（以下内容从中航证券《REITS跟踪月报2026年2月》研报附件原文摘录）
报告摘要
2月REITs整体跑输大类资产
2026年2月（截至28日），中证REITs（收盘）指数-1.66%，弱于上证综指的+1.09%，弱于深证成指的+2.04%；中证REITs全收益指数-1.58%，弱于上证综指，弱于深证成指。
REITs交易数据环比上升
截至2026年2月28日，中证REITs全收益指数成交额和成交量环比均有所下降。2月实现成交额45.63亿元，较2026年1月份成交额减少了49.30亿元，环比减少51.94%，同比减少56.32%；中证REITs全收益指数成交量为1059.93万手，较2026年1月份成交量减少了1195.35万手，环比减少53.00%，同比减少57.04%。
新型基础设施REITs表现亮眼，生态环保REITs逆势上涨
10类REITs中，2026年2月，除水利设施REITs和市政设施REITs无相关指数外，其余类别指数涨跌幅分别为：园区基础设施REITs指数-2.74%、交通基础设施REITs指数-0.05%、仓储物流REITs指数-1.18%、消费基础设施REITs指数-2.13%、保障性租赁住房REITs指数-3.14%、能源基础设施REITs指数+0.04%、生态环保REITs指数-0.82%、新型基础设施REITs指数+1.94%。
重要事件
1.首批商业不动产REITs审核问询出炉监管部门“严而有度”把关项目质量**
2月27日，上海证券报表示监管部门对首批申报的商业不动产REITs项目（涉及上海地产、锦江、唯品会等）出具了审核问询函，并明确传递出“严而有度、严而有方、严而有效”的审核理念。有REITs市场研究专家对此表示，此举既是对项目质量的审慎把关，也体现了增强制度包容性的积极探索。审核问询主要围绕三大核心展开：一是坚守合规底线，重点关注消防验收等关键手续的齐备性及资产转让限制的解除情况；二是严把资产质量，从资产边界清晰度、运营数据稳定性到治理机制进行全面审视；三是把握审核尺度，遵循“重大性”和“建设性”原则，旨在平衡盘活存量与保护投资者利益，为商业不动产REITs市场的高质量发展奠定基础。
2.首单港口公募REITs申报
2月25日，“建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金”（以下简称“建信天津临港港口REIT”）项目正式申报至中国证监会及上海证券交易所，发起人为天津临港投资发展集团有限公司，原始权益人为天津临港港务集团有限公司，管理人为建信基金管理有限责任公司。今年以来，REITs发行明显提速。2026年以来，商业不动产REITs申报数量达到12单，涉及预计募集资金规模约417亿元，涉及不动产项目估值约424亿元。规模最大的项目募集资金规模74.7亿元，最小的项目13.2亿元，平均32.1亿元。目前，国内已上市的公募REITs数量达79只，发行规模合计2033.74亿元，2025年以来共20只公募REITs完成发行，2026年1月和2月暂未新发行，另有34只产品待上市（23只首发、11只扩募）。随着公募REITs政策环境逐渐完善、市场规模逐渐扩大，多家房地产企业也加速试水REITs。
核心观点
2026年1月，中国REITs市场呈现显著的分化格局，中证REITs全收益指数下跌1.58%，但各板块涨跌幅极差却较大。主要受到以下几个因素影响：
一是利率环境呈现“粘性”特征，LPR连续9个月持平，市场对降息预期收敛，利率下行不再普惠所有板块，而是加剧了高杠杆资产与成长型资产的分化；
二是虽然春节消费总量实现增长，但由于消费结构以服务、食品、礼品为主，消费基础设施等以商品消费为核心的业态实际受益有限，反而因节前促销透支和节后需求回落而承压；
三是政策环境进入扩容与提质并行阶段，商业不动产REITs快速推进分流存量资金，同时监管审核标准趋严，资产质量分化加剧。
从2月份的表现来看，REITs市场估值逻辑正向分派率与成长性的综合评估转变。机构投资者主导的市场结构，在低换手率环境中进一步放大了板块间的表现分化。整体而言，2月的市场表现印证了我们此前的观点，市场从板块轮动向精选个股的转型仍在持续。
投资策略：
我们认为筛选思路上适合采取稳中有进的原则，即选取REITs基金以稳定现金流为优先，在稳定的现金流之外，综合考量基本面预期变化，可选取价格弹性较大的板块，以期在分红之外，博取市场上涨收益。综合考虑REITs的资产特性，应秉持长期配置、获取稳定现金流的逻辑。
站在当前时点，我们认为可优先考虑对以下类型REITs予以关注：
1.交通基础设施REITs在春节出行高峰与节后货运恢复的交替支撑下，现金流波动相对可控。交通基础设施具有一定的垄断性和刚需属性，具备较强的稳定性。在区域经济增速分化的背景下，该板块已呈现显著结构性差异，部分路产因所在地产产业升级不及预期，车流量增速放缓，导致板块整体表现平淡。展望后续，在“十五五”规划将区域协调发展列为重点、政策首次将智能交通纳入REITs清单的背景下，核心城市群的战略资产配置价值凸显，已部署智慧化系统的路产有望通过技术溢价提升估值，具备区域垄断地位且运营效率领先的项目将重新验证其防御价值。
2.仓储物流REITs受春节快递业务量剧烈波动及节后恢复偏慢影响，同时供给过剩担忧仍在。但板块内部分化，部分仓储项目表现相对坚挺。从行业趋势看，直播电商、即时零售等新业态对高标仓和冷链需求持续旺盛，政策层面将现代流通体系和产业链供应链安全作为重点，常态化发行机制下预计2026年将有更多一线及新一线城市的枢纽节点项目入市，为市场注入优质增量。
3.消费基础设施REITs虽然节前促销透支节后需求，居民消费意愿恢复仍需时间。但主力资金对该板块关注度未减，部分受益于客流回升的项目表现突出。政策层面，商务部等部门明确支持绿色消费领域发行REITs，为板块提供催化剂。若后续社零数据持续改善，电影院、儿童乐园等体验式业态复苏有望提升购物中心盈利能力，估值仍有提升空间。
4.新型基础设施REITs在“东数西算”及“数字经济”国家战略与AI算力需求爆发的双重催化，数据中心、智算中心等兼具政策红利、高成长性、稀缺赛道三大特征。随着顶层设计明确将数据中心纳入REITs资产范围，项目现金流随算力租赁需求同步扩张，租金与出租率呈量价齐升态势，有望持续享受估值溢价。
