房企拿地算法生变 一季度土拍市场平稳开局

3月24日，厦门迎来3宗涉宅用地出让，总规划建筑面积约18.4万平方米，总起始价39.59亿元。最终三宗地块均底价成交，建发、中海、国贸各斩获一宗。

此前的3月20日，位于重庆市高新区的一宗宅地底价成交，收金5.49亿元，这也是重庆2026年挂牌的首宗住宅用地。同一天，深圳2026年宅地首拍，深铁集团以8.69亿元的底价竞得罗湖区笋岗街道地块。

本月以来，土地供应节奏明显加快，北京、上海、杭州、长沙等重点城市陆续推出优质地块，并顺利出让。与去年相比，年初以来的土地供应出现“提质缩量”的特征。

在成交端，尽管部分地块获得热捧，但多数以底价成交，这也反映出房企的拿地心态趋于谨慎。

近期，多家房企在年报发布会中提出今年的拿地策略，在容错率越来越低的背景下，聚焦重点区域、以销定投仍将是主要思路。

供应提质缩量

在去库存仍是楼市主旋律的情况下，土地供应节奏继续放缓。

根据中指数据，自2021年以来，300城住宅用地推出面积和成交面积连续五年同比下降。今年以来，这一情况仍未改变。

前述机构的统计显示，2026年第一季度（截至3月22日），300城住宅用地推出规划建面6067万平方米，同比下降19.7%；成交5521万平方米，同比下降19.2%；300城住宅用地出让金同比下降36.5%。

其中，一线城市土地市场相对平稳，供应端维持一定规模，成交面积同比降幅仅6%；二线城市除杭州、成都外，多数城市宅地推出、成交规模均偏低，同比降幅超五成；三四线城市土地市场延续调整态势，同比降幅超一成。

中指研究院指出，31个省市的2026年政府工作报告中，多地提出要“建立与商品房去化周期相挂钩的房地产用地供应机制”“科学安排土地供应”，部分城市已公布供地计划，供地规模多继续回落。

该机构表示，预计2026年住宅用地供应将延续“提质缩量”特点，特别是库存量较大的地区或片区，新增土地供给或将进一步缩量，从源头上改善市场供求关系。

近年来，土地供应品质的提升也较为明显。部分优质地块在调规、调价后重新入市，也有部分城市悄悄放松了土地保证金的缴纳条件。

今年3月17日，位于长沙市开福区的S10地块迎来拍卖。该地块曾在2023年和2024年两次出让，均因各种原因未能成行。再度挂牌时，该地块的楼面价回归至首次出让时的水平，且设置了产业引入要求，更加符合当前的政策导向。最终，中国金茂以20.27亿元的底价拿下这宗地块。

在近期业绩发布会上，招商蛇口副总经理伍斌表示，年初以来的土地供应呈现出四个特点，一是地方政府愿意拿出核心地段的土地来出让，二是主动降低起步的楼面地价，三是主动把容积率调低，四是主动降低单盘的规模。伍斌表示，这四个特点都有利于企业快周转。

拿地趋于理性

在需求端，房企对优质土地的需求仍然存在，但其态度也愈加谨慎。

北京某民营房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，在市场调整期，投资容错率低，一个项目投资失败，就有可能影响整体业绩。因此，精准投资很重要，“公司在这两年一直要求聚焦核心城市、核心区域，哪怕利润率低一点，也要首先保证安全。”

算法生变，安全第一性原则几乎成为大型房企的投资“铁律”。伍斌表示，招商蛇口2026年还是继续保持在重点区域、重点城市以销定投、精挑细选的投资原则。对投资标的物优中选优，每个项目要达到“六好”的投资标准，确保资源的有效投放。

中国金茂高级副总裁张辉也在3月24日的业绩会上指出，防风险、重安全仍是投资中的首要考量因素，在确保防风险、确保100%兑现投资承诺的前提下，金茂更加强调经营回正的重要性。

与此同时，房企对土地成本的核算更加细致，即使是符合条件的优质地块，也不再倾向于“一掷千金”。前述北京房企人士说，“好项目如果亏本了，跟拿了一块差项目没有什么区别。”

这也使得今年的土拍市场呈现出两个鲜明的特征：一是分化明显，二是回归理性。

根据中指数据，2026年第一季度（截至3月22日），全国300城中，TOP20城市宅地出让金占全国比重为61%，较2025年全年提升9个百分点。全国住宅用地出让金排名靠前的城市中，多核心一二线城市。

同期，300城住宅用地平均溢价率为5.2%，处于历史同期较低水平。其中，1月土地市场相对平淡，300城住宅用地平均溢价率维持低位；2月在广州马场地块等高溢价地块带动下，溢价率升至10.7%；3月截至22日，平均溢价率降至3.7%。

对于2026年的土地市场，分析人士普遍认为，分化与理性的特征仍将延续，随着住宅交易的回暖，重点一二线城市的土拍热度有望继续升温。

中指研究院也指出，基于当前市场态势与政策导向，预计2026年土地市场将延续分化格局。一线及强二线城市核心区域有望迎来更多优质住宅用地入市，凭借优质区位与完善配套，以维持土地市场热度、稳定预期；而三四线城市及一二线城市的郊区土地市场仍将面临调整压力。土地市场的全面回暖，仍有赖于商品房销售的实质性回暖以及房企投资信心的持续修复。