房东直租在减少

经济观察报 记者 田国宝

9月9日中午，按照与链家中介人员的约定，张芳来到北京三元桥附近的一个小区看房。张芳家住北京房山，每天通勤时间在三个小时左右，她打算将自家的房子出租，在公司附近租房居住。

张芳预约的是一套50多平方米的小两居，租金挂牌价在5800元/月左右。与中介人员见面后，对方告诉她，房东有事来不了，但小区内有同户型房源可看，且租金更便宜。张芳想，既然来了，看一下也好。

看房时，中介人员告诉张芳，这套房子由链家管理，需要与链家签租赁合同。租住期间，房屋设施及家具家电维修等问题由管家协调解决，而且链家不收取中介费，仅向租户收取少量服务费。

这是一种资产托管式住房租赁服务。房东将房子交给中介统一管理，由中介负责出租、收租、维修和运营等具体事务。近年来，多数中介公司开始大力发展这一模式，在带来居住和服务水平提升的同时，这种模式也存在一些争议，其中的焦点在于中介平台、房东和租客三方利益的重新分配。有房东和租客认为，自身的诉求在部分平台的市场地位下被忽视了。

托管房

中介带张芳看的托管房，租金为5400元/月，不收取中介费，只收取相当于租金10%的服务费，与房租一同缴纳；如果选择季付，服务费为9%。另外，租客还需向中介公司支付押金，但若支付宝芝麻信用分超过650分，可免押金。

实地看完房后，张芳不太满意。小区是典型的“老破小”，她看的托管房位于一层中间北户，窗户小，采光差，屋里格外阴暗。她此前看中的房东直租房是中层楼东南户，从挂牌照片看，采光更好。

中介人员告诉张芳，如果想看房东直租房，需要提前预约，中介会和房东沟通，同时建议她考虑看附近其他小区的托管房。但此后，张芳两次预约直租房，都没能约到房东。

张芳对比了两种模式：按租金5400元/月计算，租三年托管房的总成本（房租+服务费）为21.38万元，租房东直租房的总成本是19.98万元；如果租期为一年，托管房总成本为7.13万元，直租房为7.02万元。

当然，这是在房东直租房没有发生各种形式的解约的情况下。对租客而言，同样的房子，直租成本更低，但托管房的日常管理更规范，减少了与房东的潜在纠纷。此外，托管房还提供家政、维修等基础服务；租期结束后，租客也不用担心押金难退等问题。

张芳因需要出租自住房，也咨询了中介。中介告诉她，房子可委托链家托管。签署《资产管理服务合同》后，双方会确定基础租金，约定托管招租期为45天，链家支付房东15天租金作为定金，在基础租金下浮3%至上浮5%的区间招租；若招租成功，定金转为租金，失败则解约，定金归房东。

托管期最低两年，一旦招租成功，即便租客欠租，链家也会按月支付房东租金，代价是房东每月需支付四天房租作为管理费。链家承诺不吃差价，租客支付多少，扣除管理费后全部支付给房东。

另一大型中介机构我爱我家的“相寓”模式与链家的类似，但管理费和服务费有所不同，房东每月需支付三天租金作为管理费，租客需支付房租8.5%的服务费。

根据贝壳2025年中期业绩，截至6月底，贝壳受托管理的房源从2024年底的29万套增加到59万套；我爱我家同期披露，相寓管理的房源接近32万套，同比增加约9%。

利与弊

对中介平台来说，托管房业务有助于带来更稳定的收入，同时通过集中管理，将分散房源转化为运营资产，并在金融、家装、家政等增值服务领域获取更多商业空间。

对房东来说，其角色从“房东”转变为“资产所有者”，可以摆脱招租、催租、维修等事务，降低空置风险。

对租客来说，可以从“租房”转向“租服务”，获得标准更高的居住体验，减少与房东的纠纷，还能享受保洁、维修、月付、免押金等便利。

不过，在实际操作中，托管模式经营不当也会引发一些问题。第一，房东直租房被限流。有房东称，中介平台优先展示托管房，直租房很难被看到。即使在定向搜索某小区房源时，若有托管房，会优先展示托管房，直租房往往靠后。

第二，直租房带看频次减少。一位拥有多套房的房东称，一套直租房在租客搬走后，长达两个月只有两三次带看，而同小区的托管房则带看频繁。他认为平台有意倾斜。

一位大型中介公司管理人士解释，这更多是激励机制所致，中介公司在政策上倾向托管房，门店和经纪人基于利益，会优先推荐托管房。

第三，可选余地小。贝壳、我爱我家等大型中介均在推广托管房，房东若想尽快把房子租出去，除了托管给中介平台，没有更好的选择。

目前也有房东通过58同城、小红书等平台自行出租，但多数房东并不懂得如何有效展示房子，陌生人交易的信任成本较高，仍需要依赖专业中介机构。

转型需要

近年来，随着房地产行业形势变化，中介企业的收入结构也在发生转变。贝壳的新房和存量房业务收入占比从2021年的97%逐步降至2024年的66%，2025年中期降至61%；截至2025年6月底，房屋租赁服务收入占比达到21.8%。

我爱我家2025年中报显示，其第一大收入来源为资产管理，占比接近48%，传统经纪业务占比36%，新房业务收入占比8%。

上述大型中介公司管理人士称，存量房业务下降，多数中介公司将新房业务作为主要收入来源，但近两年房地产利润逐渐走低，多数新房项目开始降低渠道费用，有些房企甚至摒弃渠道，全部采用自销模式。在房地产规模缩量的背景下，中介公司需要另辟蹊径，培育增长极。在他看来，与传统中介搓合交易相比，无论是托管还是资产管理，均拥有更为稳定和持续的收入。

近年来，贝壳提出“一体三翼”战略。现阶段，房地产交易服务仍是贝壳的核心业务，在此基础上，贝壳还在重点培育家装、贝好家和租赁业务作为新的增长极。

在上述大型中介公司管理人士看来，在房地产从增量向存量转变的过程中，运营类业务必然成为兵家必争之地，商办运营、租赁住房、物业管理越来越受到各路资本关注，这些领域也逐渐步入竞争红海。

他认为，目前中介托管房领域出现的问题，主要是因为中介公司还在培育资产管理能力，这些问题只是暂时的，随着资产管理能力逐步提升，目前房东和租客吐槽的问题会一一克服。

该人士认为，目前托管房更需要关注的问题是资金监管领域，托管平台收取租客押金虽然不多，但形成的资金池规模不小。按照每套房3000元押金计算，3万套房就可以累积近亿元的押金资金池，一旦托管机构爆雷或跑路，就会形成较大风险。

一家小型中介机构的负责人称，其公司目前管理数百套托管房源，大部分集中在一个区域，由于是轻资产管理模式，只要不盲目扩张，爆雷的可能性不大。在他看来，租赁行业是服务业，需要做精做细，盲目扩大规模最终损害的是客户利益。

（应受访者要求，文中张芳为化名）