地产股的13天：政策接力之后 万科的账能变好吗？

9月30日，国庆长假前最后一个交易日，万科A（000002.SZ）开盘后不久触及跌停，不到两个小时，买盘涌入，万科A收报4.26元/股，涨4.41%。而就在前一天，它刚刚封上涨停。

从9月18日到30日，万科A股价从3.02元/股涨到4.26元/股，涨幅超过40%。

这场急涨背后有三个问题值得拆开看：资金为什么在这个时点进场？政策传到万科，还要穿过一张怎样的资产负债表？

低位、缩量、抢跑：一轮预期驱动的行情

起点是9月18日。

当天上午，住建部在国新办发布会上提出房地产市场出现“两个转变”：一是房地产市场供求关系发生重大变化；二是房地产进入存量时代，二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%，今年前8个月已达52%。

午后地产股拉升，万科A年内首次涨停，收于3.32元/股，成交14.20亿元。龙虎榜上出现2家机构席位，净买入超过9000万元。

9月21日，万科A再度涨停。9月22日收于3.81元/股，晚间公司发布异动公告，称近期经营情况稳定，不存在应披露而未披露的重大事项。换句话说，这轮上涨并非来自公司自身的新信息。

资金进场的位置很低。相关数据显示，2026年二季度末公募基金对房地产的持仓比例跌至0.31%，创10年历史新低。仓位轻、估值低的板块，只要有催化，反弹就来得快。

第二波在9月28日至29日。9月28日的国务院常务会议提出研究出台稳定房地产市场的政策措施。次日，房地产开发指数收涨4.16%，万科A涨停，收于4.08元/股。

同一天，沪深两市成交额14091.97亿元，创2025年7月8日以来新低。大盘冷清，地产逆势，资金的指向很明确。龙虎榜也显示买方在换人：9月18日是机构净买入，而9月29日，万科A的机构席位净卖出2920.68万元，深股通净买入6000.28万元。

更值得注意的是时间差。

房贷贴息通知在9月29日傍晚才对外公布，也就是说，万科A的涨停发生在通知公布之前，市场此前已有传闻。

政策一落地，抢跑的资金就有了兑现的理由。9月30日早盘，地产板块指数跌幅近5%，万科A一度跌停，深物业A、我爱我家等跌停。午前买盘涌入，万科A午后一度涨超7%，振幅超17%。

贴息：一笔精准的刚需补贴

财政部、央行、金融监管总局9月29日发布通知，自2026年10月1日起在全国实施居民购房贷款贴息政策，政策实施期暂定1年。

政策并不复杂：单户所购住房面积不超过120平方米、价格不超过150万元；可贴息的贷款规模最高100万元，财政给予年化1个百分点的贴息，期限最长5年。存量贷款置换不在范围内，使用公积金贷款购房、购买保障性住房的群体不叠加享受。

算一笔账：100万元乘以1%，一年一万元，首月约833元。但房贷本金逐月减少，一笔长期限的100万元贷款，最多可帮助借款人累计减少付息约5万元。

落到个人：想买首套房的家庭，月供压力会降低。已有房贷的人基本不受益；手里有150万元以下小户型的卖家，可能因成交被盘活而间接受益。

值得注意的是，150万元的门槛意味着受益集中在低房价城市和大城市远郊。

有分析称，万科等房企的主力货值集中在一二线高能级城市，套均总价普遍高于这条线，直接受惠范围有限。这也是万科9月30日早盘“利好落地、股价杀跌”的原因之一：博弈救市的资金，等来的是精准托底。

万科：需求回暖之后，还有回款和债务

先看万科的半年报。

上半年万科营业收入701.69亿元，同比下降33.38%；归母净亏损149.51亿元，上年同期为119.47亿元，亏损扩大25.15%；销售金额358亿元，同比下降48.2%。

▲来源：企业财报

改善有两处：经营活动现金流净额转正，为4.95亿元，上年同期净流出30.39亿元，但规模不大，能否持续尚待观察；10只公开债完成风险缓释，涉及本金约181亿元。

压力在债务端。截至6月30日，短期借款、股东借款及一年内到期有息负债合计1788.6亿元，现金及现金等价物余额530.8亿元。

净负债率升至135.4%，较2025年底提高11.9个百分点，今年以来深铁集团累计提供约45.2亿元股东借款。

制度变量也在改变回款节奏。继北京、上海之后，广州9月30日发布了现房销售政策细则，业内认为预售门槛大幅提高后，开发商回款周期会变长。对一家有1788.6亿元短期债务要处理的公司来说，销售回暖和资金回笼之间，隔着的不只是一次政策利好。

所以，万科这轮涨的是政策预期和估值修复。真正的考题仍是：销售回暖能否转成回款，回款能否覆盖到期债务。

【结语】

回到9月30日这一天：跌停、翻红、再拉升，市场用半天时间演绎了过去两周的分歧。

接下来要看两件事：10月成交尤其是中低总价段能否接上，以及针对核心城市的后续政策是否加码。对万科来说，政策打开了销售的口子，口子另一头是回款和债务的衔接。

（本文仅为个人分析，不构成任何投资建议。投资有风险，入市需谨慎。）