房地产保卫战打响！中国房地产止跌回稳，居民信心比政策更重要？

这是《姚洋解析中国经济》系列第五篇，全系列共八期，欢迎关注持续更新

自2021年以来，房地产行业出现量价齐跌的局面。房地产为什么需要尽快止跌回稳？一个非常重要的原因在于，房地产至今仍然是我国规模巨大的产业。

即便经历下跌，估计其本身仍占我国GDP约7%、8%；如果加上相关关联产业，占比可能达到10%至12%左右。这依然是我国最大的产业。有人提出当前最大产业是ICT行业，但是将整个ICT领域合计后才可能超过房地产。

另一方面，房地产下行不仅仅影响行业本身，还会显著影响居民消费支出。

原因主要有两方面：第一，房地产是一个前后关联链条很长的产业。向上游延伸，涉及钢筋、水泥、建材等一系列产业。向下游延伸，则带动居民大量消费，居民购买房屋后通常需要装修、购置家具家电等，从而拉动整体消费市场。

第二点涉及所谓“财富效应”。例如从2024年9月开始，股市表现较好，这样就带动了普通居民消费。有估算显示，股市上涨的财富效应大约在1.5%到2%之间，即股票市值每增加一元，个人消费可能增加1.5分到2分钱。

这个数字听起来不大，但规模效应显著。如果将股市的研究结论应用于房地产市场，同样成立：房价上涨会带来正的财富效应，反之，房价下跌则产生负的财富效应。

从2021年至今，居民在房地产市场的财富损失约达120万亿元。虽然这只是名义财富变动，但对居民心理会产生作用。

如果按1%的财富效应估算，120万亿元的房地产财富损失可能导致居民消费减少约1.2万亿元。因此，房地产问题不仅关乎行业本身，还牵连众多产业，并对扩大总需求具有关键影响。

如何使房地产企稳？从中央到地方再到普通居民，对此已有基本共识，但在具体做法上存在诸多争论。

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政府已经采取多项措施，例如“保交楼”工作已进入收尾阶段，但居民信心尚未恢复，说明可能还有其他因素在起作用。

也有建议提出取消限购、降低贷款利率，政府也陆续推进，目前仍执行限购的城市已寥寥无几，连北京、上海的郊区也已放开限购。

然而，取消限购的政策效果多是脉冲式的：这周公布政策，周末可能出现小高峰，到第二个周末就基本消退。由此可见，取消限购并不能真正缓解房地产压力。

贷款利率下降似乎也未起到明显作用，居民不仅没有新增更多贷款，反而在提前还贷，导致居民贷款净贡献为负。

还有人建议通过旧城改造拉动房地产，一些地方政府也在尝试。但旧城改造恐怕难以带动房地产复苏，因为在某种意义上，它实际上增加了房屋供给。

旧城改造本身是必要的，但对房地产复苏的作用可能有限。还有观点提出，应该放开户籍限制，让更多农村户籍人口进城，以城市化推动房地产复苏。

从长期看，这一建议毫无问题，我个人十分赞同。但远水解不了近渴，当前急需的是在短期内实现房地产企稳回升。城市化不可能在短时间内引入几千万甚至上亿人口，从而突然带动房地产上涨。

我国城市化率每年提高0.5或0.8个百分点已属不易，因此无法解决当前急需提升需求的难题。

02

要解决房地产问题，首先需找到最关键的因素：为什么房地产持续下跌？必须找到病根。显然，病根在于居民预期发生了改变，居民看跌房地产市场，预期房价还会下跌，认为现在购房可能成为“接盘侠”，未来将面临亏损。

有人会说，我国住房已经足够，居民不需要那么多房子，因此不该总在居民身上打主意。

这种观点并不正确，也经不起数据检验。2021年新房销售面积达到18亿平方米的高峰，这可能存在很多投机的成分。目前销售面积已下降一半，今年新房销售预计约9亿平方米。

一般估计，即使考虑人口因素，未来十多年我国每年对新房的稳态需求仍在10亿至12亿平方米之间。因此，当前市场明显属于“超调”，不能简单认为居民没有住房需求。居民不买房纯粹是因为预期偏误，预期房价还会下跌。

另一个原因是市场上出现不少“弃贷”房屋。一些家庭因各种原因不再愿意偿还贷款，选择弃贷，房屋被银行收回。

银行收回后需进行法拍，导致法拍房数量不断增加：去年达75万套，今年预计增至100万套，结果法院应接不暇，甚至暂停部分法拍程序。归根结底，问题仍在于当前市场对房地产缺乏信心。

如果这是病根，那么就要思考如何在短期内提振普通居民对房地产的信心。在这方面，股市的操作经验值得借鉴。今年9月底以来，监管部门及央行出台多项政策，推动国有金融机构入市，投入大量资金稳住股市。

一旦市场企稳，居民看到中央政府对股市有信心，便随之跟进，股市从而得以持续回升。从去年到今年，股市上涨约30%至40%，这是一个很好的例子。

房地产市场同理，如果中央政府能明确表态，并投入资金收购部分存量住房，居民看到政府对中国经济有信心，也会恢复信心，进而积极购房。

03

股票和房地产具有一些相通特性，普通人在往往追涨杀跌：下跌时无人购买，上涨时大家一拥而上。并非说这种追涨杀跌的行为正确，而是在当前状态下，如果中央政府能投入资金收购存量房，居民信心就有可能回归。

具体可以怎么做？可以参照中国储备粮管理总公司（中储粮）的模式，设立一个“中国储备房管理公司”，简称“中储房”。这家公司的职能是收购存量住房，当前可以从收购那些“弃贷”房屋入手。

当然，收购必须以公允价格进行，不能压价，否则会导致市场崩溃。以公允价格收购后，可以将房屋反租给原住户，许多次级贷家庭实际上是被迫断供，他们仍有住房需求，可以以较低价格反租给他们。

这样，中储房持有这些住房并能获得一定租金收入，从而托住市场底部。一旦市场底部得到支撑，居民便会看到中央政府的信心，进而跟进。

估计所需资金规模并不需要太大，约一两万亿元即可。当前市场有能力筹这笔资金：银行存款持续增加，今年仅居民新增存款预计就超过20万亿元，这些资金尚不知投向何处。

因此，中储房成立后发行债券募集资金，应当比较容易通过这种方式收购房屋。

我已多次呼吁建立中储房机制，在此再次呼吁，希望中央政府采取果断措施，推动房地产市场尽快稳定下来。