【券商聚焦】第一上海维持中国海外发展(00688)“买入”评级 指其土储强化安全边际

金吾财讯|第一上海发布研报指，中国海外发展(00688.HK)高能级土储强化安全边际，销售修复与低成本融资支撑长期优势，维持“买入”评级，目标价16.8港元。 销售业绩方面，2025年公司合同销售额约2512.3亿元，同比下降19.0%，权益销售额为行业第一。合同销售面积约1056万方，同比下降12%，销售均价下降12%至23800元/平方米。公司聚焦高能级城市，香港和北上广深五个一线城市合约销售额为1254.4亿元，一线城市销售额占比57.3%。2026年1-3月累计合约销售额515.20亿元，同比增加11.0%，销售金额已有修复。 财务状况稳健但营收利润承压：2025年营收1680.9亿元，同比下降9%；归属股东核心净利润同比下降18.8%至130.1亿元，核心净利润率下降0.8个百分点至7.7%。财务安全度为行业天花板，三道红线全部绿档，资产负债率54.1%，净借贷比率34.2%，平均融资成本降至2.8%。全年派息50港仙，核心净利润口径派息率42.3%。年末在手现金1036.3亿元，占比总资产11.3%；有息负债中1年期以内借贷占比仅17.1%，债务结构优质。 拿地方面，2025年新增购地金额1186.9亿元，新增土地建面499万方，其中一线城市权益购地占比73.9%，一线和强二线城市占比89.8%。土储（不含中海宏洋）总建面2527.8万方，权益面积2285.6万方，土储货值中一线和强二线占比86.5%。经营现金流净流入167.3亿元，连续三年超百亿。 商业运营能力提升：购物中心和写字楼收入贡献占比81%，一线及新一线城市收入占比78%。商业运营收入72亿元，租金收入首次全面覆盖费用化利息支出。华夏中海商业REIT在深交所成功上市，实现“收购—改造提升—退出”资产全周期闭环。 预计公司2026年至2028年归母核心净利润分别为133亿元、134亿元及140亿元，给予2026年12倍市盈率，目标价16.8港元，买入评级。