中信建投：制度与工具完善拓宽资金来源 关注稳健分派与经营修复机会

智通财经APP获悉，中信建投发布研报称，C-REITs供给持续扩容，资金端建设需同步推进。美日经验表明，放宽投资约束有助于扩大配置型资金参与，外资活跃交易影响边际定价，指数工具则拓宽机构与居民的配置渠道。国内可分阶段释放险资、理财及居民需求，逐步完善社保养老参与机制和跨境渠道，引导资金承接能力随供给扩容提升;在相关条件逐步落地的情景下，测算长期配置规模约9100亿元。机构间REITs较低的收益水平反映资产荒下的配置需求，当前公募REITs估值已具备吸引力。建议以保租房、市政环保及数据中心等分派稳健的资产构筑底仓，关注部分仓储物流及高速公路的经营修复机会。

中信建投主要观点如下：

C-REITs资产供给迈入新阶段，资金来源与配置渠道亟待新变量

截至2026年9月，89只上市REITs总市值约2305亿元，资产覆盖商业不动产、能源、交通等主要类型。国内主要机构持有人仍集中于原始权益人、产业资本、券商及保险;相较美日以基金、资管和信托账户间接配置为主，资金准入、产品工具和跨境渠道仍有拓展空间。

海外配置型资金

投资约束放宽扩大REITs配置需求，逆周期增持增强市场承接。美国养老金持股约束放宽后，持有占比由1993年约12%升至1998年约30%;日本央行2010—2022年累计买入约341亿元J-REIT，并在市场承压阶段加大购入。

海外交易型资金

外资增配承接J-REIT扩容，活跃交易影响边际定价。2004—2007年，外资持有占比由约10%升至29%;2025年交易金额占比约52%，显著高于同年8月约23%的持有市值占比。外资兼具配置与交易属性，跨境渠道有助于拓宽资金来源并增强二级市场流动性。

配置工具

指数产品降低REITs组合投资门槛，ETF拓宽机构配置渠道。2015—2025年，J-REITETF规模由0.34万亿日元增至2.52万亿日元，银行持有规模由0.19万亿日元增至1.24万亿日元，并于2021年超过直接持有规模。宽基ETF承载近九成市场规模，场外指数基金形成渠道补充;国内可优先培育宽基核心产品，覆盖不同投资者需求。

海外经验借鉴：分阶段拓宽资金来源，低估值布局确定性与修复弹性

短期险资投资规则完善、公募参与扩围及指数工具发展，中长期逐步拓宽社保养老及境外资金渠道，引导资金承接能力随供给扩容提升，测算长期C-REITs配置规模约9100亿元。机构间REITs较低的收益水平反映稳定收益资产的配置需求，当前公募产权类REITs平均现金分派率约4.7%，具备一定配置吸引力。建议以保租房、市政环保及数据中心等确定性资产构筑底仓，兼顾仓储物流及部分高速公路的经营修复弹性。

风险分析

1、审批及发行进展不及预期的风险；2、政策出台不及预期的风险；3、二级市场波动的风险。