牌桌上的房企｜武汉城建决心整顿地产业务？

观点网 房地产行业深度调整的当下，头部房企的战略动向始终牵动着市场神经，而深耕区域的房企如何破局求变，更成为观察行业细分生态的重要窗口。

在武汉市场，武汉城建是当之无愧的“领头羊”。据官方披露，自2020年起，其已连续五年稳居武汉房企销售榜全口径金额榜首，2024年全口径销售金额220.73亿元，规模排行当地首位。

进入2025年，武汉城建依旧稳居当地榜首，且在观点指数最新发布的1-8月房企销售榜单中，其以132.08亿元的全口径销售金额排行全国32名，较去年同比上升6位。

武汉城建能在武汉市场长期领跑，核心底气在于其庞大的土地储备量及开发项目，也因此被本地业内戏称为“地主”。

回溯其开发历程，自1983年打造武汉市第一个商品房小区“台北西村”以来，至今已累计开发住宅项目超350个，规模超5000万平方米。据观点新媒体不完全统计，剔除部分停车位及商铺尚未销售完毕的项目后，目前武汉城建仍有58个项目处于在售状态。

然而，亮眼的规模数据背后，武汉城建旗下地产业务的发展隐忧逐渐显现。

市场普遍认为，尽管其产品覆盖高、中、低端全谱系，但未建立统一规划的系列化产品线，导致品牌辨识度不足，难以形成持续的市场竞争力。

历史老毛病

这些问题的根源，与武汉城建的重组背景密切相关。

时间拉回2020年9月，武汉市对国资体系内的七家企业实施重组整合，将武汉地产集团、武汉建工集团、商务区集团、武汉园发公司、市工程咨询部、武汉设计咨询集团、武汉市都市产业集团并入同一主体，武汉城建由此成立，同时还加挂了城市更新中心的牌子。

重组后，武汉城建旗下重要的地产开发公司包括由原武汉统建集团、武汉城开集团合并成立的武汉地产，以及原武汉建工集团地产业务板块的建工富强置业，其中前者占据了大部分地产业务份额。

“武汉城建是一家主营业务为建筑施工、房地产开发、房屋租赁、物业管理等其他业务的集团型国有企业。”自成立以来，建筑施工是其业务收入贡献主力军，而房屋销售是利润的主要来源。

据2025年度第六期中期票据募集说明书，2022-2024年，武汉城建营收分别为580.81亿元、641.14亿元、612.36亿元，建筑施工收入占50.07%、49.07%、47.84%；房开业务占46.02%、46.85%、47.21%。

同期下，武汉城建的营收毛利润分别为88.65亿元、89.78亿元、69.07亿元，建筑施工占比33.35%、34.09%、45.91%；房开业务毛利润占比分别为59.60%、58.40%、43.63%。

数据来源：企业公布，观点指数整理

从数据变化不难看出，近几年武汉城建的规模虽在持续扩大，但毛利润却呈下滑趋势，尤其是2024年营业毛利润降幅达23.07%，而这一现象的主要原因，正是“受房地产市场去化放缓影响”，房开业务成本不断扩大。

武汉城建庞大的土地储备，主要通过两大途径积累，一是借助城市旧城改造获取可开发土地，二是通过持续在土拍市场拿地。

为了扩大业务版图，2021年，武汉城建不再局限于武汉当地市场，将步子迈进了南京、义乌、苏州、佛山等城市，拿下了苏州和萃澜庭、佛山映月湖天珺、江山云晓等项目地块。2023年，首进广州便以超过19亿的总地价夺得广州荔湾羊城食品厂地块，后与保利发展合作开发成“花语和岸”项目。

在本地市场，武汉城建的拿地力度更是毫不逊色：2022年拿地11宗，拿地金额254亿，排名第一；2023年拿地8宗，拿地金额102亿，排名第一。

不过，持续的拿地也给武汉城建的现金流带来不小压力。

2022-2024年及2025年Q1，武汉城建投资活动产生的现金流量净额分别为-30.33亿元、-50.32亿元、-46.80亿元，以及-25.68亿元。“主要原因是发行人新拍地购入无形资产导致投资活动现金流入减少所致。”

