实探：贴息政策提振 低总价二手房成交占比走高

今年楼市“银十”，低总价房源成为多个重点城市二手房市场的热点。在业内人士看来，受益于财政贴息政策利好的房源主要为部分二手房，当前市场修复仍以刚需驱动为主。

记者在深圳多区走访发现，一些总价较低的二手住宅和商务公寓一直维持着热度。几位刚刚购买低总价户型的购房者表示，相对较高的租金回报是吸引他们买房的重要原因，一些小户型房源的租金回报率甚至达到3%。

也有受访的房产中介表示，过去高回报率的物业多为商务公寓，如今越来越多普通住宅的租金回报率已经远超大型银行定期存款利率，部分项目甚至超过当前房贷利率。在本轮房贷相关政策的刺激下，这类高租金回报率房源的成交量明显上升。过去追求资产快速增值的投资需求逐步退潮，轻资产、稳配置的理性置业需求正在主导市场走向。长期来看，这也将推动二手房成交结构迎来持续优化与重构。

值得关注的是，财政部、中国人民银行、金融监管总局日前联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》，对所购住房建筑面积小于120平方米、总价150万元以内首套房实施居民购房贷款贴息政策。

在业内人士看来，由于深圳等重点城市的新房总价较高，受益于财政贴息政策利好的房源主要为部分二手房。广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，贴息政策设置面积、总价双重门槛，目的就是把财政资源精准给到真正有安家需求的刚需家庭，规避资金流入投机性领域。

据深圳贝壳研究院监测，贴息新政落地后，深圳150万元以内二手房成交占比提升至21.2%，较新政前扩大1.1个百分点。乐有家研究中心数据则显示，10月深圳二手房成交中，300万元以内房源占比升至32.3%，创年内新高。另一边，高端二手房市场则略有降温，800万元以上房源合计占比15.7%，处于年内低位。

除了深圳，北京、上海的二手房市场也同样掀起低总价房源成交的小高潮。中指研究院的数据显示，今年前三季度，北京、上海200万元以下二手房成交占比分别达51.3%、47.1%，较去年全年提升3.1和5个百分点。从面积段来看，成交同样存在向小户型集中的趋势。前三季度，北京、上海90平方米以下二手房成交占比分别为62.5%、66.6%，上海较去年全年提升1.7个百分点，北京与去年基本持平。此外，今年前三季度北京面积小于120平方米、总价150万元以内二手房成交占比为35.0%，上海为30.4%。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，展望四季度，居民购房贷款贴息政策落地，有望对符合条件的首套住房需求形成一定支撑，预计二手房成交仍具备一定活跃度。整体而言，当前市场修复仍以刚需驱动为主，价格企稳的关键在于改善性需求的持续释放、挂牌规模保持稳定以及居民预期的进一步修复。