金融监管总局印发商业地产贷款管理办法（全文）

观点网讯：8月28日，国家金融监督管理总局印发《商业地产贷款管理办法（试行）》。

办法明确商业地产包括商业综合体、购物中心、写字楼等，要求贷款人以项目为对象实施全流程管理，实行主办银行制和资金封闭管理，强化集中度风险管理和风险预警体系。

办法将贷款分为开发、购买和运营三个阶段，针对各阶段融资特点细化贷款用途、期限、准入等要求，适配商业地产市场信贷需求。

此次印发是金融监管总局改革完善房地产融资制度的一部分，与《商品住房开发贷款管理办法（试行）》《个人住房贷款管理办法（试行）》《城市更新项目贷款管理办法（试行）》《信托公司开展房地产领域信托业务管理办法（试行）》共同构成房地产全周期金融支持体系。

以下为商业地产贷款管理办法（试行）全文：

第一章 总 则

第一条 为规范银行业金融机构开展商业地产贷款业务，有效防范化解风险，支持构建房地产发展新模式，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》等法律法规和规章，制定本办法。

第二条 本办法所称贷款人，是指在中华人民共和国境内依法设立的商业银行、农村合作银行、农村信用合作社等吸收公众存款的金融机构。

第三条 本办法所称商业地产贷款，是指用于商业地产的建设、购买和运营，以其销售、出租、经营等产生的现金流为主要还款来源的贷款。

本办法所称商业地产包括土地性质为商业服务业设施用地的商业综合体、购物中心、商务中心、写字楼、酒店、文旅地产项目等。

第四条 贷款人开展商业地产贷款业务应当符合国家对商业地产发展的政策导向，遵循依法合规、审慎经营、商业可持续原则。

第二章 风险管理

第五条 贷款人应当建立健全商业地产贷款风险管理的治理架构和内部控制机制，制定商业地产贷款管理政策和程序，有效识别、评估、监测、控制和缓释商业地产贷款风险。

第六条 贷款人开展商业地产贷款业务，应当以项目为对象开展贷款全流程管理，以项目偿债能力为核心，并考虑项目发起人主体信用等因素，评估、发放和管理贷款。各项目应当单独建账、单独核算、独立运作、封闭管理，项目间资金不得混同。

第七条 商业地产贷款应当实行主办银行制。每个项目应当确定一家主办银行，单独或与其他贷款人以银团贷款模式发放贷款。主办银行应当强化主体责任，牵头履行好尽职调查、项目审核、信息共享、资金管理、贷后管理等职责。

采用银团贷款模式的，应当由牵头行履行主办银行相应职责。

第八条 贷款人应当对商业地产贷款项目实施资金封闭管理。贷款人应当在合同中与借款人约定，在主办银行开立专门的资金账户，并对账户实施监控，核实资金用途，严禁项目资金挪用。承贷物业运营或销售收入应当全部进入该资金账户，优先用于偿还项目贷款本息。

第九条 贷款人应当做好商业地产贷款业务的集中度风险管理，设定相应的风险限额，做好监测管控。

第十条 贷款人应当建立健全商业地产贷款风险评估和预警体系，密切关注宏观经济及市场变化，结合超期未开发土地的违法违约情形，定期对商业地产贷款开展风险评估，并及时采取有效的风险防范措施。

第十一条 贷款人应当定期对商业地产贷款开展压力测试，并合理设置压力测试情形，考虑因素包括但不限于国内生产总值、市场利率、物业价格、租金水平、出租率等。

第十二条 贷款人发放的商业地产贷款只能用于本城市的商业地产项目，不得跨城市发放。本条所称城市，是指地级及以上城市。

第十三条 贷款人在确定贷款金额时，应当遵循审慎原则，充分考虑当前和未来趋势，合理确定评估方式与项目价值，不得通过高估项目价值过度融资，并做好动态跟踪和评估。

第十四条 贷款利率应当遵循利率市场化、商业可持续原则，由借贷双方在遵守国家有关规定和行业自律管理要求的前提下协商确定。

第十五条 贷款人应当严格落实商业地产贷款的抵押担保措施，将贷款对应的全部商业地产项目资产为贷款设定抵押担保，根据需要将应收租金、经营收入或项目公司股权等为贷款设定质押担保，确保担保真实、合法、有效，并依法办理抵质押物登记。项目抵质押物不足值或阶段性无法办理抵质押的，应当要求借款人为贷款补充提供其他担保。

第十六条 贷款人应当与借款人在合同中约定，商业地产在出售、变卖、变更抵押物等情形时，借款人应征得贷款人同意，出售、变卖等所得价款优先用于偿还存量贷款。

第十七条 贷款人应当建立健全商业地产贷款信息管理系统。系统应当具备统计、计量、监控、报告功能，准确、连续、完整反映商业地产贷款信息。

第三章 商业地产开发

第十八条 贷款人可以向符合条件的企业法人发放开发贷款用于商业地产的新建、改建。贷款不得用于缴纳土地出让金及相关税款，不得用于置换股东及关联方借款，不得用于项目分红，不得用于支付其他与项目开发建设无关的款项等。

第十九条 借款人应当具备以下条件：

（一）具备相应开发资质，经营管理规范、法人治理结构健全、财务状况良好、杠杆水平合理；

（二）信用状况良好，无逃废金融债务等违法违规行为；

（三）股权关系清晰，实际控制人具备相应的出资能力和信用状况，不存在经相关主管部门查实的主观故意囤积房源、违规改变土地用途性质等行为；

（四）贷款人要求的其他条件。

第二十条 商业地产开发项目应当具备以下条件：

（一）取得合法、完整、真实、有效的立项或备案文件，符合国家产业、土地、环保和投资等相关政策要求；

（二）取得土地不动产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，当地对“四证”另有规定的从其规定，但须与“四证”齐全具有同等效力；

