克而瑞：供给收缩与结构优化并行 1-6月15城涉宅用地平均溢价率达13.23%

智通财经APP获悉，克而瑞地产发文称，2025年15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，进入2026年，土拍溢价率延续上行态势。核心城市地价的结构性上涨，是政策面、资金面、供需面与房企战略面四维共振、相互强化的结果。克而瑞认为，2025年至2026年上半年核心城市的高溢价地块现象，并非上一轮行业周期“地王潮”的简单重演，而是房地产行业深度调整期内，“控增量、优供给”政策导向、资金避险配置逻辑、需求结构升级与房企战略聚焦共同作用下的结构性产物，是核心城市优质不动产价值的理性重估。

一、市场表现：高溢价地块的全景扫描

1.溢价率中枢上移的结构性信号

2025年15个核心监测城市涉宅用地平均溢价率为10.02%，较2024年上行3.8个百分点。分城市来看，北京溢价率同比大幅上涨114.29个百分点，上海同比上涨40.5个百分点，深圳同比提升33.92个百分点。其中北京溢价率涨幅最为显著，从低位区间快速抬升，直观反映出限价政策松绑后市场预期的边际修复与投资信心的扭转。

进入2026年，土拍溢价率延续上行态势：2026年1-6月，15城涉宅用地平均溢价率达13.23%，6月单月更是攀升至30.13%。分能级来看，上半年一线城市平均溢价率为14.7%，6月单月跃升至63.39%，显著高于核心城市平均水平，成为本轮高溢价行情的核心承载区。

图1 15个核心城市与一线城市溢价率年度走势对比(2022-2026年H1)

2.核心城市地价与热度的分化图谱

从2026年1-6月核心城市土地成交数据来看，地价水平与市场热度呈现明显的错配分化格局：上海以41618元/㎡的成交楼面地价位居首位，深圳、广州、北京紧随其后，高地价高度集中于一线城市；而溢价率维度，深圳以44.73%遥遥领先，杭州33.16%、广州21.90%位列前三，与楼面地价排序形成显著错位，清晰呈现出“高单价”与“高热度”的分化特征，反映出不同城市的供地结构与市场预期差异。

图2 15个核心城市2026年1-6月楼板价与溢价率对比

3.高溢价地块的三大特征

2026年二季度以来，一线及强二线城市核心成熟板块土拍热度快速升温，高溢价地块集中入市，百轮竞价、单价破局的交易场景频繁出现，成为本轮房地产调整周期中标志性的市场信号。

深圳是本轮土拍热度的标杆城市。南山区粤海街道T204-0153号宅地、前海桂湾片区核心宅地分别录得超150.74%、114.29%的溢价率。

上海土拍热度同步上行。5月下旬第四批次集中供地中，5宗宅地总成交额110.45亿元，其中3宗地块溢价率突破35%。此外，2025年上海徐汇衡复风貌地块以20万元/㎡的楼面地价刷新全国地价纪录，进一步印证了核心城市核心地段土地的极致稀缺价值。

强二线核心城市热度同步凸显。杭州6月上旬四宗涉宅用地平均溢价率达41.9%；苏州工业园区金鸡湖低密宅地溢价率30.04%，楼面地价68920元/㎡，刷新苏州及江苏省住宅地价纪录；济南、广州、武汉等城市也陆续出现溢价率超20%的地块，打破了近年土拍市场的低位平静。

表1 2026年二季度重点城市典型高溢价宅地成交明细(部分)

从上述典型高溢价地块清晰可见三大特征，共同构成了高溢价的价值基础：

其一是“核心地段”，大部分地块位于城市核心板块，无论是深圳前海桂湾、南山粤海，还是苏州金鸡湖右岸、上海徐汇内中环，周边配套成熟、圈层氛围浓厚，且部分板块宅地已长期断供，稀缺性构成溢价的底层支撑；

其二为“低密度”，多数地块容积率较低，苏州金鸡湖地块容积率仅1.2、限高36米，几乎排除传统高层住宅的开发可能，产品形态天然指向低密大平层、洋房乃至墅级产品；

其三为“中小体量”，地块用地面积普遍较小，深圳前海桂湾地块用地面积仅11856㎡，低总价、小体量的“迷你地块”反而成为高溢价主力，既契合城市更新阶段存量挖潜的供地逻辑，也降低了房企的拿地资金门槛与决策风险。

二、深层逻辑：地价上涨的多维驱动机制

核心城市地价的结构性上涨，并非单一因素所致，而是政策面、资金面、供需面与房企战略面四维共振、相互强化的结果。

供需面：缩量提质与去化预期的双向支撑，供给端规模收缩与结构优化并行。

商品住宅用地供应规模大幅缩量。2026年核心城市住宅用地供应计划普遍下调，其中北京、上海、杭州供地计划降幅约2成，广州降幅高达58.06%，深圳供应规模维持低位。供地规模的系统性收缩直接强化了核心地块的稀缺性，为高溢价行情创造了基础。

表2 核心城市2025-2026年商品住宅用地供应计划对比

与此同时，成交地块的容积率持续下行，低密化趋势显著。据克而瑞数据，2026年1-6月全国300城涉宅用地成交建面13352万㎡，同比下降28.6%；土地出让金5205亿元，同比下降41.3%。在整体缩量的同时，成交结构持续优化，容积率2.0以下涉宅用地成交占比从2021年的35.79%持续攀升至2026年上半年的55.82%，低密地块占比持续扩大，为产品品质升级提供了载体。

表3 2021-2026年上半年全国涉宅用地成交容积率变化

此外，存量用地盘活持续释放核心区优质资源。近期上海闵行、浦东南码头等板块多宗商业/商务用地调整为住宅/商住用地，苏州金鸡湖地块由商业用地调整为居住用地，一批“断供多年”的核心板块地块集中入市。这类稀缺优质地块的释放，既是供给侧“缩量提质”策略的直接体现，也精准匹配了市场对核心区位高品质住宅的需求。