再次定调：楼市被冷落，股市的好日子才刚刚开始

昨天重要会议落地，很多人看了一遍，发现没啥新东西。觉得不及预期。

那些觉得不及预期的人，估计有两个不切实际的幻想：

1.大水漫灌；

2.拉房价。

昨天通稿出来以后，既没有大水漫灌，对楼市只是轻描淡写的一句：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

别小看这一句话，它会极大的影响国内大类资产未来的定价。

一、资产之间是竞争关系

主要的大类资产无非是房子、股票、债券、大宗商品、存款。

假设资金总量不变，资产之间对于资金就是竞争关系。

资金流入楼市多了，流入股市就少了。存款多了，进入风险资产的资金就少了。

当然，拉长时间看，货币总是超发的，所以楼市和股市都会上涨。至于谁涨得多，就要看国家所处的时代背景和周期。

在过去20年，房子在国内所有大类资产中，是吸收资金最多的。巅峰时期的总市值达到450万亿元。

这跟我们国家所处的发展阶段有关，我们需要利用房地产拉动基础设施建设，推动城市化，实现产业链集群。

而与房地产伴随在一起的就是债务。所以房子和债券都走出了长牛。

但凡事物极必反。

二、均值回归

做投资的都知道均值回归的原理，但这个原理不仅仅适用于股市，它同样适用于其他资产。

我们用房子租金回报率的倒数作为估值。其含义约等于股票的市盈率。

2000年北京的租金回报率是6%-10%，我们取8%。估值就是12.5倍。

2007年北京的租金回报率是5%左右，估值就是20倍。

现在北京的租金回报率是2%左右，估值就是50倍。

深圳的租金回报率甚至只有1.6%，估值为62.5倍。

由此可见，中国楼市的估值拔高持续了20多年。

另外一边，我们再看看沪深300的估值中枢呢。从18倍左右下移到12倍左右。

股市和楼市就是一个镜像。很明显就是股市的资金被楼市抢走了。

然而，均值回归的力量不会消失，价格走得越极端，回归的力量就越大。

未来，股市将从楼市抢夺资金。估值中枢将不断上移。

这事在美国百年历史里已经不止一次上演了。

但由于这是大周期驱动，所以人们往往不易察觉。

三、政策定调

本周政治局会议对楼市的描述只有一句：落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。

上一次会议的描述是：加力事实城市更新行动，有利有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给，优化存量商品房收购政策，持续 巩固房地产市场稳定态势。

这说明：

1.管理层认为楼市的风险已经不大了，不用过多关注了。

2.现在的房价没毛病。

3.房子要脱离金融属性，回归消费属性。

之前已经跟大家分析过中央城市会议的核心要旨了：释放土地的生产力。

土地本身就是一种生产力，利用得好就能提高效率。利用得不好，人们反而积极囤房，待价而沽，总想不劳而获，拖累生产率。很明显，过去十几年，土地生产要素的一面被淡化，财富象征的一面被放大。

中央城市会议就是要释放土地的生产力，从而实现转型升级。

也就是说，楼市还要继续脱虚向实！

这也意味着，楼市将不再是居民的财富蓄水池！

而股市将接过楼市的接力棒承担起这个角色。

本次会议对资本市场的描述也升级了：增强国内资本市场的吸引力和包容性，巩固资本市场回稳向好趋势。

上一次会议的描述是：多举措并举，促进资本市场健康发展。

增强吸引力和包容性，内在含义就是要不断的抬升股市，这是一种更为主动的表述。

当然，不要误以为这是要快速拉台股价。

恰恰相反，慢牛才是真正的目的。

如果短期过于亢奋，反而有神秘力量给砸下来。

四、股市的好日子才刚刚开始

上一次楼市和股市的大周期均值偏离持续了20年左右。

那么均值回归的过程估计得持续5-10年。然后股市会依靠业绩创造继续涨。

美股在2008年以后就是这样演绎的。

也正因为资本市场的活跃，才给科技创新提供了沃土。

未来我们要跟美国拼的最重要领域就是科技。所以国内资本市场必须要做大做强。

咱们先不论PE，即便是沪深300的股息率也有3%左右。

聪明的人基于价值买入。他们肯定会选价值更高的资产。

等到股价 慢慢涨起来了，后知后觉的人则因为上涨而买入。

当然，人们的思想往往是顽固不化的，面对一个曾经走牛了20年的资产，他们总是念念不忘，抱有幻想。

同样的，昨天会议通稿发布的前后，股市有一波快速跳水。

很明显，这些资金没看到楼市的刺激政策就非常失望，并认为楼市起不来，经济就起不来，股市也起不来。

然而，当股市和楼市的角色对调后，你会惊奇的发现，正是因为经济还没起来，所以股市得先起来。

不过我还是要声明，这里将的是长期大趋势。

至于短期内的操作，需要投资者根据自己 的投资体系设定买卖点和持有策略。

很多人亏钱就是因为傻傻分不清分析和操作。

无论怎么分析，一定要落实到操作上。

而每个人的 体系不一样，操作上当然是不同的。

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