（三）符合国家关于固定资产投资项目资本金制度相关规定，项目资本金实缴到位；

（四）符合国土空间规划、区域功能定位；

（五）预期还款来源稳定、可靠；

（六）改建项目应当符合当地城市政府所要求的必要条件和程序。

第二十一条 贷款用于商业地产开发的，期限原则上不超过7年。

第二十二条 贷款人应当综合评估项目总投资金额、项目资本金投入、运营后净现金流、其他融资等，审慎确定贷款金额，满足合理融资需求，避免过度融资。

项目资本金应当符合国家规定的最低项目资本金要求。项目借贷资金、股东及关联方借款、“名股实债”等债务性资金和其他借款人非自有资金，不得作为项目资本金。

第二十三条 贷款人应当在发放贷款前确认借款人满足合同约定的提款条件，在项目资本金全额到位后，根据项目工程进度等情况发放贷款。

第二十四条 贷款人应当加强项目监测，重点关注项目建设进度、建成后销售或运营、资金封闭管理等情况，出现异常及时采取应对措施。

第四章 商业地产购买

第二十五条 贷款人可以向符合条件的企业法人发放贷款，用于购买商业地产。

第二十六条 借款人应当具备以下条件：

（一）信用状况良好，无逃废金融债务等违法违规行为；

（二）经营管理规范、治理结构健全、财务状况良好、杠杆水平合理，具备与项目相匹配的运营管理能力；

（三）贷款人要求的其他条件。

第二十七条 使用贷款购买的商业地产应当符合法律关系清晰、已竣工备案、估值合理、预期还款来源稳定可靠等条件。

第二十八条 贷款用于商业地产购买的，期限一般不超过10年，最长不超过15年。

第二十九条 贷款人应当综合评估项目交易价格、首付款比例、项目投入运营后净现金流情况以及其他资金来源等，审慎确定贷款金额。其中，贷款首付比例不得低于金融管理部门确定的最低首付比例，具体由贷款人根据市场化原则自主确定。

贷款人应当要求借款人使用自有资金足额支付首付款，不得使用贷款等非自有资金支付。贷款人应当对借款人首付款真实情况进行审核。

第三十条 贷款人应当在发放贷款前确认借款人满足合同约定的提款条件，并在符合首付款已足额到位、达到购买合同约定的支付进度等条件后发放贷款。对存有未结清开发贷款或信托融资的项目，用于购买商业地产的贷款资金应当受托支付至开发贷款或信托产品指定的账户，优先用于偿还该项目开发贷款或信托融资。

第三十一条 贷款人应当加强项目监测，重点关注项目交易进度、购买后运营情况、物业价值变动、运营收入封闭管理等，出现异常及时采取应对措施。

第五章 商业地产运营

第三十二条 贷款人可以向符合条件的企业法人发放经营性物业贷款，用于承贷物业在运营期间的维护、改造、装修等与物业本身相关的经营性资金需求，不得用于购地、新建项目或其他限制性领域。监管部门另有规定的除外。

第三十三条 借款人应当具备以下条件：

（一）拥有合法、完整、独立的物业所有权，有共同产权人或第三方权利人的，应取得其书面同意；

（二）经营管理规范、法人治理结构健全、财务状况良好、杠杆水平合理；

（三）信用良好，无逃废金融债务等违法违规行为；

（四）具备与项目相匹配的运营管理能力；

（五）贷款人要求的其他条件。

第三十四条 借款项目应当具备以下条件：

（一）已按规定履行项目投资管理、规划、环评、用地等相关手续，已竣工备案并投入运营；

（二）已取得不动产权证书，项目所有权、经营权、收益权和处置权清晰；

（三）具有成熟的经营模式和运营能力，具有持续经营能力，贷款还款来源稳定、可靠。

第三十五条 经营性物业贷款的期限一般不超过10年，最长不超过15年，且贷款到期日应早于承贷物业产权证到期日至少5年。

第三十六条 贷款人应当主要评估物业经营状况、评估价值，并考虑借款人及其集团公司的偿债能力、信用状况、担保方式等，审慎确定贷款金额，原则上不超过承贷物业评估价值的70%。

第三十七条 贷款人应当做好项目监测，重点关注项目运营、物业价值、运营收入封闭管理等情况，出现异常及时采取应对措施。

第六章 监督管理

第三十八条 国家金融监督管理总局及其派出机构依法对商业地产贷款业务实施监督管理，并可以根据贷款人的经营管理情况、风险水平和商业地产贷款业务开展情况等，对贷款人提出相关审慎监管要求。

第三十九条 贷款人违反本办法规定开展商业地产贷款业务的，国家金融监督管理总局及其派出机构应当责令其限期改正，并可依法对相关机构或者人员采取监管措施或者实施行政处罚。

第七章 附 则

第四十条 贷款人可以向符合条件的个人发放贷款用于购买商业用房。贷款期限一般不超过10年，最长不超过15年，贷款首付比例不得低于金融管理部门确定的最低首付比例。贷款条件及流程等参照《个人住房贷款管理办法》执行。

贷款人向符合条件的企业法人发放贷款用于购买自用商业地产的，可参照本办法执行。

第四十一条 本办法关于商业地产贷款管理的未尽事宜，按照《固定资产贷款管理办法》相关规定执行。

第四十二条 贷款人应当依照本办法制定商业地产贷款管理细则或操作规程。

第四十三条 本办法由国家金融监督管理总局负责解释。

第四十四条 本办法自印发之日起施行。本办法施行后，关于商业地产贷款的相关监管规定与本办法不一致的，以本办法为准。

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