截至2025年3月末，武汉城建货币资金余额195.57亿元，小于短期借款及一年内到期的非流动负债合计250.03亿元，单纯货币资金已难以完全覆盖短期债务。同期，发行人经营活动产生的现金流量净额为18.79亿元、21.34亿元、-10.88亿元和-2.28亿元。

手握满把王牌，若没有过硬的出牌技术，又怎能稳赢？

剑指纯改善

项目的去化，不仅受行业环境的影响，项目的定位、产品的质量同样重要。

例如，位于武汉经济技术开发区沌口板块的悦享湖璟一区项目，最早一批次是于2021年10月开盘，累计加推3次，截至今年3月整体销售进度为76.08%。武汉城建在募集说明书中坦言，销售缓慢是因项目比周边项目价格高2000-3000元，后期剩余产品做第四代设计，提升项目整体品质。

再者，武汉城建位于鄂州的梧桐湖国际社区项目，产品类包括高层住宅、合院、叠拼别墅等，2020年10月开盘，截至2025年3月整体销售进度仍为41%，官方给出的理由是：主要受房屋类型、产品定位影响，目标受众有限。

利润下滑的同时，毛利率也在不断缩减。

近几年，建筑施工业务的毛利率相较稳定，相反房地产开发业务的毛利率变化频率较大，呈现下滑趋势，从2022年的19.77%%一路缩减至2024年的10.42%。

在此背景下，加速存量去化、提升项目毛利润，成为武汉城建眼下的核心目标。

为了改变现状，武汉城建2024年开始主动调整拿地策略，当年拿地金额不足60亿元，与首位湖北科投相差38亿元。

进入2025年，战略调整进一步深化，5月初，武汉城建明确了产品战略方向，一口气公布了江南岸、启元、楚宝里、承宁府四个纯新盘案名，这些项目均定位为四代住宅，并被列为今年“六大紧盯”任务之一。

在内部半年总结会议中，武汉城建强调，下半年要紧盯市场拓展提能级，开发公司要统筹做好江南岸、楚宝里、承宁府、启元4大高品质项目首开工作，确保一炮而红；精准营销加速在售项目去化，推动存量商办项目及存量土地盘活。

据观点新媒体查阅，目前四个纯改善项目中，仅有武汉城建·江南岸项目首开。该项目位于武昌滨江商务区杨园片，是武汉内环至二环间唯一一线临江纯住宅地块，且仅规划了建面约143平方米、183平方米两大户型，目标客群明确指向高净值人群。

该项目从拿地到首开的筹备周期长达近9个月。2024年12月24日，旗下武汉地产以总价78140万元竞得P（2024）118号地块，溢价率8.32%，楼面价1.22万元/平方米。

官方海报显示，9月13日上午，江南岸项目首开，推售1、2号楼，房源142套，仅用时2小时认购127套，销售额突破5.08亿元，开盘均价2.61万元/平方米。

不过，开认购的热度尚未完全转化为实际网签数据。据武房通截至9月25日更新的去化数据，1号楼网签去化率66%，2号楼去化率48%。可能也存在客户资格审核周期、付款流程延迟等原因。

接下来，武汉城建第二个纯改善项目启元也将在10月面世。据宣传，该项目位于二七滨江商务区，是全市首个“江水空调”住宅产品，主力户型为建面约130-189平方米的新四代科技住宅。

而项目所在地块是武汉城建于2023年12月21日，以1.66亿斩获的江岸P（2023）112号地块，当时成交楼面价1.24万元/平方米。项目南区放风单价约3-3.5万元/平方米。

此次，武汉城建押注纯改善赛道的转型之举，能否让其地产业务走出新的路径，市场销售数据自会说话。

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