年报观察 | 被城市合伙人制度拖累的新大正

观点网 2025年，新大正遇到了 “滑铁卢时刻”。

4月17日，新大正物业集团股份有限公司（简称“新大正”）发布2025年年度报告。

财报显示，该公司报告期内实现营业收入30.13亿元，同比下滑11.03%；营业利润约1.34亿元，同比下降10.97%；全年净利润1.12亿元，同比下降11.65%，其中归母净利润为9487.2万元，同比下降16.61%；扣非后归母净利润为9101.14万元，同比下降15.68%。

除了连续三年录得净利润同比下滑，2025年还是新大正营收、利润“双降”之年。有意思的是，该公司下坡路的开始，也是其推行“城市合伙人计划”的开端。

城市合伙人的弊端

近些年来，新大正很推崇城市合伙人制度，自2022年制定并在部分城市推广施行以来，几乎每一年都会加速；2023年，其推行“主动营销+项目合伙”，实现双轮驱动；2024年进一步深入推进城市合伙人与项目合伙人激励；

2025年，新正大再次升级更新城市合伙人制度，在城市公司层面确定了北京、深圳、郑州、南京等一批城市合伙人，并顺利完成签约落地。在项目层面则更大范围内推广合伙人模式。

有分析指出，城市合伙人本质是以利润换取规模，该模式背后隐藏着股权让渡、管理权分润、团队搭建补贴等多重成本。

自2022年开始，新大正营收、利润增速开始出现下降；2023年，自上市以来首次录得利润同比下降；2025年，营收、利润均呈现负增长状态，其中利润出现三连降表现。

从毛利方面来看，2021-2024年该公司主营业务的毛利率分别录得18.65%、16.14%、12.77%、11.63%，呈现逐年下降趋势，2025年则反弹至12.16%，仍处于较低水平。

另一方面，每年第四季度往往是物企们回款较为集中的时段，不少公司都是靠年末冲刺回血，现金流得以大幅改善。然而，这也是城市合伙人费用结算的高峰期，若是没有足够的利润支撑，很容易出现单季脱节的情况。

很显然，新大正并没有足够的利润支撑合伙人的费用结算规模，在第四季度出现了亏损情况。值得庆幸的是，其在2026年一季度的表现良好，营业收入实现同比增长5.54%至7.84亿元；归母净利润约为3409万元，同比微增0.79%。

通过城市合伙人制度，新大正确实收获了一些成果。目前该公司已基本实现全国化拓展的战略目标，完成十余个重点城市公司的战略布局，且大部分重点城市均形成了一定的业务规模，区域市场深耕能力得到增强。

截止目前，重庆依然还是新大正的大本营，在该区域提供物业管理服务的毛利率达13.22%，高于公司整体毛利率水平。

业务底色

新大正目前主要包含三大业务：基础业务、创新服务、城市服务。

基础业务主要指传统物业服务包括了航空物业、学校物业、公共物业、医养物业、商住物业等细分业态，是新大正现阶段收入的核心来源；

创新服务主要指传统、创新类增值服务与数字化产品，包括了平台运营、增值服务、数据业务、线上经营等细分产品，被看作是“公司未来的利润核心来源”；

城市服务则包括城市更新、资产管理、市政环卫、社区治理等服务产品，在中长期规划中将作为新兴增长极，成为收入、利润的主要来源之一。

从表现来看，基础业务营收占比近87%，确实是最主要的收入来源；创新业务则是唯一一个正向增长的，同时也是毛利率水平最高的业务，但该部分的规模营收规模近1.3亿元，

未来，新大正或许将重点发力IFM业务。

去年9月，该公司公告称，正在筹划嘉信立恒设施管理（上海）有限公司（简称“嘉信立恒”）不低于51%的股权。此后时间里，其一直在推进相关事项，最终确定以9.17亿元的代价收购嘉信立恒75.1521%股权，目前该笔交易尚未完成，但已通过深交所受理和反垄断审查。

据物聊社了解，嘉信立恒是中信资本旗下综合设施管理服务商。2018-2023年，信宸资本设施管理控股有限公司陆续收购7家专长于综合、医疗、公建、机电、保安、暖通等不同领域的设施管理企业，最终合七为一，这便是嘉信立恒的由来。

目前，嘉信立恒主要向客户提供驻场综合服务、绿色能源管理及大型活动安防三大IFM服务模块，业务覆盖全国32个省市区，旗下品牌包含杜斯曼、安锐盟、斯卡伊、道威、朗杰、安远等优质综合设施管理企业。

根据公开数据，嘉信立恒2025年1-8月实现的营业收入约为20.33亿元，期间对应净利润为6825.69万元。粗略估算，其全年营收或在25亿左右，净利润在1亿水平，与新大正本体相差无几。

总体而言，嘉信立恒能够快速补强新大正在IFM板块的竞争能力，让其能够在激烈的市场竞争中与对手正面对碰。

不过，这并不意味着新大正可以高枕无忧。

由于过去的收并购，嘉信立恒的商誉账面价值高达4.24亿元，占总资产比例约24%，一旦子公司业绩不达预期，未来或将计提较大规模的商誉减值，从而对公司利润造成冲击。

回归到新大正本身，截止2025年末账上应收账款规模约为7.5亿元，占总资产比例高达36.94%，至今年一季度末，该比例已上升到45.9%，仅过去3个月便增加了1.75亿应收账款规模。若后续回款能力跟不上，同样有可能计提大规模减值，再次对公司利润造成负面影响。

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