房地产行业研究：城中村改造专项债提速，专项债收地等待进一步落地

（以下内容从国金证券《房地产行业研究：城中村改造专项债提速，专项债收地等待进一步落地》研报附件原文摘录）
本周A股地产、港股物业均上涨，港股地产下跌。本周（8.16-8.22）本周申万A股房地产板块涨跌幅为+0.5%，在各板块中位列第31；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.6%，在各板块中位列第9。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+1.1%，恒生中国企业指数涨跌幅为+0.5%，沪深300指数涨跌幅为+4.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.7%和-3.1%。
土地市场溢价率有所回落。本周（8.16-8.22）全国300城宅地成交建面553万㎡，单周环比-14%，单周同比-52%，平均溢价率5%。2025年初至今，全国300城累计宅地成交建面23666万㎡，累计同比-5.4%；年初至今，绿城中国、中海地产、保利发展、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。
本周(8.16-8.22)47个城市商品房销售285万方，成交量环比+8%，同比-11%，整体维持季节性低位；7月新房售价环比-0.3%，环比跌幅持平，同比-3.4%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看：一线城市周环比+5%，周同比-37%；二线城市周环比+38%，周同比+6%；三四线城市周环比-13%，周同比-12%。
本周(8.16-8.22)22个城市二手房成交227万方，成交量环比+4%，同比+8%，与去年同期水平相当；7月二手房售价环比-0.5%，环比降幅略有收窄，同比-5.9%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度底部企稳。本周分能级来看：一线城市周环比+7%，周同比+8%；二线城市周环比+9%，周同比+5%；三四线城市周环比-9%，周同比+16%。
城中村改造专项债显著增加，有望推动城改加速。根据中指院统计，2025年前7月城中村改造融资573亿元，较2024年同期增加475亿元，同比增长487%。分城市能级来看，2025年前7月一线城市增长最为显著，累计发行规模达到329亿元，同比增长了43.4倍。背后反映的是近年来一线城市更为稳健的新房市场走势、可控的库存指标，尤其是2025年以来层出不穷的高溢价宅地，为城中村改造提速提供了更为充分的发展环境。考虑到城中村改造带来的土地腾退为城市发展提供更为宽敞的空间，在推动城市高质量发展的同时，提高土地要素的使用效率，有望助力房地产市场进一步企稳。
专项债收地落地节奏偏慢，等待政策发力。根据中指不完全统计，截至8月18日，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超4300宗，总用地面积超2.2亿平方米，总金额超5500亿元。从不同地区来看，31个省市中有26个省市公示拟使用专项债收购存量土地情况，其中广东省公示拟收储总金额近790亿元，位居第一。但截至8月18日，广东、湖南、安徽、山东等7省已发行/即将发行的用于收购存量闲置土地的专项债总金额超1500亿元，仅占拟收储总金额的27%，反映当前收购存量土地资金仍然较为紧缺。若后续专项债非“自审自发”地区能实现新的突破，并针对性优化相关政策，有望加速各地推进收回收购存量闲置土地。
投资建议
近期北京五环外限购套数取消以及有望出台政策推动央企和AMC收储存量房等消息，反映当前市场对于地产进一步出台政策预期较为乐观。此外从财政端来看，专项债对城中村改造和收购存量土地均给到一定支持，预计后续落地速度
有望加速。考虑到当前地产板块估值偏低，建议逢低配置地产股。推荐稳健经营同时有望受益于潜在政策利好的标的：开发商首推重点布局深耕核心一二线城市，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如建发国际集团、绿城中国、中国海外发展。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳、我爱我家；物管商管推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约