障性租赁住房延续稳健表现，仓储物流由前期调整转为修复；园区基础设施和新型基础设施REITs回调幅度相对较大，各类型板块间轮动持续性有限。个基上涨面有所扩大，但不同板块及同类资产内部仍存在较为明显的分化。
一级市场方面，本月共有5只REITs上市，覆盖保障性租赁住房、水利设施、仓储物流和商业不动产四类资产。与此前月份单月新增产品相对较少的情况相比，本月上市节奏有所加快，且新增基金并非集中于单一板块，市场扩容呈现多类资产共同推进的特征。两只保障性租赁住房REITs先后上市，使住房保障领域成为本月扩容较为集中的方向，也为市场增加了以租赁运营为基础的收益型资产。银华粤海水务水利REIT上市，将水利设施发电相关资产纳入公募REITs市场，进一步拓展了水利资产的证券化范围，并为盘活存量水利资产、支持新增水利投资提供了实践样本。中金菜鸟REIT上市，为仓储物流板块补充了新的物流节点资产。华安锦江商业REIT则将商业不动产REITs的底层业态延伸至酒店，为观察酒店资产的经营现金流和估值定价提供了新的市场样本。整体来看，REITs市场的持续扩容已不再仅体现为基金数量增加，而是逐步体现为底层资产、现金流来源、区域覆盖和原始权益人类型的同步丰富，进一步提升REITs市场对不同类型存量资产的承接能力。
政策层面，制度推进有望与供给扩容形成协同。10月9日，证监会就公募基金运作管理办法及配套规则公开征求意见，拟进一步明确公募基金投资REITs的相关规则口径。同时，监管部门于10月19日提出加快推进REITs纳入沪深港通，为内地与香港市场互联互通明确了政策方向。如若政策逐步落地，REITs市场容量有望逐步扩大，市场可投资标的丰富度有望进一步提升。
